עסקים ששוכרים נכסים ובוחרים שלא לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות זכאים להשבת מס הרכישה ששילמו. כך קבע בית המשפט העליון בדיון בערעורה של חברת בזק נגד מנהל מס שבח מקרקעין, שדחה בקשתה להחזר מס רכישה ששולם על ידה לאחר שהחליטה שלא לממש אופציית הארכה בנכס בראשון לציון.
בזק חתמה על הסכם שכירות ב-1990, לפיו היא תשכור מחברת משולם לוינשטיין שטחי משרדים ומקומות חנייה בבניין בראשל"צ. תקופת השכירות נקבעה לתשע שנים ו-11 חודשים, שהיו אמורים להתחיל עם סיום הקמת הבניין. באמצע 1993 נחתמה בין בזק לבין משולם לוינשטיין וחברת אמות השקעות (לה הועברו מחצית מהזכויות בבניין), תוספת להסכם, לפיה ניתנה לבזק אופציה להאריך את תקופת השכירות בנכס לחמש עד 10 שנים עם תום תקופת השכירות הראשונה.
בזק עברה לנכס ביולי 1993, אז החלה תקופת השכירות הראשונה. עם תחילתה דיווחו בזק ושתי המשכירות, לוינשטיין ואמות, למנהל מס שבח מקרקעין על העסקה ובזק קיבלה שומת מס רכישה שבה הועמד שווי המכירה לצורכי מס על 17 מיליון שקל. שווי המכירה תאם את ערכם המהוון של דמי השכירות שבזק שילמה לפי הסכם השכירות על תקופת השכירות הראשונה.
באותה התקופה חוק מיסוי מקרקעין קבע שכל שכירות שנמשכת מעל 10 שנים, דינה כדין "רכישה" של זכות במקרקעין ועל כן חייב השוכר בתשלום מס רכישה והמשכיר חייב בתשלום מס השבח. החוק גם קובע שעל מנת לבחון מהי תקופת השכירות שעל פיה תקבע חובת השוכר והמשכיר במסים, יש לצרף גם את תקופות האופציה.
בזק השיבה ללוינשטיין ולאמות את הנכס בעם תום תקופת השכירות הראשונה, במאי 2003, מבלי שממישה את תקופות האופציה. כעבור שלושה חודשים פנתה בזק למנהל מס שבח מקרקעין בדרישה להחזיר לה את מס הרכישה ששולם בטענה שתקופת השכירות שאותה ניצלה בפועל קצרה מ-10 שנים ולכן לא התגבשה הזכות במקרקעין, שעליה מדבר החוק, ולכן, לטענתה, העסקה איננה חייבת במס. מנהל מס שבח מקרקעין דחה את בקשתה של בזק, שערערה בפני ועדת הערר, שדחתה את בזק אף היא וקבעה שבזק לא זכאית להחזר מס הרכישה ששילמה.
בעקבות זאת ערערה בזק לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, שפסק בסוף השבוע שיש לקבל את ערעור בזק ולהורות על השבת סכום מס הרכישה ששילמה.
נקבע שהשבת מס רכישה מתחייבת מכוח סעיף 102 לחוק שמתייחס לביטול עסקה והחזרת מס בביטול מכירה. בתוך כך נקבע שבעסקה שבה הנישום החליט שלא לממש את האופציה שהוקנתה לו להארכת תקופת הזכירות, יש לראות במכירת "הזכות במקרקעין", שנולדה מצירופה של תקופת השכירות באופציה לתקופת השכירות העיקרית - כעסקה שהתבטלה.
את בזק ייצגו עוה"ד עופר אלבוים וטלי יהושע ממשרד שקל ושות', המתמחה במיסוי.