האם יש לשלם לעורך דין שכר-טרחה המותנה בהצלחת עסקה, גם אם העסקה לא יצאה אל הפועל? חוות-דעת שהגישו עורכי הדין רם כספי ואלי זהר לבית משפט השלום בתל-אביב חושפת חילוקי דעות בנושא בין שני הפרקליטים הבכירים.
חוות-הדעת הוגשו במסגרת תביעה שהגיש שר המשפטים לשעבר, עו"ד משה נסים, ביחד עם עו"ד שלמה ארדמן נגד איש העסקים האמריקאי והמלונאי, ריצ'רד סטפן כהן.
התביעה, הנמצאת כעת בשלב ההוכחות, עוסקת בסכסוך שהתגלה בין משרדו של נסים לבין כהן בנושא שכר-טרחה בקשר לייצוג בעסקה לרכישת מלון "הר ציון" בירושלים, אשר לא יצאה לפועל.
כהן, שמיוצג בידי עו"ד מאיר הלר ממשרד א' לנדוי, הסכים לדרישתו של נסים כי תשלום שכר-הטרחה יהיה על בסיס הצלחה בהשלמת העסקה בתמורה ל-5% ממחיר הרכישה שעמד על 100 מיליון דולר - כאשר 2% מתוכם מהווים עמלת תיווך לעורך דין ממשרדו של נסים שסייע. עוד נקבע כי במקרה שעסקת רכש המלון שנמצא בבעלות קבוצת שכטר ואליהו לא תצלח, לא ישולם שכר-טרחה.
העסקה, בסופו של דבר, לא התממשה - הצדדים לא הגיעו להסכם עם בנק למימון העסקה; כמו כן, לא הושג הסדר עם מנהלת מרכז ההשקעות למענק כספי לצורך הרחבת המלון.
כאן התעוררה המחלוקת - נסים טען כי עצם ניהול המשא-ומתן עבור כהן, אף-על-פי שלא הגיע לכדי החלפת טיוטת הסכם, היווה רק חלק ממה שהוסכם בין הצדדים, ולכן שכר-הטרחה, לפחות חלקי, מגיע לו עבור ייצוג בכל הפעולות האחרות שביצע לרכישת הפרויקט. כהן מצידו טען כי נקבע במפורש כי במקרה בו לא תצא העסקה לפועל, לא ישולם שכר-טרחה כלשהו.
השאלה העיקרית שעומדת כעת בפני בית המשפט היא כיצד מודדים הצלחה: האם מדובר בתוצאה הסופית - או גם בפעולות שבוצעו בדרך במטרה להגיע לאותה תוצאה?
שני הצדדים הגישו חוות-דעת מומחה בעניין של בכירי המשפטנים בישראל: נסים הגיש את חוות-דעתו של עו"ד זהר, ואילו כהן הגיש את זו של עו"ד כספי. כל אחד מהם בחר לפרש את המושג "הצלחה" בצורה אחרת.
מימוש העסקה
כספי, שייצג בעבר את הבעלים הנוכחיים של המלון בזמן שרכשו אותו, מעיד בחוות -עת המשתרעת על פני 7 עמודים, כי מתוך ניסיונו הרב וכמי שהיה מעורב במאות עסקאות, לרבות עסקאות נדל"ן, בשעה שעורך דין ולקוח מסכמים כי שכר-הטרחה ישולם אך ורק על בסיס הצלחה, ובסופו של יום העסקה המתוכננת לא יצאה אל הפועל - הרי שהלקוח אינו חייב לשלם שכר-טרחה - לא באחוזים משווי העסקה וגם לא שכר ראוי.
לא רק זאת, כספי מבהיר בחוות-דעתו כי שכר-טרחה על בסיס הצלחה לא ישולם, גם במקרה שהלקוח שינה את דעתו והחליט שלא לבצע את העסקה.
עם זאת, כספי מציין כי שכר על בסיס הצלחה הוא גבוה יותר מהשכר המקובל בתחום נדל"ן וגם בתחומים אחרים, ומורכב מחיובים לפי שעות העבודה המושקעות וממרכיב שכר בגין מימוש העסקה.
כספי מדגיש כי גם במקרה בו לא נפתרה סוגיית מימון העסקה, שהיא מכרעת לביצועה, כמו במקרה הנדון, לא ניתן לטעון כי מדובר בגורם חיצוני שהכשיל את העסקה, ולכן גם במקרה זה לא ישולם לעורך הדין המייצג שכר-טרחה.
לדבריו, לעתים רבות עסקאות שונות - לרבות עסקאות נדל"ן - "מתפוצצות" ואינן יוצאות מן הכוח אל הפועל בשל היעדר הסכמות עם הגורם המממן. מדובר בעניין שאכן עלול "לטרפד" עסקאות מסחריות, מדגיש כספי בחוות-הדעת ומוסיף: "כך גם נהגתי ונהג משרדי במסגרת עסקאות שונות שלא יצאו מן הכוח אל הפועל בשל קשיי מימון, ולא נגבה שכר-טרחה בגינן".
חשיבות הדרך
עו"ד זהר בחר לכתוב חוות-דעת קצרה ותמציתית, שמסבירה את טענותיו של נסים. לדבריו, ההסכם כלל מספר מרכיבים: הובלת העסקה, טיפול בהשגת המימון מהבנקים והגשת הבקשות למשרד התיירות והתמ"ס לצורך קבלת מענק.
זהר טוען כי מדובר בבקשות המצריכות ידע ומומחיות המחייבות שכר: "משמע, שלא רק עריכת הסכם רכישה, כאשר היזם מנהל בעצמו את המשא-ומתן עם בעלי המלון, ועורך הדין מלווה ומכין את טיוטת ההסכם כמקובל, אלא ייצוג במכלול הפעולות הנדרשות לרכישת הפרויקט, מא' ועד ת', וזאת במקום היזם שנמצא בחו"ל וללא מעורבות של גופים נוספים הנשכרים, כמקובל בעסקאות מסוג זה", מסביר זהר.
זהר עונה לטענתו של כהן, לפיה נסים סירב לפרט את כמות שעות העבודה שביצע: "בתחום הנדל"ן שכר-הטרחה אינו נקבע על-פי שעות אלא באחוזים... ואכן עורכי הדין בעסקאות אלה אינם נוהגים לטרוח ולנהל מעקב של שעות. קל וחומר כאשר מדובר בשכר-טרחה על בסיס הצלחה", מסביר עו"ד זהר.
בהמשך חוות-הדעת מפרט זהר, בהתאם לתצהיר שהגיש נסים, את ההישגים שהושגו במשא-ומתן ונחשבים לדבריו ל"הצלחה פנטסטית", למרות שהעסקה לא יצאה אל הפועל: עו"ד נסים הצליח להוריד את המחיר שדרש המלון מ-120 מיליון דולר ל-100 מיליון דולר; היטל ההשבחה עבר לתשלום המוכרים; נסים הצליח להטיל על בעלי המלון את סכום הרכישה העתידי של קרקע הצמודה לנכס; וכן השיג הסכמה כי כל תשלום על שינוי בנכס ישולם על-ידי המוכרים.
בנוסף, עו"ד זהר מתיין כי לעו"ד נסים מגיע שכר גם מכיוון שהעסקה נעשתה על-ידי גורם בכיר בדרג הגבוה במשרדו, והושקעו בניהולה הרבה תושייה, יצירתיות, יוקרה ומוניטין.
לפיכך, במקרה הנדון, מסכם עו"ד זהר, שכר-הטרחה צריך לעמוד על אחוז ממחיר הרכישה, ולא פחות מחצי אחוז.
