שכר הבכירים עורר לא מעט הדים בשנה החולפת, ורק בשבוע האחרון למדנו כי משרד המשפטים ממליץ לא להגביל שכר זה בחקיקה. אותנו הסוגיה הזו מסקרנת מסיבה אחרת: שאלנו את עצמנו עד כמה גבוהות הוצאות השכר בתחום הנדל"ן, ובמיוחד בקרב יזמיות המגורים - שכן "התפרעות" במגזר הזה מגולגלת לעלות הדירה.
חוץ מזה, כיוון שבדרך כלל חברות כאלה מוציאות את פעילות הבנייה לקבלן במיקור חוץ, נותרת השאלה מהן הוצאות השכר (שמשולמות בעיקר עבור מטה), וזו מקבלת משנה תוקף כשמדובר בחברה ציבורית.
דגמנו 16 חברות ציבוריות שישנה גישה לנתונים הכספיים שלהן - חברות שמתעסקות בעיקר ביזמות למגורים, הנמנות על שמנה וסולתה של הענף ועם מדדי בורסה כדוגמת ת"א-100 או נדל"ן 15, או מדד נדל"ן כחול-לבן מבית "גלובס מחקרים".
הרשימה שלנו כוללת חברות גדולות יותר ופחות, והפיזור שהיא מציעה מגלם תמונת מצב הולמת ליזמיות בענף. די אם נציין שהן ריכזו ב-2009 מחזור של 935 מיליון שקל (רק ההכנסות שמותר להן להכיר בהן על-פי כללי החשבונאות) והעסיקו 3,500 עובדים.
את הנתונים שאבנו מסעיף "הוצאות הנהלה וכלליות" בדו"חות רווח והפסד, בו מרוכזות עלויות השכר. החישובים שלנו התבססו על מצבת העובדים לסוף 2009, המועד האחרון לגביו החברות חייבות בדיווח.
איליק מקפיץ את דלק
נתחיל מהסוף, וזה לאו דווקא אמור להתקבל בהפתעה גדולה - את עלויות השכר מובילה דלק נדל"ן, שבשליטת יצחק תשובה. במחצית השנה הראשונה עלות השכר לעובד ממוצע עמדה על 974 אלף שקל לשישה חודשים - ולדלק נדל"ן יש 50 עובדים. המספר הזה מוטה כלפי מעלה במידה רבה בשל חבילת הפרישה של המנכ"ל הקודם-הקודם, איליק רוז'נסקי, שבימים אלה ממש שוקלת הפרקליטות להגיש נגדו כתב אישום בשל ניפוח שווי אי אלו מנכסיה.
רוז'נסקי, כזכור, קיבל מצנחי זהב של 150 אלף שקל לחודש והטבות נוספות (ובהן 19 משכורות פרישה) בגין מה שכונה "דמי ייעוץ" במשרה חלקית - לא רע בשביל קיבוצניק לשעבר, ומי שכבר מצא לעצמו דרך חדשה בעולם הנדל"ן. אם המספר הזה נראה מוגזם, חשוב לציין שב-2009 עלות השכר השנתית בחברה הייתה אף גבוהה יותר בממוצע.
מהצד השני של המתרס ניצבות עלויות השכר הנמוכות בקבוצת נתנאל שבשליטת האחים אריה, מאיר, אבנר ודני נתנאל: הן פשוט לא קיימות! החברה מצהירה כי אינה מעסיקה אף לא עובד אחד (היא מוסרת את הפרויקטים שלה לקבלנות מלאה, כששכר המנכ"ל והסמנכ"לית מוגדר כדמי ניהול ומשולם לחברה פרטית של האחים). עם זאת, רק לאחרונה אושרו העלאות שכר באסיפת בעלי המניות של החברה.
מי שבכל זאת בולטת פה לטובה בהקשר הזה היא אלרוב ישראל שבשליטת אלפרד אקירוב. ראשית, באופן די מפתיע מתברר כי היא מעסיקה גדולה למדי של 1,145 עובדים, כשליש מכח האדם בחברות שנבדקו - כפועל יוצא של פעילות החברה בתחום המלונאות עתיר כח האדם. שנית, עלות השכר הממוצעת שלה לעובד (21.9 אלף שקל במחצית השנה הראשונה) היא הנמוכה ביותר, בניכוי המספרים של נתנאל. וגם זה, אגב, מוסבר דרך ענף המלונאות, שעובדיו נמצאים בתחתית סולם השכר של המשק.
הבאה בתור אחריה היא דווקא אפריקה מגורים. איכשהו ציפינו שקבוצת אפריקה ישראל, שהגיעה להסדר חוב בשנה שעברה ושעלתה לכותרות לא מכבר בשל העלאות השכר למי מבכיריה, דווקא תתברג בצמרת עלויות השכר. אבל לא - זרוע המגורים של הקבוצה בולטת בעלויות שכר "נמוכות" (81.6 אלף שקל לעובד בממוצע במחצית השנה הראשונה) ששומרות על עקביות גם לאורך 2009, וקיבלו ביטוי גם בשיעור הנמוך שהן מהוות ביחס להכנסות, 1.6% בלבד. רק כדי לסבר את האוזן, הממוצע בקרב החברות שבדקנו עומד על שיעור דו-ספרתי. לא שהנתון הזה חף ממניפולציות - אפריקה מגורים מגדירה מצבה של 53 עובדים בלבד, ודו"חותיה מפרטים בפרוטרוט את הסכם הניהול עם החברה האם והשירותים שהיא מקבלת באמצעותו.
והיא לא היחידה: אזורים של שעיה בוימלגרין, למשל, לא מונה את העובדים שלה המועסקים בחברות בנות זרות, וגב ים מקבוצת IDB של נוחי דנקנר לא סופרת את אנשי התפעול והתחזוקה בחברות המוחזקות. ככלל, המסקנה העולה מאיסוף הנתונים היא השונות הגדולה - שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון אולי מציגה פעם אחר פעם את הוצאות השכר וההנהלה הגבוהות ברשימה במונחים אבסולוטיים, אבל היא גם המעסיקה הגדולה מביניהן (1,202) ועסקיה כוללים את תחום התשתיות.
חשוב גם לזכור שבעוד שעלויות השכר נמדדות בשקלים, חברות שעסקיהן מתפרסים על פני מדינות רבות משלמות גם במטבעות זרים במדינות בעלי כוח קנייה שונה. גם שיעור הוצאות ההנהלה והכלליות של שיכון ובינוי, אגב - הוא סביר, ומסתכם ב-6.4% מהמחזור.
הניסיון לחפש חוקיות בכיוון הנגדי, לפיה הוצאות השכר יהיו נמוכות יותר בחברות קטנות יותר, נידון אף הוא לכישלון: אצל האחים דוניץ, שהעסיקו 49 עובדים בסוף 2009, הסתכמו הוצאות ההנהלה והכלליות ב-5.1 מיליון שקל במחצית הראשונה, והסכום הזה (שהוא נמוך למדי לכשעצמו), שווה ערך ל-74.3% מההכנסות. עם זאת, בעולם בו הרווחיות היזמית מוערכת ב-15% מעלות הדירה בסך הכול, נציין לטובה את ב. יאיר (ב-2010) ואשדר (ב-2009) ששיעור ההוצאות האלה מכלל ההכנסות היה נמוך למדי.
וכך, מסתבר, קשה למצוא חוקיות שמשולה לאותן 15% מפורסמים של הרווחיות היזמית.
בעוד שהוצאות השכר ימשיכו להיות גבוהות יותר או פחות אצל חברות כאלה או אחרות, את המחיר, כמו תמיד, ישלם הלקוח הסופי.
