לידיעת משפחת גינדי: העיר תל אביב, שהפגינה עוצמה נדל"נית מרשימה גם מול הגמגום שהציג שוק המגורים בחודשים האחרונים, רשמה בחודש ספטמבר ירידה רוחבית במחיר הממוצע המבוקש של כל סוגי הדירות.
על פי נתוני לוח הומלס, ואחרי שלושה חודשים רצופים של עליית מחירים זוחלת בכל סוגי הדירות (3, 4 ו-5 חדרים) בתל אביב, נרשמה לראשונה בחודש ספטמבר ירידה של 1%-2% במחירי הדירות בעיר.
לא מן הנמנע, כי העיר הפופולארית בארץ הגיעה לרף עליון של מחירים, שמאוד קשה לה לחצות. את השנה התחילה תל אביב עם מחיר מבוקש ממוצע של 2.86 מיליון שקל לדירת 5 חדרים - והחודש היא נסוגה ב-1.9% למחיר של 3 מיליון שקל (לעומת 3.06 מיליון שקל באוגוסט). דירת 4 חדרים, שעמדה למכירה במחיר ממוצע של 2.37 מיליון שקל בסוף דצמבר 2009, ירדה החודש ב-1.4% למחיר של 2.54 מיליון שקל. באופן דומה, דירת 3 חדרים מתקשה כנראה לטפס מעל רף דמיוני כמעט של 2 מיליון שקל כמחיר המבוקש - המחיר לדירת 3 חדרים עמד החודש על 2.02 מיליון שקל, לעומת 2.04 מיליון שקל באוגוסט ומחיר של 1.92 מיליון שקל "בלבד" בסוף 2009.
תל אביב, בכל מקרה, איננה לבד. בחודש האחרון מתקבלת תמונה של ירידות מחירים ברחבי הארץ, אם כי היא לא תמיד רוחבית ולא פעם היא נראית כלא יותר מאשר תיקון קל לעליות המחירים הנמשכות מתחילת השנה.
10% - בירושלים
מעבר לכך, אסור לשכוח שחודש ספטמבר מאופיין באופן מסורתי בביקושים נמוכים יחסית - מי שחיפש דירה כבר נכנס אליה לפני תחילת הלימודים ומי שייכנס בספטמבר הבא עוד לא ממש מחפש - מה שמאלץ את המוכרים להתגמש יותר. ירידה בולטת של כ-10% נרשמה החודש בדירות הגדולות בירושלים, מה שיכול להיות כאמור מוסבר בתנועה הדלילה של החגים, ודאי בעיר דתית כמו ירושלים.
הירידה הקלה במחירי הדירות, לצד זחילה כלפי מעלה של מחירי השכירות שמגיבים באיחור להייפ של השנתיים האחרונות במחירי הקנייה והמכירה, מתרגמים כמובן לעלייה בתשואות מהשכרת הדירות הנרכשות.
על פי רוב, התשואות בדירות הקטנות והזולות יותר מייצרות באופן טבעי את התשואות הגבוהות יותר. בצפון הארץ (נתונים שעדיין לא נכנסים לטבלה, בשל מחסור ברצף בנתונים) ניתן לגזור תשואה של 7.7% על דירת 3 חדרים - אם כי כמובן קשה יותר למצוא שוכר. בחיפה התשואה על דירה קטנה עומדת על 6.7% (לעומת כ-4% בדירות הגדולות יותר) ובבאר שבע והדרום 5.5% (לעומת 3.8% בדירות הגדולות).
בתל אביב, שכבר ירדה השנה מתחת ל-3% תשואה מהשכרה, התשואה לדירת 3 חדרים עומדת על 3.1%, בעוד התשואה לדירות 4 ו-5 חדרים מגיעה ל-3.3%.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
