"שוק הנדל"ן התקרר טיפה, ועכשיו הוא רותח. זה הפך כבר להיות סוג של בעיה לאומית. הפתרון היום הוא בידי הרגולטור או הממשלה, היחידים שיכולים אולי לפתור כביכול את הבעיה. מחירי הדירות עלו, אבל לא צריך להוריד את מחירי הדירות בתל-אביב או ברמת-גן, אלא לספק דיור במחירים סבירים בעיקר לזוגות צעירים במעגל השני, כמו יבנה או אשדוד. זה עשוי לתרום גם למקומות עבודה. אם התחלות הבנייה יעלו מ-30 אלף ל-40-50 אלף, תתאר לך מה זה יעשה לצמיחה בכלכלה. פשוט צריך להפשיר קרקעות וקצת להקל את הרגולציה. גם ככה ההשפעה לא תהיה מיידית"", אומר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, בפאנל האנליסטים של "גלובס נדל"ן".
- אז נתוני הבסיס תומכים בהמשך העליות?
ליפמן: "לפחות ביציבות".
אלון גלזר, סמנכ"ל ההשקעות בלידר שוקי הון: "צריך לטפל בהיצע. מפתיע שכולם מודעים לבעיה ובנק ישראל צועק שיש בעיה, ועדיין לא מצליחים לשחרר יותר קרקעות לבנייה. אם מסתכלים על יכולת ההשתכרות ורמות המחירים, אני חושב שאנחנו ברמות מחירים גבוהות. התפוצצות בועה כנראה לא נראה פה, כי אין מאפיינים של מימון לא אחראי ושל אנשים שקונים המון דירות להשקעה. המחירים צפויים להיעצר ואפילו נחווה ירידה קלה, וזה הגיוני. אם הייתי צריך לקנות היום, אני לא חושב שנכון לקנות דירה, אלא אם ממש חייבים. חלופות השקעה אחרות יניבו יותר".
זה נכון תמיד, אבל לא יעזור - בארץ הקנייה היא פסיכולוגית.
"כשהמחירים משקפים משכנתאות שלא ניתן לעמוד בהחזרים שלהן, שמחירי שכירויות מוגזמים או כשהנכסים מגלמים תשואת שכר דירה הנמוכה מ-2% לשנה, אלה כבר מחירים שקשה לתמוך בהם. יש גבול לכמה שאנשים יכולים לשלם פה שכירות. לדעתי אנחנו מגרדים את הגבול העליון".
- כרגע יש תמסורת בין עליית מחירי הדירות למחירי השכירות?
"מחירי השכירות מתחילים לעלות, בגלל התשואות הנמוכות. בעיני יהיה קשה לחצות תשואות של 3%-3.5% משכירות, מה ששוב מחזק את המסקנה שמחירי הנדל"ן למגורים לא זולים".
אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות הראל פיננסים: "מחירי הנדל"ן עלו ב-22% תוך שנה, בעוד השכירות עלתה רק ב-5%, וזה אומר שמחירי השכירות במגמת עלייה. כשקונים קרקע ב-2.7 מיליון שקל ליחידת דיור סמוך לכיכר המדינה בת"א (מגדל רמז), זה לא זול. אם יש מי שקונה קרקע במחירים כאלה, סביר להניח שהמחירים לא ירדו".
יובל בן זאב, מנהל המחקר בכלל פיננסים ברוקראז': "משכנתא של מיליון שקל הפכה להיות מחזה שכיח במרכז, אבל המשפחה החציונית מתקשה לרכוש את הדירה החציונית. העניין הוא שלצד עלייה למחירי השיא במחירי דירות במונחי משכורת ברוטו ממוצעת, חלה עלייה בצריכה הממוצעת בגלל שינויים בדפוסי הצריכה (בהוצאה על תקשורת, למשל) - וזה מוביל להוצאה פנויה נמוכה יותר על דירות".
ליפמן: "רכישת קרקעות מאסיבית במחירים גבוהים יכולה לסמן בעיה. בפועל זה לא קורה - בתל-אביב עיקר רוכשי הקרקעות הן קבוצות רכישה, שמההתחלה מכסות את עצמן (הקרקע מלכתחילה נמכרת לבעל הדירה הסופי), או גינדי החזקות, שעושה הכול (כמו ימי מכירות מרוכזים ואגרסיביים) בשביל לא להתמודד עם הבעיה הזאת שאולי תצוץ לה עוד שנתיים, כי אין לה מספיק הון עצמי.
"אין בנייה ספקולטיבית"
"לחברות הגדולות יש עוד אלפי דירות ואין להן שום אינטרס לבוא ולבנות היום 3,000 דירות במקביל, כי הן יירו לעצמן ברגל. אין היום בנייה ספקולטיבית גם במגורים. אתה מתחיל לבנות רק כשיש לך מכירה מוקדמת של 30%-40%, ואז תוך כדי הבנייה אתה משלים את המכירות.
"אנחנו לא רואים את החברות האלה רצות לקנות קרקעות. הן מפחדות ואומרות בפה מלא שמחירי הקרקעות גבוהים. להיפך - בשוליים הן מוכרות את הקרקעות שיש להן, לא קרקעות לשכונות, אלא מגרש שמשלים פרויקט שהושבח, למשל".
- והאזהרות של בנק ישראל משחקות תפקיד?
גלזר: "בנק ישראל עושה פה עבודה מדהימה, כי הוא לא מפחד אפילו מהמצב של הבנקים או המשכנתאות, אלא בעיקר מפחד מהנזק שניפוח בועת נדל"ן יכולה לעשות למדינה. אם נראה עוד עליות מחירים, בנק ישראל יבוא עם כלים משלו כדי לטפל בבעיה. בין אם בנשק הריבית, או בין אם בהתנהלות נקודתית כדי לצנן את השוק.
"בכל זאת, מפתיעה אותי האיטיות שבה הממשלה מטפלת בנושא. בסופו של דבר מדובר בשני משרדים - האוצר והשיכון. אנחנו רואים רגולטורים שכן מצליחים להזיז דברים, כמו בתחום הסלולר. צריכה להיות החלטת ממשלה וועדות התכנון".
לבן-זאב יש אפילו כמה הצעות אופרטיביות. "משרד האוצר יכול להתערב דרך אמצעים פיסקליים, כמו מיסוי של דירה שנייה או הגדלת מס רכישה על דירות להשקעה באופן שימתן ביקוש ספקולטיבי ולא את הביקוש למגורים. יש מקום לתוכניות אב יותר רחבה לעידוד תהליכי תמיכה בפריפריה. משרד האוצר יכול לשווק קרקעות במחירים יותר נמוכים ולאוכלוסיות יותר ספציפיות, היישר לדיירים - ולא מדובר רק במחיר למשתכן, אפשר לקיים מכרזים שעוקפים את היזם והקבלן, כמו זוגות צעירים שירכשו בעצמם את הקרקע ואז היזם ייבחר במכרז. יש גם כלים ריאליים אצל משרד התשתיות ואצל משרד רה"מ".