אין בניין שבעלי הדירות בו לא מפתחים קודים התנהגותיים לגבי שימוש בחלקים שהם מחוץ לדירות. שמושים אלו בדרך כלל מעוררים בעיות בחלקים שהם ספק רכוש משותף ספק הצמדות לדירות.
מה הדין כשסכסוך מעין זה פורץ בין בעלי דירות בבניין שלא נרשם כבית משותף, ובכלל במסמכי היסוד של הבניין (הסכמי מכר, שטר מכר וכו') אין כל התייחסות לבית משותף, או לרצון לרשום בית משותף?
לאחרונה בית המשפט העליון דן בסוגיה תקדימית של מחלוקת על שימוש ייחודי וזכות קניינית בבניין שנבנה בשנות החמישים, קרי טרם חקיקת חוק המקרקעין משנת 1970, ואשר הקבלן לא התחייב לרשום את הבניין כבית משותף אלא החכיר לרוכשים רק את הדירה.
לימים, הבת של הקבלן נשארה עם שתי דירות בבניין, האחת צמודת קרקע והשנייה דירה עליונה. בין הדיירים לבינה התעוררה מחלוקת האם יש למערערת זכות ייחודית בחלק מהחצר והגג, כפי שהיא טענה.
העניין היה בע.א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין, שנידון בפני הרכב השופטים גרוניס, נאור, חיות. השופט גרוניס, שנתן את פסק הדין ויתר השופטות הסכימו עימו, קיבל את ערעור המערערת בחלקו, וקבע כי החצר תהיה משותפת ואילו הגג יהיה שייך לדירת המערערת, מבלי שזה יתפרש כאלו זכויות בנייה עתידיות שייכות גם לה.
לאחר עיון בהסכמי חכירה ככל שהיו בפניו, השופט גרוניס קובע כי מלשון החוזה לא ניתן להבין באופן ברור מה התכוונו הצדדים, ולכן "עלינו להידרש אפוא לנסיבות" ולהתמקד בשאלה "מה ניתן ללמוד מהתנהלותם של דיירי הבניין במהלך השנים לגבי האופן בו תפסו הם את מערך הזכויות ביניהם".
ואכן, לאחר בדיקת פרוטוקולים של החקירות והנסיבות של העניין, גרוניס מגיע לכלל מסקנה כי "לגבי החצר, נוטה לדעתי הכף לטובתם של המשיבים, ואילו לגבי הגג נוטה הכף לטובת המערערת. נפרט, בתמצית, את האינדיקציות העיקריות שיש בהן כדי להשליך על ההכרעה".
קצרה היריעה מלפרט למה ואיך השופט גרוניס הגיע למסקנה שלגבי החצר היא רכוש משותף ולגבי הגג הוא שייך למערערת, אך החשוב לעניינו הוא כי השופט גרוניס קובע כי למעשה בבתים ישנים שלא נרשמו כבית משותף ולא הייתה כוונה לרשום אותם כאלו, לנוהג השנים חשיבות גדולה, אם ומלשון החוזה לא ניתן בוודאות לדעת מה הוצא מהרכוש המשותף.
כלומר, בעוד שלגבי בניינים חדשים על מי שמעוניין שחלק יוצא מהרכוש המשותף יש להראות הוראה פוזיטיבית מפורשת, לגבי בניינים ישנים יותר שלא נרשמו כבית משותף, על מי שמעוניין שחלקו יצא מהרכוש המשותף יש להראות כי נוהג של שנים הוציא את החלק מהרכוש המשותף.