בזמן שהמדינה בעיקר מדברת על הצפת השוק בקרקעות "לטובת זוגות צעירים וחיילים", יהושע דוידוביץ' (55), 13 שנים מנכ"ל חברת מצלאוי, מרגיש שהוא כמעט היחיד שבאמת מחזיק בפתרון זול ועממי יחסית, שגם ישים בשטח.
"זה לא סוד שהמדינה לא עושה את מה שהיא צריכה לעשות", אומר דוידוביץ', "ולכן קבלנים ויזמים שלא ישכילו לפנות לתחום הפינוי-בינוי ולפעול בו בחוכמה וביעילות לא יישארו עם מלאי קרקעות".
הטענה היא שהבירוקרטיה והתלאות בדרך שוחקים את כל רווחיות הקבלנים.
"זה עדיין רווחי לעומת פרויקטים אחרים. היתרון הגדול הוא שאתה מקבל קרקע שאתה לא רוכש אותה בכסף בשלב ראשון. טווח הרווחיות הגולמית הנפוצה הוא 15%-20%, אבל צריך לזכור שמדובר בפרויקט שאורכים שנים רבות. בינתיים עלות ההעסקה ומחירי הברזל עולים והרבה, אבל עדיין מרוויחים. אבל גם מעבר לרווח, יש כאן זמינות של קרקעות - כשאין קרקע לבנות אותה, המחירים טסים בשוק".
ובכל זאת הכל נעשה בעצלתיים.
"אנחנו מוכרים דירות בכמויות, אבל המפתח לכל פרויקט כזה מתחיל קודם כל בהסכמה של ראש העיר - בלעדיו ובלי הנהלת העירייה הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. יש כאלה שחוששים להוסיף בבת אחת כמויות גדולות של דירות במרכזי הערים. יש ראשי ערים שמפחדים או שהם לא חושבים שזה לא טוב לעיר. עובדה שיש תכניות שאושרו אבל לא יצאו לפועל.
"צריך יד מכוונת ברמת ראש הממשלה. אף משרד ממשלתי לא מסכים לוותר על זכויות, ובגלל זה תוכניות נתקעות שנים. יש מי שיגיד שהמדינה מוותרת על היטל השבחה, אבל הוא שוכח שבתמורה הכלכלה מתחילה לרוץ: אנשים שקונים מייצרים מעגל תעשיות שלם סביב הבנייה. כיוון שחלק נכבד מהכלכלה הפורחת של מדינת ישראל נובע מתחום הבנייה, כל התעשיות מסביב - בין אם מדובר במטבחים ובין אם בחומרי גלם - פורחות. אני לא מכיר אף תחום או פרויקט מלבד פינוי בינוי שבו הממשלה והרשויות לא משקיעות שקל, אבל מקבלות יתרונות ששוות הרבה מאוד כסף ושמשדרג בתים שנבנו בשנות החמישים".
בכל מקום זה אפשרי? בתל אביב יש בעיות חניה.
"אני לא אומר שבכל עיר זה אפשרי, אבל אפשר לעשות בתל-אביב, או בכל עיר, תכנית אב שתסמן איפה כן אפשר לעשות פינוי-בינוי ואיפה לא. הרבה חברות בשלב התכנון, אבל ברגע שאתה רואה דחפור על הקרקע, זה אומר שאתה שוחה בים ולא שוחה בחול.
"קריית אונו זה דוגמא מובהקת לעיר עם תוכנית אב - לפני חודש אישרה לנו הוועדה מחוזית להפקיד תכנית בהיקף 450 יחידות דיור ב-2 פרויקטים, וכמעט מחאו כפיים ואמרו 'שאפו' ליזם ולעירייה. בת"א מנסים גם לעשות כמה פרויקטים אבל זה יותר קשה. אם עושים את זה בהכוונה ולא בזבנג וגמרנו, אפשר להצליח. בראשון לציון ראש העיר החליט שהוא לא רוצה פינוי בינוי בגלל שהוא אומר שיש בעיות בתחבורה ובמוסדות ציבור. אני תושב העיר ויש תושבים שמשוועים לפינוי בינוי. יש שם בניינים שמטים ליפול".
אז למה לא תמ"א 38, שכוללת חיזוק והוספת מספר יח"ד ואינה כל כך יומרנית?
"תמ"א 38 הוא טלאי ולא פתרון - בפינוי בינוי אתה הורס ובונה עיר חדשה. בתמ"א 38 אתה לא מבצע תכנון וחלוקה ולא יהיו לך מקומות חנייה חדשים".