השאיפה הטבעית של זוגות צעירים ואחרים לרכישת דירה הפכה בשנים האחרונות לחלום כמעט בלתי מושג. כולנו מודעים לדרישתם הלגיטימית של רבים וטובים ל"צינון שוק הדיור", במטרה להוביל למחירים המאפשרים רכישת דירות. השאלה, אם המחירים הנוכחיים משקפים את שוויו "האמיתי" של שוק המקרקעין או שמא מדובר ב"בועת נדל"ן", אינה רלבנטית לכל אלו המבקשים לרכוש דירה למגוריהם הפרטיים, ועכשיו. השאלה המעניינת אותם היא, אם בעתיד הנראה לעניין יצליחו לממש את תקוותם.
צורך זה לא נעלם מעיני הרשויות, ובשנה האחרונה נתקלנו בניסיונות שונים שאמורים, במישרין או בעקיפין, כמטרה עיקרית או משנית, להוריד את מחירי הדירות. התוצאות, עד עתה, שנויות במחלוקת.
הרפורמה
הודעת משרד האוצר על רצונו לפעול במתווה נוסף ומצטבר להגדלת היצע דירות המגורים לזוגות צעירים, אינה מפתיעה בהתחשב במצב השוק. הפעולה המוצעת היא בשני מסלולים פיסקאליים במהלך השנים 2011 ו-2012, בשיטת "המקל והגזר": הגדלת מס הרכישה מצד אחד, ומתן פטור נוסף מחבות מס שבח, מצד שני.
המקל: הגידול המשמעותי ברכישת דירות להשקעה הוביל, בין היתר, לעלייה במחירי הדירות. בהתאמה מבוקש בצעד הראשון, "המקל", להגדיל לתקופה של שנתיים את שיעור מס הרכישה על דירות שאינן דירתו היחידה של הרוכש ("דירות השקעה"). האוצר מודע לכך שתמריץ שלילי זה לא יגדיל את היצע הדירות החדשות, אך סבור כי בכך יתרום להפחתת הביקוש לרכישת "דירות להשקעה", ויטה את ההיצע לכיוון הזוגות הצעירים על-חשבון המשקיעים.
הגזר: הצעד השני, "הגזר", מבקש להגדיל את היצע הדירות בשוק באמצעות מתן תמריץ מס חיובי למכירת דירות.
אדם המבקש כיום למכור דירת מגורים "זוכה" בפטור ממס שבח, אם עמד בתנאי אחת החלופות הרלבנטיות בחוק מיסוי מקרקעין. אחד התנאים לחלק מחלופות הפטור ממס שבח, הוא משך הזמן המינימלי בין מכירת דירה אחת לשניה. אחת מאותן חלופות דורשת, בין היתר, כי בין מכירת דירה אחת לאחרת יחלפו ארבע שנים. עם זאת, מדובר רק באחד התנאים לאחת החלופות, וזאת בהנחה שמכירת הדירה כפופה, אך ורק, לחוק מיסוי מקרקעין ושאיננה כפופה לחבויות מס אחרות.
"הגזר" מנסה להגדיל את היצע הדירות על-ידי חקיקה לפרק זמן קצוב של חלופת פטור ממס שבח, אשר תתווסף לחלופות הקיימות. פטור זה יעמוד לנישום, כנראה, במכירת שתי דירות השקעה נוספות, מעבר לדירה המזכה בפטור כבר כיום, ובלבד ששווי הדירה הנמכרת לא יעלה על סכום שייקבע. מובן שתידרש בחינה מדוקדקת של החלופה לאחר חקיקתה בפועל.
תוצאות הרפורמה
אם בוחנים את "המקל והגזר" במנותק מצעדים אחרים אשר מנסים לצנן את שוק הדיור, קרוב לוודאי שהמסקנה היא, כי סיכויי הצלחתם נמוכים, אף אם יעברו את מסלול החקיקה. אך שילוב רפורמה זו בצעדים המתמרצים את הגדלת היצע הדירות החדשות, עשוי להקטין את המחירים, ולו בשל המאמץ התודעתי והשיווקי המושקע בהם.
המקל: השפעתו של "המקל", מס הרכישה, כשלעצמו ובנסיבות אלו, הוא בעיקר בהגדלת הכנסות המדינה ממסים. ספק אם מרבית המשקיעים, המתכוונים לרכוש דירה, ישנו את דעתם כתוצאה מהתוספת המתוכננת במס רכישה. אמנם, כל חבות מס נוספת אמורה להשפיע על המשקיע הרציונלי, אך משך ההשקעה, כמו גם "החלומות הוורודים" לעליית ערך הדירה, ישללו על-פי-רוב את ההשפעה השלילית של מס רכישה נוסף. בייחוד כאשר מדובר בדירות "פחות" יקרות, שאמורות לשמש את הזוגות הצעירים ושהשפעת חבות מס הרכישה הנוספת לגביהן עלולה להיתפס כנמוכה.
הגזר:"הגזר", חלופת הפטור הנוספת, עשויה להגדיל את היקף "דירות ההשקעה" הממומשות, אך ייתכן שהשפעתו תהיה שולית, ואולי זניחה.
ראשית, זכרו והיזהרו: עצם קיומו של פטור ממס שבח אינו מבטיח כשלעצמו, כי מוכר הדירה או הדירות לא יחויב במסים נוספים. הפטור ממס שבח רלבנטי רק למכירת דירת מגורים המסווגת כמכירה הונית, אשר נכנסת "תחת כנפיו" של חוק מיסוי מקרקעין. מנגד, אם המימוש יסווג כבעל מאפיינים מסחריים או עסקיים, עשויה המכירה להתחייב במס הכנסה ובמס-ערך-מוסף, גם אצל אותו אדם שלא ראה את עצמו כ"יזם מקרקעין".
בין המבחנים שיקבעו אם מימוש הדירות יוביל לחבות במס הכנסה ובמס-ערך-מוסף, נמצא את מבחן התדירות, מבחן תקופת ההחזקה, מבחן הבקיאות והמומחיות, מבחן היקף ההשקעה, מבחן המימון, מבחן הארגון, מבחן ההבשלה וההשבחה, מבחן טיב הנכס, מבחן הנסיבות המיוחדות ועוד.
תדירות עסקאות גבוהה, תקופת החזקה קצרה, בקיאות ומומחיות בתחום, היקף השקעה גבוה יחסי, מימון בהון זר וארגון הפעילות, עלולים להוביל, למשל, לחבות במס הכנסה ובמע"מ, אף אם חלק מהמבחנים נראה אנכרוניסטי.
מובן שלא כל אדם המחזיק דירה שנייה ומממש אותה צפוי להיכנס למעגל החייבים במס הכנסה ובמס-ערך-מוסף. אך מימוש של דירת מגורים או דירות מגורים, העשוי להתפרש כנושא אופי עסקי או פירותי, עלול להוביל לחבות במס, גם אם עמד בתנאי הפטור ממס שבח הקיימים או המוצעים. בדיקת סיכון זה הכרחית גם על-פי החקיקה הקיימת, אך אם החקיקה המוצעת לא תפתור את הקושי, כל מימוש (ובייחוד "מימוש מהיר") ידרוש בחינה מדוקדקת, ורמת הסיכון המתלווה אליו עלולה להוביל לדחיית המכירה. בנוסף, "המשקיע המתוחכם" אמור אמנם לתכנן את צעדיו באופן מיטבי ב"עולם עם מס". אך ייתכן, שהשיקול המרכזי אשר יעמוד לנגד עיניו הוא יכולתו להגדיל את רווחיו מדירת המגורים לפני מס, ולא תוספת של חלופת פטור לפרק זמן קצוב.
הטעם לכך הוא פשוט לכאורה. אם למשל המשקיע סבור שיגדיל את רווחיו בעתיד הנראה לעין, בין בדרך של השבחה נוספת בערך הדירה ובין בדרך של השכרה, ספק אם ינצל את הפטור. ראשית, בתוך פרק זמן לא רב הוא יוכל, פעמים רבות, לנצל חלופת פטור אחרת, שעומדת לרשותו כבר בחקיקה הקיימת. שנית, על-ידי דחיית המימוש הוא עשוי להקטין את הסיכון לחבות במס הכנסה ובמע"מ.
עם זאת, אין להתעלם מכך שניצולה הנכון של חלופת פטור נוספת עשוי לבוא לעזרתם של חלק מהמשקיעים, ובאופן זה "לשחרר" דירות נוספות לשוק הרכישה. אך נראה, כי ההשפעה המהותית תקרום עור וגידים רק כאשר כלל השוק ישתכנע שאכן מדובר בנדבך אחד בלבד מכלל התוכניות להפחתת מחירי הדירות. מחירי המקרקעין אינם מושפעים אך ורק מההיצע המוגבל של דירות חדשות למכירה ומהביקוש הקיים לדירות, אלא גם מצפי השוק לגבי ה"כיוון" של מחירי הדירות. ככל שהציבור ישתכנע ממכלול הצעדים, כי מחירי הדירות צפויים לרדת, כך עשויה תחזית זו להתממש בפועל.
אם הרפורמה לא תיוותר ב"בדידות מזהרת" והיא תשולב בצעדים רבים נוספים, ובעיקר כאלו המגדילים את היצע הדירות החדשות, אנו עשויים להגיע אל המטרה הנכספת - צינון שוק הדירות למכירה.
הכותב הוא ממשרד ד. פוטשבוצקי