חוק ההסדרים המתלווה לתקציב המדינה לשנים 2011-2012 כולל שורה של תיקונים משמעותיים מעולם מיסוי הנדל"ן. אחד החשובים שבהם הוא חובה חדשה החלה על קונה המקרקעין, לנכות במקור 15% משווי המקרקעין ולהעבירם למנהל מס שבח. לאחר קבלת שומה סופית, במידה שהמוכר חייב במס בשיעור נמוך יותר, הרי שיקבל החזר מס.
המשמעות היא שבמרבית המקרים הניכוי במקור יהיה גדול בהרבה מהמס שיחול בפועל, ונמחיש זאת בדוגמא: אם נרכשו מקרקעין בשווי 50, נמכרו ברווח נפלא של 100% תמורת 100 - הרי שהרווח מהעיסקה הוא 50, ממנו יש לשלם מס שבח בשיעור 20%, כלומר 10. הניכוי במקור שינכה הקונה, לעומת זאת, הוא 15% מ-100 - שהם 15. במילים אחרות, אפילו רווח פנטסטי של 100% יוביל לניכוי במקור "גבוה מדי" וממנו להחזר מס.
תזרים כספי מובטח ומהיר למדינה
על פניו, מדובר במכשול בפני המוכר, שייאלץ להיפרד מ-15% מכספו ולהמתין להחזרים מפקיד השומה. מכשול זה למעשה מייקר את עלויות העיסקה עבור מוכרי מקרקעין, וזאת בניגוד לכוונת הממשלה ול"רפורמת נתניהו", שעיקרה המרצת בעלי הקרקעות למכור אותן ובכך לסייע בהורדת מחירי הדירות.
- רו"ח נדב הכהן, מהו הרציונל מאחורי המהלך?
הכהן: "המהלך נועד להפגיש את הרשויות עם הכסף מהר ובקלות, מבלי לרדוף אחרי המוכר. כיום הכוח העיקרי שלהן הוא מסירת אישור להעברת בעלות בטאבו, אך לא בכל העסקאות למוכר כל כך בוער. יש עסקאות שהקונה שילם רק חלק מהכסף, יש מקרים של ויכוחים לגיטימיים על העסקה, יש עסקאות מסובכות. אז עובר הרבה זמן. הרשויות אכן לא נותנות אישור להעברת בעלות, אך החיים זורמים ולעתים עוברות שנים, דרך בתי משפט, עד שמס אמת משולם בפועל. ברגע שהקונה מלכתחילה מנכה 15%, למדינה יש תזרים כספי מובטח, מהותי ומהיר".
- ברוב המקרים הרי אין תסבוכות ודחייה של שנים. רוב הקונים הנורמטיביים זקוקים לאישור להעברת בעלות.
"אתה צודק. זאת בדיוק הסיבה שכל העסק הוא מיותר, כי המדינה הרי גובה את הכסף. אבל המדינה רוצה חיים קלים. היא אומרת, 'למה לי לצאת מהנחה שבסוף המוכר ישלם לי, כי הוא צריך לקבל אישור להעברת בעלות. אני רוצה חיים קלים, שהקונה יעביר לי 15% מהתמורה, ואח"כ שהמוכר ירדוף אחרי'. הם רוצים כסף קל, מהר ובלי ויכוחים, ואת זה משיגים כאשר התשלומים על חשבון מישהו אחר".
- ומה הצד השני של המטבע? יהיה שיפור בשירות?
"כן, הקונה יקבל מיד אישור להעברת בעלות. זה בסדר, אך הבעיה היא שעושים מהמוכר קורבן. מה אכפת לקונה שהמוכר לא צריך לשלם מיסים על העיסקה, או שהוא צריך לשלם רק 1,000 שקל והוא יעביר 100 אלף שקל. הרי הקונה בין כה צריך לשלם את זה למוכר. אז הם משווקים את זה שזה גם טוב לקונים, מה שנכון. זה באמת טוב לקונים, בטווח הקצר כמובן. בטווח הארוך יתברר כי המהלך הנו שגוי ובלתי הוגן, ובסופו של דבר יגרום לזה שהמוכר ימכור יותר ביוקר.
"בעסקאות מרובות מס המוכר אומנם אדיש, אך אין הרבה כאלה. עסקה שהמס בגינה גבוה מהניכוי במקור אינה מכבידה על המוכר. אבל בעסקאות רבות מאוד המס הוא 2% עד 5% מהתמורה, ולעתים העיסקה בכלל פטורה ממס שבח. ואז, לך תרדוף אחרי הכסף, וזה קשה. כשכסף שלך שוכב אצל רשות המיסים, זה לא טוב".
- תקבל אותו חזרה עם ריבית והצמדה.
"נכון, אבל אתה לא יודע מתי, ויכולים לסחוב אותך למשפטים של 5 שנים. חוץ מזה יש דבר שנקרא 'חוק קיזוז מיסים' במדינת ישראל. אם מחר יקבעו למוכר הקרקע איזה חיוב מס אחר, גם אין לכך הצדקה ובסיס, במע"מ לדוגמא - יקזזו את זה מההחזר של מס שבח. הכסף אכן מוחזר בסופו של דבר, אבל אין שליטה עליו והרבה פעמים הוא מגיע למקומות לא נכונים. למוכר נורמאלי שצריך את הכסף, אין אינטרס לרדוף אחרי המדינה. הוא רוצה לשלם את המס שהוא באמת צריך לשלם. למה מכריחים אותו בהתנדבות להעביר 15%, אם צריך ואם לא צריך? זה דבר לא נכון לחלוטין. התוצאה תהיה ייקור עסקאות. המוכר יגיד לקונה שהוא רוצה אישור עקרוני ממס שבח, שצריך לנכות לו רק 2%, אחרת הוא לא מוכר. הכל מיותר, לא הוגן ובסופו של דבר ימנע עסקאות או ייקר אותן עקב תמחור מראש של הניכוי במקור המופרז. ברגע שכל המוכרים יודעים ש-15% מהכסף הם לא רואים עד שנשמתם תצא, ואין להם שליטה על זה, הדבר ירים את רמת המחירים. זה ברור. זה כאילו מטילים מס נוסף על המוכרים".
ייקור אמיתי גם של קבוצות הרכישה
- ולעניין אחר: איך תשפיע לדעתך הטלת מע"מ על מכירת קרקע לקבוצת רכישה?
"כאן מדובר בייקור אמיתי. קודם אדם פרטי מכר ל-10 רוכשים במיליון דולר והעסקה נגמרה. עכשיו הוא צריך להוסיף 16%. כל העניין הזה עקום, מכיוון שזה מס מחזור, זה לא מס ערך מוסף. אם הוא קנה את הקרקע בעלות היסטורית אפסית - מילא, אך אם הוא קנה ב-300 אלף ומוכר לקבוצת רכישה במיליון, רוצים מע"מ על המיליון, לא על ה-700 אלף. זה לא מס נכון, זהו מס מעוות".
- אבל אותו המצב חל מתמיד על קבלנים שקונים קרקע. גם זה לא בסדר?
"קבלן ברוב המקרים לא קונה קרקע ומוכר קרקע. הוא קונה קרקע, בונה ובסוף מוכר דירה - עם רווח והיטלים, כבר לא רואים את הקשר הישיר. אבל הקרקע שהוא קנה מאדם פרטי חויבה במע"מ לחינם. לא היה צריך להיות מע"מ בכלל על רכיב הקרקע. היה צריך להיות מע"מ רק על ההפרש בין מחיר המכירה של הקרקע לבין עלות הקרקע. אלא אם כן הוא ניכה מס תשומות כמובן, אבל פה אין מס תשומות באמת. זה מע"מ רעיוני. כשקבלן קונה מאדם פרטי קרקע, הוא כאילו מדווח במקום המוכר, ומנכה. זה הכל כאילו. אותו הדבר מתכוונים לעשות בקבוצות רכישה, וגם מהלך זה יביא לייקור הדירות, חד משמעית".