לפני שעה התחיל מחיר הדירות לרדתטל זהר עבדה הוא מנכ"ל סניף FXCM ישראל, בית השקעות בתחום המט"ח הנסחר בבורסת NYSE
אנו צפויים לגידול משמעותי בהיצע הדירות. זו השורה התחתונה של המהלכים עליהם הכריזו הבוקר השרים יובל שטייניץ ואריאל אטיאס. והיא מאוד משמחת. ההתייקרות בשוק הדיור הקשתה על קוני דירות, ומה שהדאיג במיוחד את קבריניטי המשק - סיכנה את יציבות הכלכלה הישראלית.
"הצעד הרגולטורי השלישי" כפי שהגדיר אותו הבוקר שר האוצר - הוא הראשון שבאמת יעשה שינוי בשוק הדיור. שני הצעדים הראשונים - תמ"א 38 ועידוד קבלנים - לא השפיעו עד כה באופן שקיוו לו, ואם תגיע השפעתם לבסוף, זה יקרה בעוד זמן רב.
ההחלטה להעלות את מס הרכישה מצד אחד, ולפטור ממס שבח מצד שני בשנתיים הבאות, תגרום לשני דברים: תייקר את הדירות למשקיעים, שכבר מסויגים בשל המחירים הגבוהים ממילא, וזאת משום שמס הרכישה על דירה שנייה ויותר יעלה ל-5% עד מיליון, 6% לדירות שמחירן בין מיליון לשלושה, ו-7% מעל ל 3 מיליון.
משמעות הוראת המס החדשה היא שהמתנה של שנתיים, תשיא תשואה ממוצעת בגובה 4% על כל דירה, ורק מחסכון במס. כלומר, למי שמאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות וביותר מ-4% בשנתיים הבאות, עדיין לקנות היום.
לכאורה אפשר להניח שמחירי הדיור בישראל יעלו ב-4% ויותר בשנתיים הקרובות, אלא שההוראה השנייה - פטור ממס שבח - עליה הוכרז הבוקר, משנה את התמונה ומערערת וודאות זו.
פטור ממס שבח על מכירת עד שתי דירות נוספות בשנתיים הקרובות 2011-2012.
הוא הוויתור המפליג של האוצר והוא מקל שיצא מגלגלי המוכרים, וישחרר גל דירות למכירה, מצד מוכרים שחיכו לתום 4 השנים שיפטרו אותם ממס זה.
כיום, קובע החוק שלאדם מותר למכור דירה אחת בכול ארבע שנים וליהנות מפטור ממס שבח, בשיעור 20%. ההודעה על פטור למשך שנתיים ממס זה, דוחקת את המוכרים למכור מהר, עכשיו, כי אם לא, עלות המכירה לאחר השנתיים, תהיה גבוהה ועשויה להפוך עסקאות לפחות משתלמות. משקיעים קטנים שבידם שתי דירות למכירה ולא ימכרו תוך שנתיים, יאלצו לחכות שש שנים למכירה פטורה ממס.
אני צופה שמהלכי האוצר והשיכון הנוכחיים, יגמרו לעצירה בעליית המחיר באזורי הביקוש הגבוהים ולירידה במחירי הנדל"ן באזורי הביקוש הנמוכים. וככה זה יהיה:
הקונים ימתינו, כי למה להם לקנות היום, כשבעוד שנה וחצי יסתובבו בשוק אלפי או אפילו עשרות אלפי מוכרים לחוצים?
המוכרים, ולא רק מוכרים המחזיקים בדירות רבות, ימכרו וינסו לעשות זאת כמה שיותר מהר. משדרגי המגורים לדוגמה, ישאפו למכור מיד מחשש שהמחירים לא יעלו עוד, ואולי אף ירדו, ולכן יעדיפו למכור ועד לקניה לגור בשכירות.
כמובן שהמשקיעים מבינים שככל שימתינו, הסיכון שלהם להפוך למוכרים הלחוצים גדל (מצב הפוך למה שמוכר בשוק ההון כ-short squeeze) למעשה נוצר בשוק הדיור מצב ייחודי long squeeze, שבוודאי יהווה כר נרחב למחקרים אקדמיים - המון קונים (LONG) בעלי פוזיציה ספקולטיבית ממונפת על נדל"ן שצופים מגמת ירידה משמעותית.
בדילמה הנוכחית שבה נמצאים המוכרים, העובדה שנתנו פטור לשנתיים אינה משמעותית. המשחק התחיל הבוקר - ממש לפני שעה, והזריזים שבסוחרים יבינו את הכללים החדשים מהר, גם אם לא קראו את המאמר שלי.
השילוב הזה שלמוכרים יש אינטרס למהר ולקונים יש אינטרס להתמהמה, הוא מצב מצוין לצמיחת תגובה מידית במחירי הדיור בישראל.
למוכרים אומר - זמנכם יקר, התחילו לעבוד.
לקונים אומר - אל תתמהמהו יותר מידי. ההזדמנויות הטובות לא מחכות. חדדו את הקשב וחפשו את העסקה שלכם.
ולממשלה אומר - כבוד! (צריך לדעת לפרגן לפעמים) זה מהלך המרחיב את השימוש במס מאמצעי להעשרת קופת המדינה, לטובת לייצוב הכלכלה, תוך שמירה על יציבות תקציבית מסוימת ופיצוי תקציבי (מס יורד וכנגדו מס עולה), ותחימתו בטווח זמן ברור שמאפשר לשוק ושחקניו לקבל החלטות בזירה ודאית.
- לפרטים ושאלות Tzohar@fxcm.co.il
- אין לראות בנכתב הצעה או ייעוץ למסחר במט"ח לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
