בזמן ששוק היד השנייה מפגין רגיעה כלשהי - שנתמכת בין השאר בנתוני האוצר ובהצהרות ראש המשלה והשרים שממש בקרוב נראה שינויים ורפורמות בשוק המגורים, שוק הדירות החדשות ממשיך להצביע על ביקושים ערים ועל המשך המכירות מצד הקבלנים. פה ושם אפשר לראות חברות שהתאימו את עצמן לכותרות הפסימיות ויצאו במבצעי מכירה שונים, אולם חלק גדול מהמבצעים אינם יותר מגימיקים שיווקיים.
מספיק להביט בשני מבצעי המכירות הגדולים של החודש (ושל השנה) - גינדי ורבוע נדל"ן שמכרו תוך שבועות ספורים 320 דירות במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב ותדהר שמכרה ביום שישי אחד 510 דירות ביבנה (בשיתוף ארגון 'חבר') כדי להכיר בכך שעדיין יש כאן ביקושים אמיתיים וחזקים.
בנובמבר מחירי הדירות החדשות המשיכו לעלות ברוב אזורי הארץ. הערכה ראשונית (לפני תום החודש) של מחלקת המחקר של אלדר מדברת על עליית מחירים ממוצעת של לפחות 1% באזורי הביקוש (13% בחישוב שנתי). עליית המחירים המשמעותית ביותר בנובמבר חלה כנראה בראשון לציון - 2%, בקרית אונו - 1.75% ובפתח תקווה - 1%. באזורים אחרים, כמו תל אביב למשל, לא נרשמו בנובמבר עליות מחירים.
אין דירות קטנות
על פי נתוני אלדר, בחודש אוקטובר חלה עלייה של יותר מ-20% במכירת דירות חדשות בהשוואה לספטמבר. יש לציין כי ספטמבר היה חודש של חגים, עם 12 ימי עבודה בלבד, ונתוני המכירות למעשה זהים לחודש אוגוסט.
בחודש אוקטובר מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור ממוצע של 1.3%. עם זאת, עליות המחירים באוקטובר היו סלקטיביות: בעוד שבחלק מהיישובים מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור מזערי של עד 0.4% (תל אביב ופתח תקווה), ישנם יישובים בהם היו עליות מחירים של 7% כמו רמת השרון. במידה וקצב עליית המחירים הנוכחית תימשך, שנת 2010 תסתיים עם עלייה ממוצעת של כ-10% במחירי הדירות החדשות.
הוכחה נוספת לכך שהתקנות של בנק ישראל לא משפיעות על שוק הנדל"ן ניתן לראות בשיעור הדירות החדשות שנרכשו בחודש החולף למטרות השקעה. בחודש אוקטובר המשקיעים תפסו נתח של 39% משוק הדירות החדשות, לעומת 23% ביולי-אוגוסט. משפרי הדיור תפסו בחודש החולף נתח של 51% לעומת 59% בחודשי הקיץ. גם הזוגות הצעירים שוב נעלמים מהשוק, עם נתח של 10% בלבד, לעומת 18% בחודשי הקיץ.
ועוד נתון מפתיע: תושבי חוץ תופסים נתח של למעלה מ-30% מסך הרכישות של דירות חדשות למטרת השקעה. קרוב לוודאי שמדובר עדיין בהשפעת החגים וחודשי הקיץ, כך שרכישות רבות שהחלו "להתבשל" בביקור בארץ על ידי משקיעי חוץ תורגמו לחוזים באוקטובר.
הערים הפופולאריות בקרב משקיעים הן כמובן תל אביב (נתח של 90% מכלל הרוכשים) והרצליה (80%). ראשון לציון (75%), כפר סבא (65%) וקריית אונו (58%) מככבות בקרב משפרי הדיור שנמשכים בשנים האחרונות למעגל מסביב לתל אביב, שמציע כנראה למשפחות צעירות איכות חיים לא פחותה מזו שמציעה להם תל אביב.
דירות בנות 4-5 חדרים ממשיכות להוביל את הביקושים באזור המרכז והם מהווים יחד כ-74% מהדירות שנמכרו באוקטובר. 54% מהדירות החדשות שנמכרו באוקטובר הינן דירות 4-4.5 חדרים. דירות גדולות בנות 5 חדרים תפסו נתח של 20%. כצפוי, דירות קטנות של 2 תפסו נתח של 12%, כש-54% מתוכן בתל אביב. דירות 3 חדרים תפסו בחודש החולף נתח של 7% בלבד. יש לזכור כי בערים מסוימות באזור המרכז לא ניתן למצוא היום דירות חדשות בנות פחות מ-4 חדרים.
12 יום לחוזה בראשל"צ
זמני הסגירה של עסקאות בענף הנדל"ן למגורים ממשיך להתקצר, ומצביע על הביקושים הגבוהים לדירות חדשות. זמני הסגירה של עסקאות הם הזמן הממוצע מהביקור הראשון במשרד המכירות ועד לחתימת החוזה בפועל. בעוד בחודשי הקיץ הזמן הממוצע לסגירת עסקה עמד על 33 ימים, באוקטובר הוא התקצר ל-29 יום.
בהרצליה לוקח 30 יום מרגע הביקור במשרד המכירות ועד חתימת החוזה בפועל, לעומת 12 יום בראשון לציון ו-26 יום בפתח תקוה.
החריגה הבולטת היא כפר סבא, שם לקח באוקטובר 45 יום לסגור עסקה לעומת 37 יום בחודשי הקיץ. הסיבה לכך ככל הנראה היא שבכפר סבא ישנן כיום התחלות בנייה רבות, בעיקר בשכונה הירוקה, מה שמאפשר לרוכשי הדירות לבצע סקר שוק לא קצר לפני שהם בוחרים בדירת החלומות שהם רוצים ויכולים לקנות.
המדד מבוסס על נתונים הנאספים ע"י חברת אלדר שיווק פרויקטים בע"מ, שהינה חברה פרטית המשווקת דירות יד ראשונה בכל רחבי הארץ, בדגש על אזורי הביקוש. המדד נועד להציג מגמות בשוק שכפי שהן נצפות ע"י אלדר. אין המדד מהווה המלצה כלשהי לשוק המגורים, וכל המתבסס עליו עושה זאת בהתאם לשיקול דעתו האישי.
