ד"ר אופיר ברנע הוא מרצה במרכז האקדמי למשפט ועסקים רמת גן
בדרמטיות המאפיינת את מנהיגינו ובאופן מיוחד את המנהיגות הכלכלית במדינת ישראל כונסה אמש מסיבת עיתונאים.
ראש הממשלה ושר האוצר זחוחים מתמיד הודיעו לציבור אתמול ש"יש בועת נדל"ן". אמר ראש הממשלה "בחמש השנים האחרונות אנו עדים לעליה חדה במחירי הדיור..." איזו תגלית, איפה היינו, ואיך לא שמנו לב, עם ישראל קיבל כמובן בהפתעה גדולה את דבריו.
תיקון קל - מחירי הנדל"ן במדינת ישראל התחילו להאיץ באופן משמעותי בשנת 2008, וזאת לאחר הורדת הריבית לרמות אפסיות, כחלק מתהליך ההתמודדות עם המשבר הכלכלי, סטנלי פישר הציג נתונים אלו באופן ברור בוועדת הכספים לפני מספר ימים.
לא בכדי בחר ראש הממשלה לומר "חמש שנים" שזה כנראה מספר פוליטי, שלא לומר מספר מסיר אחריות, יותר מאשר נתון כלכלי.
ראש הממשלה מודיע על הצעדים, ושר האוצר מחזק ואומר "הצעדים נועדו להגדיל את היצע הדירות בטווח הקצר".
טווח קצר?
כנראה שהכל באמת יחסי, שוק הנדל"ן בוער, ולקברניטינו לקח יותר משנה לפתח תרופה אשר בתרחיש האופטימי ביותר תתחיל לתת אותותיה בעוד 3 שנים.
הבה נבחן את הצעדים:
הפחתת מס שבח - מי שימכור קרקע בשנת 2011 ישלם מס שבח בשיעור 20% ולא 45%, באמת צעד מבורך, מה תהיה מידת ההשפעה? אנחנו עדיין ב-2010, ואת מי שמצפה שבינואר 2011 המדינה תוצף בקרקע לבניה, צר לי לאכזב - זה לא יקרה. בנוסף לכך, גם אם תימכר קרקע בזכות תמריץ זה, אין שום הבטחה להתחלת בניה עליה, במיוחד כאשר ידוע שקרקע אינה הבעיה - יש עתודות קרקע גדולות הנמצאות בידי קבלנים אשר באופן מכוון מעכבים את הבניה.
הנחה בשיעור 15% במחיר הקרקע לקבלנים שישלימו את הבניה תוך 30 חודשים- בפועל זו אינה הנחה אלא החזר של 15% בתום הבניה, בהנחה שאין בעיית עובדים, ואין בעיה בירוקרטית של היתרי בניה, וכבר מחר הקבלנים רצים לקנות את הקרקע בהנחה, התסריט האופטימי ביותר- הגדלת היצע הדירות בעוד 30 חודש!!!
שוק הנדל"ן בוער, הגדלת היצע הדירות אכן יכול להשפיע ולגרום לירידת מחירים, אך הפתרונות המוצעים ומוגדרים כפתרונות לטווח הקצר הם במקרה הטוב, פתרונות בטווח של שנים ובמקרה הרע - עלבון לאינטליגנציה הציבורית.
בטווח הקצר והמיידי הממשלה יכולה להשפיע על מחירי הדיור באמצעות מיסוי.
הבעיות העיקריות התומכות ב"בועה" בשוק הדיור הן:
-
דירות רבות שנרכשו ע"י זרים המוכנים לשלם כל מחיר ומעלים את מחירי הדיור
-
דירות רבות נרכשו להשקעה ועומדות ריקות
-
עתודות קרקע מוחזקות ע"י חברות בניה כפוזיציה
מיסוי מלווה ברגולציה אמיתית ונכונה יכול, בטווח המיידי, לגרום למשקיעים לשנות פוזיציות ולממש נכסים וקרקעות ובכך להגדיל את היצע הדירות והקרקע, ומנגד להוזיל את מחיר הדיור באופן ספציפי ומבוקר כך שעליה בביקוש לא תתמוך בעליית מחירים.
- ביטול מע"מ ברכישת דירה ראשונה.
- ביטול מס רכישה לחסרי דיור, והעלאת מס הרכישה לבעלי דיור.
- העלאת מיסוי דרסטית על דירות להשקעה.
- העלאת מיסוי לבעלי יותר מדירה אחת.
- מיסוי דירות העומדות ריקות.
- מיסוי על קרקע ללא שימוש.
החלת פעולות אלו יכולה להיעשות מחר בבוקר ולהשפיע מייד על מחיר הדיור, ותהיינה אפקטיביות בהרבה, אם המטרה האמיתית היא פיצוץ בועת הנדל"ן.