כחצי מיליון מ"ר של קניונים ומרכזי מסחר יתווספו לשוק המקומי בתוך 3 שנים בלבד - כך עולה מבדיקת "גלובס". רשימה חלקית כוללת תוספת של 110 אלף מ"ר על-ידי ביג מרכזי קניות, 104 אלף מ"ר על-ידי בריטיש ישראל, 59 אלף מ"ר על-ידי שיכון ובינוי, 54 אלף מ"ר על-ידי קבוצת עזריאלי, 44 אלף מ"ר על-ידי מנופים פיננסים ו-38 אלף מ"ר על-ידי גזית ישראל.
בחלק מהמקרים מדובר בבנייה של פאוור סנטרים, בחלק בבנייה של קניונים, ובחלק ההרחבות משמעותיות של קניונים. כך, למשל, הרחבת קניון הזהב בראשון-לציון תכלול 26 אלף מ"ר, והרחבת קניון רחובות תכלול 11 אלף מ"ר מסחרי, ואילו הרחבת קניון איילון ברמת-גן תכלול 10 אלף מ"ר. כך או כך, בחלק מהאזורים הבנייה הזאת עשויה ליצור עודף שטחי מסחר.
ההשפעה על הרשתות
"אחד הדברים שלא מדברים עליהם זה שהמצב עכשיו בריטייל הוא קשה מאוד. אין ספק שיש בעיה. להערכתי, הקבוצות החזקות יתחזקו עוד יותר, כי בסופו של דבר יהיה להן יותר כוח מול המשכירים. מצד שני, במשבר הם ייפגעו כי הם כורתים את הענף שהם יושבים עליו. קחי לדוגמה את בריטיש ישראל. איך שלא תהפכי את זה, בריטיש חייבת יותר מ-5 מיליארד שקל, ומי שישלם בסופו של דבר את החוב הזה זה השוכרים", אומר גורם קמעונאי בכיר.
שאלת המפתח היא כיצד תשפיע הבנייה המתהווה על מבנה השוק ולמעשה על קבוצות הקניונים החזקות; ושנית - כיצד היא תשפיע על רשתות השיווק.
"רוב הבנייה היא של פאוור סנטרים, ולכן זה לא יפחית מהכוח העצום של קבוצות הקניונים הגדולות. הבעיה הכי גדולה היא במקומות שהשכירות שם מאוד יקרה. במקומות אלה בטח שיש מקום לעוד קניון, אבל אין זמינות של קרקע, וגם לא תהיה. בתמ"א החדשה הציעו בישראל דבר שלא קיים בעולם, והוא שלא מאשרים מרכזים מסחריים מחוץ לעיר, אלא רק בתוך העיר. הדבר נוצר כתוצאה מלחץ ראשי הערים שחששו שכספי הארנונה יילכו למושבים ולקיבוצים. המשמעות היא שברוב המקומות בארץ אי-אפשר לבנות קניונים אמיתיים אלא רק מרכזים מסחריים קטנים", אומר יו"ר פישמן רשתות, אייל פישמן.
לדבריו, "אין קשר בין פאוור סנטר שמשכירים ב-80 שקל למ"ר לבין קניונים שמשכירים ב-250-600 שקל למ"ר. הרשתות מוכרות בפאוור סנטר רבע ממה שהן מוכרות בקניון, ומשלמות שמינית ממה שהן משלמות בקניון. אנחנו פותחים חנויות רק במרכזים שלנו, ופותחים בקניונים רק אם אין ברירה, וזאת מסיבה פשוטה: אי-אפשר להרוויח בקמעונאות עם המונופול של הקניונים", אומר פישמן.
נוהרים לאילת
"מדידת השטחים המסחריים היא בעיני מקומית ולא ארצית. יש מקומות שזה יכול להיות עודף, כמו באשדוד ובנהריה; ויש מקומות כמו ראשון-לציון מזרח, שבו אין מספיק מסחר, או כמו עכו, שאין שום מרכז מסחרי ראוי", אומר מנכ"ל קבוצת קניוני עזריאלי, פאר נדיר.
ואכן, אילת, אשדוד, באר-שבע ונתניה הן הערים שבהן תוספת הקניונים צפויה להשפיע על המרכזים המסחריים הקיימים.
בעיר אילת, שכבר עתה משופעת בשטחים מסחריים, צפוי להיפתח בקיץ הקרוב פארק הקרח, שיכלול 22 אלף מ"ר, ובתוך 3 שנים צפוי להיפתח קניון ארנה אילת, שיכלול 30,000 מ"ר.
"באילת תהיה חלוקה מחדש של הצריכה בין המרכזים הקיימים, ואני מניח שתהיה השפעה כלפי מטה על מחירי השכירות", אומר נדיר.
לדברי עופר שחטר, מנכ"ל פרומול ומשווק פארק הקרח באילת, העובדה שבאילת מצליחים לגבות 400 שקל למ"ר שכירות היא הוכחה לכך שיש עוד מקום לשטחי מסחר בעיר.
"אילת מונה כ-60 אלף תושבים, אבל כוח המסחר שלה הוא כמו עיר של חצי מיליון תושבים", אומר שחטר.
"סוחרים מאוכזבים מרמות המחיר שהם משלמים בקניון מול הים באילת וארנה אילת יהווה אלטרנטיבה טובה ברמות המחיר וגם ברמת הקניון, לקניון מול הים. 30 אלף מ"ר מסחר זו מאסה. כולנו מודעים למחירים של קניון מול הים, אז אין בכלל ספק שהסוחרים יעדיפו את ארנה אילת. ארנה אילת ממוקם בתחנה המרכזית ויקבל את כל תנועת הנכנסים לאילת בתחבורה הציבורית, וגם בלי קשר לכך הלוקיישן הוא טוב מאוד", אומר מאיר בן-זקן, מנהל חברת השיווק של מנופים פיננסים.
- אתם מודעים לכך שהצלחה של אחד תבוא בהכרח על חשבון אחר?
"אין ספק שאם הקניון שלנו יהיה טוב, הוא יפחית באופן ישיר ממול הים. גם המרחקים ביניהם אינם גדולים".
צפוף בבאר-שבע
השבוע תחנוך חברת שיכון ובינוי את "השדרה השביעית", פאוור סנטר בן 17 אלף מ"ר בבאר-שבע. בעיר פועל קניון הנגב של עזריאלי, ביג באר-שבע הכולל 30 אלף מ"ר ו-ONE באר-שבע. ואם לא די בכך, הרי שגם בריטיש ישראל ואלי להב צפויים להקים שם קניון בגודל 45 אלף מ"ר.
האם באר-שבע זקוקה לתוספת כל-כך גדולה של שטחי מסחר? לא בטוח.
אז מי צריך להיות מוטרד? "מי שצריך לדאוג זה עזריאלי כי בונים שם קניון חדש, וקניון על קניון יכולים לבוא אחד על חשבון השני", אומר חי גאליס, מנהל מסחרי בביג.
לדבריו, "מבחינתנו יש לביג את העוצמה שלו, כי יש לנו קונספקט אחר ותמהיל חנויות אחר. מעבר לזה מדברים על עיר הבה"דים שתביא פריחה לכל אזור הדרום".
העיר נתניה, שבה נבנה בימים אלה קניון עיר ימים, תהפוך למוקד תחרותי נוסף. בעיר פועלים כבר קניון השרון של בריטיש ישראל וביג פולג. לדברי סוחרים, הרחוב הראשי של נתניה נפגע כבר מזמן מריבוי שטחי המסחר בעיר.
האם צפוי בעיר עודף? על כך אומר גאליס, "אנחנו עושים את כל הפעולות להתחדש ולשנות שוכרים. זו מלחמה יומיומית, ומי שלא יידע לשמור על המרכזים - ייאבד אותם. הלקוחות מאוד קצרי-רוח, וכשיש להם משהו חדש הם הולכים אליו, ולכן אתה צריך לדאוג להמשיך להיות כל הזמן טוב יותר מאחרים".
עיר דרומית נוספת שבה יש תוכניות גדולות להרחבה היא העיר אשדוד. ממש בזמן שבביג מרכזי קניות מתכננים להקים את ביג fashion אשדוד שיכלול 20 אלף מ"ר, מתכננים בבריטיש ישראל להקים קניון שיכלול לא פחות מ-40 אלף מ"ר מסחרי.
מה שמפתיע הוא שלא לציטוט, היזמים בשני הצדדים מודעים לכך שאין מקום בעיר לתוספת כזאת של שטחי מסחר.
"ספק גדול אם יש מקום לשני פרויקטים. סביר להניח שמי שיקבל ראשון את אישרוי הבנייה, אז בשלב הזה השני יחשוב טוב-טוב אם להתחיל בפרויקט", אומר בכיר באחד הצדדים.
מרכזים מסחריים יסגרו
בקרב גורמי נדל"ן מובילים רווחת הערכה כי לא כל הפרויקטים המוצהרים ייבנו בפועל. "מתוך חצי מיליון מ"ר צריך לראות כמה באמת ייבנו. אני לא יודע אם חצי ממה שמוצהר ייפתח. אם כן, זו תהיה הצלחה ליזמים. חלק מהפרויקטים הם הכרזות לצורכי שיווק, שאם יצלחו - יגויס בגינם ההון והחוב הדרוש להקמת הפרויקט, ולהערכתי, חלקם לא יקומו. אם כל מה שהוצהר לפני 3 שנים היה נפתח היום, היינו היום עם תוספת של מעל 200 אלף מסחר, וברוב הפרויקטים האלה אפילו לא התחילו בנייה", אומר רונן אשכנזי, מנכ"ל גזית ישראל.
- השוק לא גדל, ובכל מקרה תהיה כאן תוספת. כיצד זה ישפיע?
"באופן טבעי ההתפתחות תוציא מהמשחק את המרכזים המסחריים שעבדו לא נכון ותשאיר על כנם מרכזים שכבר היום פועלים שנבנו נכון ומתפקדים נכון, שואלי יושפעו לטווח הקצר אבל בטווח הארוך ימשיכו לתפקד. זה אומר שחלק מהמרכזים האלה ייסגרו".
