גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רכשת זכויות בנייה? שריין אותן היטב בחוזה

תקציר: חברת חפציבה מכרה בשעתו חלקים מבניין לדואר ישראל, והצמידה את הגג של הבניין לזכויות דואר ישראל. חפציבה שמרה על זכותה לבנות בניינים נוספים אותם מכרה לגורם אחר. בית משפט קבע כי הצמדת גג הבניין אין פרושה כי זכויות בנייה שנוצרו במשך הזמן על החלקה שייכות לדואר ישראל.

בהסכם רכישה מהקבלן, אין להשאיר ליד המקרה שום דבר ויש לציין כל דבר ברחל בתך הקטנה. עניין זה נכון מאוד במכירת חלקי בניין והצמדת חלקים ממנו לקונים שונים.

כשהרוכש מקבלן מקבל רק את ארבע קירות היחידה שהוא רוכש עם הצמדה רגילה כזו או אחרת (כגון חניה או מחסן) - בדרך כלל לא מתעורר קושי. אך כשהבניין הנבנה הוא רק חלק מ"פרויקט דינמי" שעוד עתיד להוליד בניינים נוספים על היחידה תכנונית, העניינים מתחילים להסתבך וככל שהצדדים להסכם מצרפים תשריטים מדויקים ו"מלל" ברור, הרי זה משובח.

חוסר עירנות לפרטים קטנים הביאה צדדים להסכמים כלשהם לבית משפט המחוזי בעניין ה.פ (י"ם) 7136/08, אבני דרך חברה לבנייה בע"מ נ' חברת דואר ישראל, שבנדון בפני השופט יצחק ענבר.

בעניין אבני דרך, חברת חפציבה החלה בשלהי שנות ה-80 למכור חלקים מבניין כלשהו באזור ירושלים, כשגג הבניין נמכר לדואר ישראל. לימים, חפציבה ביצעה שינויים בתוכניות בניין עיר מתוך תקוה לבנות על המקרקעין בניינים נוספים. אכן, בהסכם שוריינו זכויותיה של חפציבה לבנות בניינים נוספים במגרש. בין לבין חפציבה מכרה את מלוא זכויותיה לחברת אבן דרך, והתעוררה השאלה האם זכויות הבנייה שייכות לדואר ישראל שהגג הוצמד לה, או שמא נמכרו לאבני דרך.

השופט ענבר תמך בגרסת אבני דרך ודחה את טענותיה של דואר ישראל בעניין. דואר ישראל טענה כי עצם העובדה שבהסכם בינה לבין חפציבה אין אזכור במפורש שחפציבה משאירה לעצמה את זכויות הבנייה בחלקה, מוכיחה כי זכויות בנייה אלו נשארו לדואר ישראל, באשר זכויות הבנייה הולכות אחרי המכר של המקרקעין.

השופט ענבר מנחה את מהות זכויות הבנייה על פי הפסיקה והספרות וקובע, כי זכויות בנייה אינן "חלק מהרכוש המשותף, אלא הן נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי דירות".

כעת כל שנותר הינו ללמוד מלשון ההסכם את אומר דעת הצדדים, ובהתאם לכך להכריע האם חפציבה השאירה לעצמה זכויות בנייה אם לאו. ענבר קבע כי בהתאם לחוזה העיקרי הסכימה דואר ישראל כי חפציבה תבנה בניינים נוספים על המגרש, אשר כהגדרתו בחוזה העיקרי כולל את המקרקעין נשוא ההליך דנן. משמעותה היחידה האפשרית של הסכמה זו הינה הקנייתן לחפציבה של זכויות הבנייה על המגרש והמקרקעין.

כמו כן, לאור פסק דין שואעי (ע.א. 7156/96), וגלמן (ע.א. 5043/96) המפורסמים, השופט ענבר קובע כי תקנון של בית משותף יש לפרש לפי "ההיגיון הכלכלי" שעומד מאחורי המילים. פסק דין זה מצטרף לשורה ארוכה של פסקי דין המבהירים היטב כי הנטייה של בית משפט בדרך כלל לצאת מנקודת הנחה כי אחוזי בנייה לא שייכים רק ליחידה ספציפית, אלא אם כן יוכח אחרת באופן שאינו משתמע לשתי פנים.

עוד כתבות

בוריס ג'ונסון חוגג את ניצחונו / צילום:  Hannah McKay, רויטרס

ניצחון השמרנים הרגיע את עשירי בריטניה והקפיץ את הליש"ט

המיליארדרים שהפכו את לונדון לביתם מרוצים מהוודאות שחזרה בעקבות הניצחון המוחץ של השמרנים וגם מהסרת האיום של קורבין, שרצה להגדיל את המיסוי על העשירים ● הליש"ט זינקה ב-2.5% בדקות לאחר פרסום המדגם ביום חמישי

אתר Quora / צילום: Quora

אתר השאלות והתשובות Quora השיק גרסה בעברית

אתר השאלות והתשובות נוסד על ידי אדם ד'אנג'לו, לשעבר סמנכ"ל טכנולוגיות בפייסבוק, והושק לראשונה באנגלית ב-2010 ● היום Quora פועלת ב-24 שפות ויש לה כ-300 מיליון משתמשים חודשיים פעילים

חברת הביומד ביוליין / צילום: אתר החברה

הניסוי הצליח, המניה נפלה: ביוליין RX איבדה 12% בנאסד"ק אחרי פרסום תוצאות ניסוי בטיפול לסרטן הלבלב

ביום חמישי דיווחה החברה על התוצאות המלאות מניסוי בהשתתפות 36 חולים, שבו נבחנה התרופה שלה בשילוב עם תרופת האימונותרפיה קייטרודה של חברת מרק ● לנפילה ייתכנו כמה סיבות: השיפור שנרשם נתפס בשוק כלא מצדיק הבאת תרופה חדשה לשוק

הבורסה בתל אביב/ צילום: שלומי יוסף

המסחר בבורסה מתנהל ביציבות; כלל ביטוח מטפסת ב-1%

המדדים המובילים נסחרים ללא שינוי מהותי ● הכשרת הישובה מזנקת בכ-10% לאחר גיוס מוצלח בחמישי ● ביום שישי האחרון ארה"ב וסין הודיעו על הסכמות לגבי השלב הראשון בהסכם הסחר, והצדדים יפעלו לקבוע מועד לחתימה ● ניצחונו של בוריס ג'ונסון בבחירות בבריטניה ביום שישי סולל את מימוש הברקזיט כבר בחודשיים הקרובים

יהודית מייזלס / צילום: יונתן בלום, גלובס

"בתיקי גירושים היום יש שימוש מוגזם ב'ניכור הורי'. ממהרים לשלוף את הקלף הזה"

יהודית מייזלס, עורכת דין מובילה בתחום דיני המשפחה, בראיון אישי ● על הילדות בת"א ("הבית היה מאוד חם ופתוח"), על הבחירה במשפטים ("מגיל מאוד צעיר הייתי לוחמת זכויות"), ועל מצבה של מערכת המשפט בדיני משפחה: "יש בה סוג של סכיזופרניה"

הפגנה באמסטרדם למען המאבק בהתחממות כדור הארץ  / צילום: EVA PLEVIER, רויטרס

ללמוד מהולנד: כך מתכוננות הערים בארץ השפלה למשבר האקלים

הערים הסמוכות לים עלולות להתכסות במים אם מגמת ההתחממות הנוכחית תימשך ● לכן, אין זה מקרי שהן אלה שמקדמות בנייה ירוקה, תחבורה נקייה ופתרונות לניקוז מים

נתן חץ / צילום: איל יצהר

אלוני חץ ממשיכה להתרחב בבריטניה: רכשה פארק עסקים סמוך לאוקספורד תמורת כ-370 מיליון שקל

מתחילת השנה ועד היום רכשה אלוני חץ חמישה נכסים בבריטניה, בהיקף השקעה כולל של כ-2.8 מיליארד שקל ● חמשת הנכסים מניבים כיום הכנסה תפעולית נקייה (NOI) של כ-28 מיליון ליש"ט

קונסטנט דולהרט / צילום: שלומי יוסף

בינה מלאכותית ומתיחת ענק באינסטגרם: ראיון עם האמן ההולנדי שמנהל מערכת יחסים עם הטכנולוגיה

קונסטנט דולארט מהולנד הבין שהדרך להעביר מסרים על טכנולוגיה היא באמצעות שימוש בה ● הוא יצר תמונה של אנגלה מרקל באמצעות בינה מלאכותית וכדי להבין את המניעים של חברות הטכנולוגיה הוא גייס במימון המונים והקים חברה משלו

סקר הסקרים

סקר הסקרים: כחול לבן מגדילה את הפער, אבל עדיין לא תצליח להקים ממשלה

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם השלישית בתוך שנה ● סקר הסקרים בודק מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הסוערת

כלב / צילום: שאטרסטוק

ווף על הבוף: חברת קנזון של יוצאי בבילון תשווק קנאביס לכלבים עצבניים

החברה, שהקימה חנות מקוונת למסחר בקנאביס באירופה, תציע שני מוצרים המכילים CBD בלבד (החומר הפעיל הלא ממסטל בקנאביס): לטיפול בכאבי מפרקים ולהרגעה ● השימוש ב-CBD לטיפול בכלבים הוא שוק קיים, אם כי לא גדול, במדינות בהן ה-CBD הוא חוקי

עופר נמרודי / צילום: פרטי

הכשרת הישוב הנפיקה מניות לראשונה אחרי 30 שנה - והתחילה להרוס את בית מעריב, שיהפוך למגדל יעקב נמרודי

לאחר שהשלימה את השינוי במבנה ההון שלה, גייסה החברה של משפחת נמרודי 162 מיליון שקל באמצעות הנפקה פרטית של מניות למוסדיים ● לאחר ההנפקה מחזיקה המשפחה בכ-60% מהון המניות של הכשרת הישוב

שלט חוצות של קמפיין משותף של פרטנר TV ואמזון פריים וידאו / צילום: באדיבות זניט

אמזון רוצה אתכם גם במסך: יוצאת בקמפיין משותף עם פרטנר TV

סלקום לא נותרה אדישה למהלך של המתחרה, והיא מכריזה היום על חתימת הסכם עם אמזון בישראל להפצת אפליקציית אמזון פריים וידאו על גבי ממיר סלקום, ותאפשר גם גישה ישירה מכפתור ייעודי בשלט לתכני אמזון

רחוב הקניות המקושט/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

תענוגות של חורף: כך חוגגים בבודפשט את חג המולד

השילוב של שוקי כריסמס מקושטים, מעיינות חמים, יופי אדריכלי, אוכל טוב ומחירים זולים הופך את בודפשט ליעד אידאלי לחופשה אורבנית עונתית קצרה

בוריס ג’ונסון / צילום: רויטרס

הבחירות בבריטניה: 4 מסקנות בעקבות הניצחון המוחץ של ג'ונסון

ההפסד הצורב ביותר של מפלגת הלייבור מאז 1935 מראה שהציבור הבריטי דחה את הרפורמות הקיצוניות שקורבין הציע ● במה שונה ג'ונסון מתאצ'ר, והאם הוא יצליח לשמור על סקוטלנד וצפון אירלנד בממלכה? ● ניתוח "גלובס" לתוצאת הבחירות בבריטניה

גינה ציבורית בחריש / צילום: שלומי יוסף

בדיקת "גלובס": העיר חריש צומחת מהר, אז למה לא כל הדירות נחטפות, ומה הם הפרויקטים החלשים?

היצע הדירות הנרחב בעיר החדשה חריש מסייע לחברות הבונות בה להרחיב את פעילותן, אך בחלק מהמקרים שיווק יחידות הדיור הופך למאתגר ● נתוני המכירות של החברות הציבוריות הבונות בעיר לא מצביעים על קשיים רוחביים, אך כוללים כמה פרויקטים עם היקפי מכירות נמוכים למדי

ילדים בטהראן עוטים מסיכות נגד זיהום אוויר / צילום: STR New, רויטרס

זיהום אוויר כבד הביא לסגירת בתי הספר בטהראן

מדובר בזיהום גבוה פי 6 מהמותר עפ"י ארגון הבריאות הבינלאומי

דב קוטלר / צילום: גדי דגון, יח"צ

מבוי סתום במו"מ: ההסתדרות הכריזה סכסוך עבודה בבנק הפועלים

לטענת ההסתדרות, הרקע לסכסוך הוא מבוי סתום במו"מ על הסכם שכר; חלוקת דיבידנדים בסך מיליארד שקל לבעלי המניות על רקע מכירת המניות בישראכרט, ללא תגמול לעובדים; והליכי התייעלות של ההנהלה, שהרעו את תנאי העובדים ● פועלים: "שלב הדיונים טרם מוצה"

מחוז שינג'יאנג בצפון מערב סין שבו מתגורר המיעוט המוסלמי, האויגורים / צילום: רויטרס

לא רק מלחמת הסחר: מכונת היח"צ של סין עובדת שעות נוספות בניסיון לשכנע שאין מחנות ריכוז במדינה

סין מרכזת את מאמציה בעיקר באינדונזיה, המדינה בעלת האוכלוסיה המוסלמית הגדול בעולם בניסיון לשכנע כי מחנות הריכוז לחינוך מחדש בתחומה, הם "מרכזים להכשרה מקצועית ומאבק בקיצוניות"

פארק הייטק ברעננה./ צילום: א.ס.א.פ קריאייטיב / Shutterstock

"שוק ההייטק ימשיך להיות שוק של מועמדים ולא של חברות"

לפי נתונים של חברת ההשמה נישה, הואט קצב הצמיחה של שכר העובדים בהייטק, ו-70% מההשמות התבצעו בתפקידים בטווח שכר של 16-30 אלף שקל

הדרימליינר של אל על / צילום: סיון פרג'

מטוס אל על עבר תאונה בלאס וגאס ונחבל בכנף; אין נפגעים

התאונה התרחשה בשעה שמטוס הדרימליינר בואינג 787-9 "באר-שבע" נגרר לעמדת החניה, אחרי שנחת בלאס וגאס בטיסה מת"א ● בעת התאונה המטוס היה ריק מנוסעים ומאנשי צוות