לא מעט ערים ורשויות מקומיות מתהדרות בפרויקטים לשיפור חזות העיר ובהשקעה מאסיבית בתשתיות חדשות לרבות כבישים, חניונים ופארקים. ברחבי הארץ פועלים בולדוזרים שבמקרים רבים גם מפריעים לתנועה ולדיירים במשך חודשים ואף שנים, אך הטענה הרווחת בקרב ראשי הערים היא כי המפגע ישתלם בסופו של דבר, גם מבחינת איכות החיים וגם מבחינת ערך הדירות של התושבים.
במיוחד בשנים בהן מחירי הדירות עולים, קשה לבודד את רכיב התשתיות בעליית המחירים הכללית - בכמה באמת משביחים הנכסים שמצויים ברחוב בו שופרו התשתית? "גלובס" ושמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית נחמה בוגין ירדו לרזולוציה של שכונה ורחוב, ובדקו מספר כתובות ברחבי הארץ על מנת להבין בכמה, אם בכלל, תורמת התשתית לעליית מחירי הדירות. יצוין כי ביישובים שנבדקו התבצע שדרוג של תשתיות עירוניות באזורים בהם לא פחות מ-1,000 בתי אב. הבדיקה מסתמכת על ניתוח של עשרות עסקאות מכירה וקנייה של נכסים בכל אחד מהיישובים שנבדקו.
פקטור של חניה
בשורה התחתונה, הבדיקה מצאה כי שדרוג ופיתוח תשתיות מעלה את ערך הדירות ב-10% בממוצע, אך במקומות בהם צומצם מספר מקומות החניה לתושבים כחלק מהשדרוג, העלייה מתמתנת ל-7%. ממצא נוסף שעולה מהבדיקה הוא שהשפעת שדרוג התשתיות על ערך הנכס גדולה יותר במרכזי הערים מאשר בשכונות מגורים במעגל השני. אילו שכונות, אם כן, נהנו מפריחה נדל"נית כתוצאה משיפור התשתיות ועד כמה?
דוגמה קיצונית היא מרכז העיר ירושלים - ובעיקר הרחובות יפו, שמאי, הלל, בן יהודה, כורש, הסורג, החבצלת וביאנקיני. בשנתיים האחרונות זינקו מחירי הדירות במחוז ירושלים בכ-30%, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אך במרכז העיר, שם במשך קרוב לעשור נמשכות עבודות התשתית, עלו מחירי הנדל"ן בלמעלה מ-60% בחלק מהמקרים, אומרת בוגין. לדבריה, על ציר הרכבת הקלה העתידי עלו המחירים אף יותר.
למשל: דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר נמכרה לפני ארבע שנים, בשיא עבודות הפיתוח, במיליון שקל. כיום אותה דירה נמכרת ב-1.65 מיליון שקל, זינוק של 65%. דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עלתה לפני ארבע שנים 1.6 מיליון שקל, וכיום מחירה 2.04 מיליון שקל, עלייה של 27%. אחד הגורמים לכך: "מתיחת פנים מאסיבית של האזור, ולא רק שדרוג כבישים ומדרכות", להם מייחסת בוגין כ-20% מתוך עליית ערך הנכסים באזור.
מתיחת פנים לבירה
"פיתוח התשתיות במרכז ירושלים והפעלת נתיב הרכבת הקלה מטרתם לשקם את מרכז העיר ולהפכו לתוסס וססגוני", אומרת בוגין. "התיישנות המבנים, דרכי התחבורה הצרות והפיגועים שהתרחשו בשנים האחרונות באזור הורידו מאד את הפופולאריות שלו. לכן החלה העירייה, באמצעות חברה-בת, בעבודות פיתוח שמקורותיהן הכספיים מגיעים מהיטלי השבחה של פרויקטים שתוכננו במרכז העיר".
במסגרת פרויקט השדרוג במרכז הבירה, הוחלפו מערכות הביוב והחשמל לתת-קרקעיות, הכבישים הפכו מכבישי אספלט לכבישים מרוצפים, המדרכות הוחלפו, הבניינים נוקו לאחר הזנחה של שנים באמצעות התזת חול, העירייה הסירה אנטנות ומזגנים, נקבע תקן מוסדר לשילוט החנויות ברחובות על מנת ליצור אחידות וננקטו צעדים נוספים, כגון הסדרת פינות ישיבה ופינות נוי מגוננות, חלק מהרחובות הפכו למדרחוב, תוך צמצום מספר מקומות החניה. ברחובות מסוימים הותרה הכניסה רק לתחבורה ציבורית ונבנו חניוני "חנה וסע" מחוץ למרכז העיר.
"עד כמה הופך האזור אטרקטיבי נדל"נית, יעידו החיפוש של מגרשים ומבנים בעלי זכויות בנייה שטרם נוצלו, על-ידי יזמי נדל"ן זריזים כבר במהלך השדרוג האינטנסיבי של האזור", אומרת בוגין. "מדובר בשינוי אופיו של האזור כולו. המהפך שעובר על מרכז ירושלים דומה למהפך שעבר נמל תל אביב, הטיילת בתל אביב ומתחם התחנה".
לדברי גיל עובדיה, סמנכ"ל השיווק בחברת אמפא מליבו, הבונה את פרויקט היוקרה "בית שאול המלך" ברחוב ביאנקיני, "חידוש פניה של מרכז ירושלים השפיע על רמת העניין של יזמים ורוכשי דירות במגרשים המעטים שעוד נותרו לשיווק באזור".
בניגוד למרכז ירושלים, המשופע בניינים בני עשרות שנים השוכנים זה לצד זה בצפיפות, שיפור התשתיות בפתח תקוה הגיע בעקבות תנופת בנייה אדירה שהתרחשה בה בשנים האחרונות, ושכמעט אין דומה לה בישראל.
אם המושבות: שחרור צווארי בקבוק
הקמת שכונת "אם המושבות" בצפון העיר החלה כבר לפני למעלה מעשור. השכונה מחולקת לאם המושבות הוותיקה, הכוללת 1,800 בתי אב, ואם המושבות "החדשה" שתכלול עם השלמתה 4,500 בתי אב (50% מהמתחם כבר אוכלס, והשאר בבנייה ובשיווק).
לדברי בוגין, "בשל כשל תכנוני, מהר מאוד סבלה השכונה הצעירה יחסית ממחסור במקומות חניה ומבעיה של כבישים ונתיבי תחבורה צרים ופקוקים, שיוצרים צווארי בקבוק בכניסה וביציאה מהשכונה, במיוחד בשעות העומס".
לאור זאת, פתחה עיריית פתח תקוה בתוכנית נרחבת לשיפור התשתיות, לרבות הצבת רמזורים בעורקי התחבורה הראשיים של השכונה, למשל רחוב ראשון לציון המווסת את התנועה אל תוך ומחוץ לשכונה; בניית כיכרות; הרחבת כבישים; הוספת חניונים ציבוריים.
נכון הוא שמחירי הדירות בפתח תקוה נסקו בשנים האחרונות כחלק ממגמה כללית של עליית מחירים בישראל, ובמיוחד במרכז הארץ. אך הבדיקה של בוגין מעלה שעליית ערך בשיעור של 12% מיוחסת לשדרוג התשתיות.
לדבריה, דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר ב"אם המושבות הוותיקה" נמכרה לפני ארבע שנים ב-845 אלף שקל, ואילו כיום עומד מחירה על 1.45 מיליון שקל, זינוק של 71%; באם המושבות החדשה נמכרה דירת 4 חדרים לפני ארבע שנים ב-900 אלף שקל, וכיום עומד מחירה על 1.55 מיליון שקל, זינוק זהה.
כאמור, 12% מהזינוק במחיר מיוחס לשדרוג התשתיות: "עיקר העלייה במחירים באם המושבות נובעת מהעלייה בפופולאריות של אזור מגורים זה בשנים האחרונות. לצד הרבה פרויקטים חדשים ובסטנדרט בנייה גבוה, יש לזכור שזה אחד המתחמים המציע פתרון מגורים במחיר שפוי ובקרבה גדולה מאוד לתל אביב. עם זאת, לולא התשתיות המשופרות שמציעה היום השכונה, סביר שמחיר הנכסים היה עולה באופן קצת יותר מתון".
לדברי האדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים המתמחה בתכנון שכונות מגורים, הקפיצה הגדולה של המתחם הינה בזכות החיבור החדש של השכונה לכביש 5, ש"הפך את אזור אם המשובות מאזור עממי לאזור יוקרתי ומבוקש. עד פתיחת הכביש אופיינה הבנייה בבניינים של עד תשע קומות ובדירות קטנות של 3-4 חדרים; עם פתיחת הכביש נסללה הדרך לתכנון בניינים בני 20 קומות ומעלה ובהם דירות גדולות בנות 5 חדרים ויותר".
מצוקת חניה בראש העין
לא תמיד צריך תוכניות נרחבות לשדרוג התשתיות על מנת ליצור שינוי חיובי. רחוב אחד בראש העין, שכנתה של פתח תקוה ממזרח - רחוב ה' באייר - מהווה דוגמה לכך. שכונת אפק בראש העין היא מתחם של בניינים בבנייה רוויה המונה כ-1,000 בתי אב. רוב הבניינים בה נבנו לפני כ-17 שנה.
"הבעיה העיקרית ממנה סבל הרחוב היא מצוקת חניה - ברחוב לא היו כלל מפרצי חניה לרווחת הדיירים, ורבים התקשו בשל כך למכור את דירתם, בטח למשפחות עם יותר מרכב אחד", אומרת בוגין. לכן החליטה העירייה לפני כשנתיים להוסיף מתחמי חניה ברחוב עצמו, וחניות נוספות בחזית הבניינים.
"עיקר שדרוג התשתיות בא לידי ביטוי בתוספת חניות ומעט מאוד בשדרוג תשתיות אחרות, כמו מדרכות או כבישים", ולכן תרומת השדרוג באה לידי ביטוי בעליית מחיר של 5%-6% מתוך העלייה הכללית במחירי דירות בשכונה, מעריכה בוגין. דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ברחוב ה' באייר בראש העין מוערכת כיום ב-1.2 מיליון שקל, ואילו לפני שנתיים עמד מחירה על 950 אלף שקל, עליית מחיר של 26%.
צמצום הפערים בין עורף לחזית
גם ברחוב סוקולוב בהרצליה הופחת משמעותית מספר מקומות החניה לטובת שיפור חזות הרחוב. זאת, במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית בקטע שבין רחוב אחד העם לרחוב בן גוריון, שהחלה לפני כחמש שנים. במסגרת השדרוג הוצרו נתיבי התחבורה מדו-מסלוליים לחד-מסלוליים וחד-סטריים; הופחתו מקומות החניה; הורחבו המדרכות; נוספו ספסלי רחוב ותאורה. גם על המסחר חלו תקנות חדשות המחייבות את כל החנויות ברחוב ללבוש חזות אחידה, דוגמת הסוככים שמעל החנויות. באזור חיים כ-1,000 עד 1,500 בתי אב.
מחיר דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר בבניין ללא מעלית לפני עבודות הפיתוח עמד על 980 אלף שקל; כיום עולה אותה דירה 1.2 מיליון שקל - עליית מחירים של 22%. להערכת בוגין, 9% מתוך העלייה במחיר הינה תולדה של שדרוג התשתיות. כמו כן, "אם היו פתרונות חניה מוסדרים וזמינים לתושבי הרחוב, היה חלקו של שדרוג התשתיות מתוך סך עליית המחיר גבוה בעוד 2%-3%, או כ-12% מסך עליית המחיר", אומרת בוגין.
בדרך כלל, "למקומות החניה יש חשיבות בקביעת מחיר הנכס, אם כי לא גדולה יתר על המידה", מסבירה בוגין. "במקרה הנוכחי, השדרוג פגע מאוד ביכולת ההתניידות במרכז העיר, יצר פקקי תנועה רבים ונייד את כלי הרכב הפרטיים לרחובות מקבילים כגון סירקין ויגאל אלון. בעקבות ניוד זה, הרחובות שהיו נחשבים לצדדיים ושקטים הפכו סואנים יותר וערך הדירות שם ירד".
עם זאת, השדרוג "שינה לחלוטין את פני הרחוב שהיה עד כה ציר תנועה ראשי וסואן והפך לאזור מסחר סימפטי, שקט יותר. סוג של מתחם מסחר-תיירות כפי שמקובל במרכזי עיר, עם בתי מגורים לצד בוטיקים ומסעדות קטנות", מציינת בוגין. "האזור לבש צביון אחר לגמרי".
עוד עולה מהבדיקה, כי מאז השדרוג, פער המחירים בין דירות חזיתיות לעורפיות הצטמצם לכ-5% לטובת העורף.
מקדימים תרופה למכה
בניגוד למה שהתרחש במתחמי דיור גדולים כמו אם המושבות בפתח תקוה, שם התשתית פיגרה, לפחות בחלקה, אחרי בניית הדירות, נראה כי ברחובות השכילו להקדים תרופה למכה. במערב רחובות, בשכונת אבן גבירול הוותיקה (כפר גבירול לשעבר), הוחלט בשנת 2009 על הקמת מתחם מגורים של קרוב ל-1,000 יחידות דיור, שבונה בימים אלה חברת אביסרור משה ובניו. הפרויקט "אביסרור במערב רחובות" יכלול 960 יחידות דיור ב-12 מגדלים על שטח של 78 דונם.
משום שהתשתיות בשכונה היו בנות עשרות שנים, הוחלט על שדרוג התשתיות כהכנה לכמות הגדולה של תושבים שיגיעו לאזור (כ-5,000 איש). עיריית רחובות והחברה לפיתוח שלה, יחד עם אביסרור, השקיעו כ-30 מיליון שקל בשיפור התשתיות בשכונה. עבודות הפיתוח החלו ברחוב המרכזי, דרך בן גוריון, שעם סיומן יהפוך לשדרה רחבת ידיים.
הכביש הורחב לשני נתיבים עם שטח הפרדה; נבנו מדרכות חדשות ורחבות; בהמשך תינטע שדרת עצים, יוכשרו ויסללו שבילי אופניים. שדרוג נוסף יתבצע בתאורת הרחוב, יוקמו תשתיות תקשורת וכבלים חדשות וכן מוחלפות כל תשתיות הניקוז, מערכות הביוב והמים. בשלב ב' של עבודות הפיתוח יוכשרו רחובות וכבישים חדשים - בהתאם להתקדמות בניית השכונה - במקומות שכיום אינם סלולים.
לדברי בוגין, דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 96 מ"ר, נמכרו בשכונה לפני שנה וחצי ב-550 עד 600 אלף שקל; כיום, בעיצומן של עבודות הפיתוח, נמכרות דירות אלה, בבניינים ותיקים ברחובות הסמוכים לפרויקט החדש ולעבודות השדרוג - בכמיליון שקל, זינוק של 80%.
ברחובות העוברים כעת שיפוץ ושדרוג, מחירי הדירות עלו 850-900 אלף שקל, אבל יעלו יותר, להערכת בוגין, עם תום השיפוצים. בתים צמודי קרקע ברחובות סמוכים נמכרו לפני כשנה וחצי במחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל, וכיום הם נמכרים ב-2.3 מיליון שקל, עלייה של 27%.
כמובן שרחובות נהנתה מעליית מחירי הנדל"ן בישראל בשנתיים האחרונות, אך שדרוג השכונה תרם, להערכת בוגין, לעלייה של 10% מתוך עליית המחיר הכללית. לדברי בוגין, "כפר גבירול הוזנח במשך עשרות שנים ולא תוקנו או שודרגו בו התשתיות. האפקט של כניסת פרויקט מגורים חדש, בייחוד כשמדובר על סדר גודל של מאות דירות, בא לידי ביטוי בעלייה גדולה במחירי הנכסים באזור. הסכום המושקע בתשתיות גבוה מאוד ומראה כי אכן היה שם צורך בשדרוג תשתיות מאסיבי, ממנו ייהנה האזור כולו. מדובר בקפיצת מדרגה של נוף השכונה, שיכול לקרוץ ולפנות לאוכלוסייה שונה לגמרי מזו שאליה 'דיברה' השכונה עד כה. דימוי שונה ואחר לכל האזור יהפוך אותה למתחם מגורים אחר".
לדבר יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, מתיחת הפנים שעוברת השכונה מושכת אליה לאחרונה רוכשי דירות מאזורים חדשים ומרוחקים - לרבות בקעת אונו ומודיעין.
יצירת יש מאין
איך שלא מסתכלים על זה, פיתוח התשתיות תורם להחייאת שכונות ישנות ולשיפור חזות העיר, שגורר עימו עלייה בערך הנדל"ן ועניין מחודש בשכונה. לדברי בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט ויועץ אסטרטגי לשיווק נדל"ן, "פיתוח תשתיות עירוניות מסייע בשיווק נדל"ן למגורים ברוב המקרים, כיוון שמדובר בהתחדשות, או יצירת יש מאין. לדוגמא: פיתוח פארק הרצליה, פיתוח תשתית הכבישים, הכיכרות והגישה אליו השפיעה על כל הנכסים בעיר ולא רק על הנכסים הסמוכים".
לדברי בוגין, מתוצאות הבדיקה עולה כי כוחן של התשתיות ושדרוגן בהשפעה על מחיר נכסים למגורים, "שווה" יותר כאשר מדובר על מרכזי ערים. "שדרוג מרכז עיר כולל בדרך כלל שינוי צביון האזור כולו וריענון של התדמית שדבקה בו, בעוד שדרוג תשתיות בשכונות מגורים הוא בעיקר פונקציונאלי". כמו כן, "בעידן שבו מחירי הדיור קופצים בעשרות אחוזים בתקופה קצרה של שנתיים-שלוש, לתשתיות יש ערך מוגבל בהשפעה על מחיר הדירה", מסכמת בוגין.