לא כל הליך שיווק הופך לאירוע נדל"ני, אבל כשמדובר ברובע שמתעתד להגדיר מחדש את תרבות המגורים והמסחר של תל אביב, במתחם שרק לפני שנה לא היה ברור מה צופן לו העתיד, אין ספק ששיווק הדירות במתחם השוק הסיטונאי מסתמן כאירוע הנדל"ני הבולט של השנה.
פחות משישה חודשים אחרי שנחתם המכרז של תנובה ועיריית ת"א על רכישת שלב א' של המתחם, נערך אתמול בערב בהיכל התרבות אירוע ההשקה הנוצץ, עם להקת מתופפים שעשתה את כל הדרך מיפן. בימים הקרובים תחל הבנייה בשטח, לצד הליך שיווק הדירות - שיהפוך ללא ספק לאחד הבאזזים הנדל"ניים הכי חמים והכי מעניינים של השנים הבאות. על פי היזמים, כבר בערב הראשון נמכרו 100 דירות - בהיקף כולל של 300 מיליון שקל.
"סם חיים לסביבה"
ארבעה משרדי אדריכלים מובילים ריכזו את תכנון "גינדי תל אביב" של קבוצת היזמים המורכבת מהאחים משה ויגאל גינדי, חברת גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן. משרד ישר אדריכלים אחראי על תכנון המגורים והבנייה המרקמית; משרד יסקי-מור-סיון אמון על תכנון הקניון ושטחי המסחר; משרד אליקים אדריכלים מופקד על תכנון מבני הציבור; אדריכלית הנוף הבינלאומית, מרתה שוורץ, מבצעת את תכנון הפארק והפיתוח הנופי.
בחודש שעבר אושרה תוכנית העיצוב האדריכלית למתחם, שמגדילה את מספר הדירות בשלב א' ל-720 ומקטינה את גודלן, בתמהיל שבו 30% הן בגודל 2-3 חדרים, 50% בגודל 4 חדרים ו-20% בנות 5 חדרים ומעלה.
לרגל שיווק הפרויקט כינסנו את אורי לוי ומנור גינדי, מבעלי גינדי השקעות, זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן, האדריכל אבנר ישר המחזיק במשרד ישר אדריכלים, האדריכל עמי מור מבעלי משרד יסקי-מור-סיון והאדריכל אלי אליקים, מבעלי משרד אליקים אדריכלים.
- על פניו, הבעיה הגדולה ביותר של היזמים היא להתמודד עם שוק לוהט, אבל כזה שמגלה לאחרונה סימנים של שינוי מגמה.
לוי: "אם תספרי את כל הדירות החדשות למכירה במרכז תל אביב אני חושב שתגיעי לכמה עשרות. השוק בתל אביב לא נרגע. זה שוק חזק ויציב ואנחנו את הפרויקט הזה מייעדים לתל-אביבים, למשפחות צעירות ולמי שרוצה לגור בעיר. אם ניקח את היתרון הגדול, אנחנו רואים פה רובע מגורים, שזה דבר שעוד לא היה וכנראה גם לא יהיה. הפרויקט ייתן לכל מי שיגור בו את כל השירותים הקהילתיים, התרבותיים והחינוכיים מבלי לעבור את הכביש: אשכול גנים, בי"ס יסודי, קאנטרי קלאב, מוזיאון ופארק של 15 דונם שעוד לא היה כמוהו בישראל, מגורים ושטחים המסחריים - הכל במקום אחד. עד כה לא היה בעיר שטח שיאכלס כזה פרויקט, שגם המיקום שלו אופטימאלי - 200 מטר משדרות רוטשילד, הבימה והיכל התרבות, 100 מטר מהסינמטק וקרוב לכל מקום. השוק בתל אביב צמא לדירות חדשות במחירים שהקהל התל-אביבי יודע להתייחס אליהם".
לוי: "אנחנו מציעים מחירים שמשפחות יכולות לשלם ולקחת משכנתא ושמתחרים בכל בניין בעיר. אנחנו לא שילמנו מחיר חריג על הקרקע ודי אם אגיד שכבר היום ההערכות השמאיות מצביעות על כך שהקרקע השביחה את ערכה בזכות התכנון הטוב".
מור: "צריך להבין שלא משווק פה פרויקט של בניין או איקס דירות, אלא רובע שלם. זה לא לתפוס איזשהו בניין במרכז תל אביב שיש או אין בו חנייה, שיש או אין בו מעלית. מדובר ביצירת סביבת חיים חדשה שהאימפקט שלה יהיה על כל העיר. השוק הסיטונאי, חניון גבעון, רחוב הארבעה וחסן עראפה הם פיתוחים שמזיזים את מרכז הכובד דרומה. כשלוקחים ומפתחים מכלול תנאים סביבתיים ההשפעה והשינוי אדירים. כשאדם מחליט על מעבר לתל אביב יש לו מערך שיקולים ספציפי ואנחנו נותנים מענה גם למשפחות, גם לזוגות צעירים, ולאותם חתכים שהרבה פעמים יחפשו את הפריפריה. אנחנו נותנים להם את התנאים הסביבתיים בתוך המתחם עצמו. צריך להבין את האימפקט על כל האזור, כי האזור רעב לדברים כאלה. המתחם יכניס סם חיים לכל הסביבה".
- בתוכנית החדשה כשליש מהדירות יהיו קטנות. האם הן יהיו בדיור בר-השגה?
שטיין: "הסתכלי מהחלון ותראי מה בונים בתל אביב - הכל מסביב זה מגדלי יוקרה. אנחנו לא בונים מגדלי יוקרה, אלא רובע תל-אביבי קלאסי, עם כל השירותים ובמחירים אטרקטיביים ביותר".
גינדי: "אין לנו הגדרה של דיור בר-השגה, אלא דירות לתל-אביבים, דירות איכותיות ומרווחות עם מפרט גבוה".
ישר: "לפי התוכנית המקורית היו אמורות להיות בשלב א' של המתחם 670 דירות בשטח של 110 מ"ר עיקרי לדירה, כלומר 150-160 מ"ר ברוטו. זה היה מביא את כל הדירות למחירים שלא היו באמת בתחום היכולת של כל הקהל שאנחנו רוצים לפנות אליו. כתוצאה מהגדלת מספר הדירות צומצם שטח הדירות ל-120 מ"ר ברוטו ואז באמת ניתן להציע את הדירות האלה כי הסכום הכולל שנדרש לשלם עבורן הוא יותר קטן. זהו באמת אקט שבעזרתו הפרויקט נפתח. הוא נגיש יותר ולא רק לעשירים ובכך יש פעולה סוציאלית שמשפיעה על החברה בתל אביב".
- בואו נדבר מחירים.
גינדי: "יש לנו מגוון טיפוסי דירות. הטיפוס העיקרי הוא דירת ארבעה חדרים, דירה בגודל 102 מ"ר נטו עם כ-12-13 מ"ר מרפסת. מרבית הדירות ייראו כך ודירה מסוג זה תנוע סביב 2.25 מיליון שקל בשלב הפרי-סייל. יש לנו דירות חמישה חדרים שמחיריהן ינועו סביב 2.8 מיליון שקל. יהיו דירות שני חדרים פלוס מרחב עבודה במחירים סביב ה-2 מיליון שקל. בנוסף, בכל בניין יהיו שני פנטהאוזים בקומה ה-14 ברמות מחירים של 8 מיליון שקל בפרי-סייל. אלה דירות של 180 מ"ר עם 120 מ"ר מרפסת".
- ומה עם הביקורת על כך שהמתחם סגור?
ישר: "ההיפך הוא הנכון. אם הפארק היה יושב על הרחוב היה קשה לייצר ריאה שקטה וירוקה, מן אואזיס בלב ליבה של העיר. המתחם מייצר דופן שלא קיימת, גם ברחוב החשמונאים וגם ברחוב קרליבך, עם דירות ובתי קפה שיפנו לרחוב וייווצרו חיים שלמים בשני הרחובות, שלא קיימים כרגע. לאורך הדופן נמצא הפארק שהוא לב הפרויקט. לכל האנשים מסביב יהיו כניסות נפלאות לפארק ונגישות מוחלטת".