הריבית במשק עולה? נגיד בנק ישראל מייקר את המשכנתאות ומקשיח את התנאים? נראה שלישראלי הממוצע זה לא ממש מזיז, או שפשוט אין לו ברירה אלא לקבל את מצב שוק הנדל"ן על מנת למצוא פתרון דיור למשפחתו.
הישראלים כיום מוכנים לשלם מחיר שיא של 1.25 מיליון שקל בממוצע לדירה, זינוק של 24% בהשוואה לשנה שעברה. כך עולה מסקר ענף המגורים החצי-שנתי של "גלובס", פרסום אזימוט מקבוצת באומן בר ריבנאי ומכון המחקר מותגים.
הסקר מציג תמונת מצב של ענף הנדל"ן למגורים, ובעיקר של כוונות הציבור לרכוש דירה כעת ובשלושת החודשים הקרובים. הסקר נערך בחודש נובמבר 2010, והוא מתבצע בכל חצי שנה, זו הפעם התשיעית ברציפות, באמצעות מדגם מייצג של 500 מרואיינים מהאוכלוסייה היהודית הבוגרת.
מהסקר עולה כי בשנתיים האחרונות זינק המחיר אותו מוכנים הישראלים לשלם על דירה ב-54%, מ-810 אלף שקל בדצמבר 2008 ל-1.25 מיליון שקל כיום. רק בחצי השנה האחרונה זינק מחיר זה ב-13%, מ-1.1 מיליון שקל, ומדובר דווקא בחודשים בהם נקט בנק ישראל בצעדים לצינון השוק.
מדובר במגמה שהחלה בתחילת שנת 2009, ובמסגרתה מתרחשת עלייה עקבית, של כ-100 אלף שקל בממוצע בכל חצי שנה, בסכום המקסימאלי אותו מוכנים רוכשים פוטנציאליים לשלם עבור דירה.
לדברי בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט מקבוצת באומן בר ריבנאי ויועץ אסטרטגי לשיווק נדל"ן, "העלייה במחיר בו נקבו מחפשי הדירות כמחיר המקסימאלי שהם מוכנים לשלם מציינת אמנם מחיר תפישתי, ולא את מה שישלמו בפועל, אולם היא מייצגת הפנמה לגבי עליות מחירים אמיתיות בשוק. הציבור הפנים את העלייה, והוא מוכן להוציא מכספו יותר". קרת מסביר שהזינוק הדו-ספרתי שנרשם בשנים האחרונות במחיר המקסימאלי אותו מוכנים הרוכשים לשלם "בא לתקן מצב אנומאלי בשוק הנדל"ן שהיה קיים במשך כעשור".
אבי פאר, מנכ"ל מכון המחקר מותגים, סבור כי מדובר במעין "כדור שלג המזין את עצמו, כאשר עליית מחירי הדירות מזינה את נכונות מחפשי הדירות לשלם יותר מחוסר ברירה. מתקבל הרושם שרק אירוע בעל עוצמה מצד הרגולטור - הממשלה או בנק ישראל לדוגמא - יכול לגרום לעצירת המגמה".
8% מחפשים דירה
מהסקר עולה כי 88% מהציבור לא מחפש ולא שוקל לחפש דירה, ורק 8% מהישראלים מחפשים כיום דירה ועוד 4% שוקלים להתחיל לחפש בשלושת החודשים הקרובים. בסך הכל, מדובר במגמה שנשארה יציבה בשנתיים האחרונות.
לעומת הסקר שנערך לפני שנה, כיום יותר אנשים מוכנים לשקול את האפשרות של קניית דירה חדשה מקבלן: 52% ממחפשי הדירות פתוחים לאפשרות הזו, לעומת 46% ביוני ובדצמבר 2009. זוהי חזרה לנתוני שנת 2008, במהלכה הביעו 51% מהנשאלים (בשני הסקרים) נכונות לרכוש דירה מקבלן (יד ראשונה).
לדברי קרת, תוצאות הסקר מלמדות על "בלבול הציבור על-ידי הצגת נתונים סותרים בתקשורת באדיבות מוסדות המדינה. אלה מנסים לקרר את ענף הנדל"ן, אך במקום זאת שולחים ציבור רחב לשבת על הגדר, בתקווה לירידת מחירים".
הוא הוסיף כי "ניתוח הנתונים מוכיח את מה שרואים במשרדי המכירות בחודשים האחרונים - משך תהליך הרכישה וההחלטה לגביה התארך אצל המתעניינים בגלל הבלבול. אולם קהל זה יחליט בסופו של דבר על דירה זו או אחרת, ולכן אין לגרוע אותו בפועל משוק המתעניינים ומכאן שהביקוש יציב".
עוד עולה מהסקר כי בנובמבר 44% ממחפשי הדירות ביקשו לקנות דירת 4 חדרים; 23% מחפשים דירת 3 חדרים; 22% מעוניינים לרכוש דירת 5 חדרים. כלומר, למעלה ממחצית מקהל היעד מחפש דירת 4 חדרים ויותר. לדברי קרת, "נתון זה מצביע על ביקוש אמיתי בעיקר לדירות למגורים ולא למטרות השקעה, כפי שניסו באוצר או בממשלה לייחס למגמה".
אין מיתון
העובדה שדירת 4 חדרים ממשיכה להיות המוצר הפופולארי ביותר בקרב רוכשי הדירות הפוטנציאליים בישראל מצביעה על כך ששוק הנדל"ן אינו חווה מיתון, כך מעריך שמאי המקרקעין ד"ר בועז ברזילי, שמשמש גם כמרצה באוניברסיטת תל אביב.
"מרבית מחפשי הדיור, שני שלישים לערך, ממבקשים לקנות דירות של 4 חדרים ומעלה. תופעה זו אינה מאפיינת שווקים במיתון. הניסיון בישראל, הדומה לניסיון בעולם, לימד שבתקופות מיתון גובר הביקוש לדירות קטנות (בישראל 2-3 חדרים), ואילו בתקופות רווחה הביקוש הנו לדירות של 100 מ"ר ומעלה. מכאן, שהשוק לא חש במיתון ואינו מתרגש מידיעות בדבר ירידה צפויה ברמות המחירים".
מהסקר ניתן ללמוד כי בשוק הנדל"ן של היום הולך ומתבסס מעמדן של דירות 6 חדרים. הסקר מצביע על עלייה של 350% בכמות המתעניינים ברכישה של מוצר זה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לדברי אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים המתמחה בתכנון שכונות מגורים, "הביקושים לתכנון אדריכלי של דירות בנות 6 חדרים, בנות כ-150 מ"ר נטו, אכן עולים. קהל היעד העיקרי לדירות גדולות הינו משפרי דיור ומשפחות בהתרחבות. חדר שישי בבית הינו שימושי מאד ובמקרים רבים הצורך נובע מהרצון לספק לכל ילד חדר ופרטיות משלו. במקרים אחרים, לאור העובדה כי העבודה 'הולכת איתנו הביתה', רבים רוצים חדר עבודה לאחד או לשני בני הזוג. במקרים אחרים, הורים קרייריסטים מכניסים הביתה 'אופר' שזקוקה לחדר".
ומה צפוי לנו ב-2011? קרת מציין כי בשנה הקרובה נמשיך לראות פרויקטים שייצאו לשיווק בערים נתניה, הוד השרון, כפר סבא, פרדס חנה כרכור, ראשון לציון, רחובות, יבנה, באר יעקב, נס ציונה, רמלה ואשקלון. הוא ציין כי "הקבלנים בונים על פי התקדמות השיווק, משמע שברגע שיש ביקוש אמיתי ויציב הם ימשיכו לשווק פרויקטים". הוא צופה "היצע זמין של כמות יחידות דיור מבוקשות, אך עדיין לוקה בחסר מאחר והמדינה אינה פועלת דיה על מנת ליצור תמריץ ראוי לקבלנים לעידוד הבנייה, ומעמיסה עליהם קשיים בירוקרטים".
פיזור גיאוגרפי
לדברי ברזילי, "תוצאות הסקר ובחינת התנהגות השחקנים בשוק הדיור מלמדים ותומכים בידע האקדמי הקיים, כי פיתוח אזורי תעסוקה בפריפריה, שיפור נגישות לאזורי תעסוקה ופיתוח תחבורה ציבורית זולה ומהירה, יכולים לתרום לפיזור מבוקר יותר של שוק הדיור, הגדלת הביקוש בפריפריה, ניוד אוכלוסייה, הגדלת חלקם של שחקנים מהשכבות החלשות והצעירות יותר בשוק הדיור ולתרום לייצוב השוק בטווח הארוך".
קרת מדגיש כי "לגבי הזוגות הצעירים, שהם הנפגעים העיקריים כתוצאה מהתנהגות השוק, צריכה להיות החלטת ממשלה ברורה ומיידית שתספק פתרונות עבורם כגון דיור בר השגה, הקלות במיסוי, הכרה בריביות על משכנתאות, מענקי מקום כספיים ועוד. יש להעלות את נושא הדיור לזוגות הצעירים לסדר היום הלאומי, לטובת עתידה של מדינת ישראל".
