בקומה העליונה של מגדל אלקו בתל אביב, אליה מגיע הנוסע במעלית במהירות 6 מטר לשנייה, יש נקודת תצפית פנורמית על גוש דן ומעבר לו. המגדל - מצטרף בולט לקו הרקיע המתגבה והולך של תל אביב - ייחנך בתחילת החודש הבא ויקבל בקרוב גם שם חדש: "מגדל אלקטרה". אכלוסו ישחרר לחץ משמעותי בענף המשרדים שסבל באחרונה ממחסור ניכר בשטחים גדולים.
4 שנות בלעדיות
בניית המגדל, שיקבל טופס 4 בימים הקרובים, החלה בינואר 2008, חודשים אחדים לפני התגברות המשבר הכלכלי העולמי הגדול, אשר איים גם על שוק המשרדים הישראלי בהאטת ביקוש, הורדת מחירים והקפאת תכניות בנייה.
יו"ר אמפא נדל"ן, תולי צדר, משחזר: "התחלנו בינואר 2008. המשבר הגיע לשיאו בספטמבר ואוקטובר 2008. כיוון שהבניין מיועד להשכרה, יצאנו לשיווק מאסיבי רק ביוני 2009. שיווק שטחים גדולים להשכרה, להבדיל משיווק למכירה, מתחיל שנה עד שנה וחצי לפני הגמר. בסוף 2008 התלבטנו מאוד אם להמשיך או לעצור את הבנייה, כפי שיזמים רבים במשק הישראלי עשו. החלטנו להמשיך, והחלטה זו התבררה כנכונה. היום, ב-2011 וכנראה גם ב-2012, לא יהיו בניינים בסדר גודל כזה בת"א, שיהיו פנויים להשכרה. שני המבנים שהיו בבנייה בו זמנית אתנו, הם בית קרדן בדרך בגין בת"א ומגדל ששון חוגי באזור הבורסה. שניהם השלימו את שיווק רוב שטחם. שוכרים שמחפשים היום באזור זה שטח גדול מ-1,000 מ"ר בהתאמה אישית, יתקשו מאוד למצוא".
שטח מגדל אלקו 60 אלף מ"ר והוא נמצא בבעלות אמפא נדל"ן (50%), אלקטרה נדל"ן (25%) ואלקטרה השקעות (25%), ובנתה אותו חברת אלקטרה בנייה. בקרקע שעליה נבנה פעל משנת 1950 בית החרושת למזגנים ומקררים של אמקור מקבוצת אמפא. המפעל עבר ב-2000 לעפולה, ועל הקרקע הוקם פרויקט אמפא TLV בשלושה שלבים: הראשון, בניין משרדים בן שבע קומות בשטח 20 אלף מ"ר ובו נמצאות, בין היתר, מרפאות מכבי-אסותא ומסעדות בקומת המסחר.
השלב השני היה הקמת מגדלי ההייטקיסטים (פרויקט המגורים סנטרל פארק) בשדרות ההשכלה - שני מגדלי מגורים ובהם 330 יחידות דיור שרכשה קבוצת רכישה של אנשי היי-טק שארגנה חברת העיר החדשה של דרור הלוי.
השלב השלישי הוא הקמת מגדל אלקו. קבוצת אלקטרה, שבשליטת גרשון זלקינד, רכשה ב-2007 מחצית מהקרקע להקמת מגדל, ובשנה שעברה התנהלו מגעים לעסקה, שלא הבשילה לבסוף, למכירת מחצית ממנו. "כרגע הבניין לא למכירה", מצהיר מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, שלמה שרף (שעובר בקרוב לנהל את קבוצת עזריאלי, היושבת לא רחוק מהמגדל החדש באייקון לא פחות משמעותי בעיר), ומעריך: "כשהבניין יאוכלס במלואו, הוא יהיה שווה 1.2 מיליארד שקל. בשלוש-ארבע השנים הקרובות לא יהיו ברדיוס הקרוב בניינים שיציעו תנאים דומים לאכלוס מידי".
את המגדל תכנן משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון. נכון להיום, 55% משטחו מושכר ולגבי השכרת 22% נוספים יש מגעים מתקדמים. השוכרים הבולטים הם משרד הפרסום אדלר-חומסקי (כ-6,000 מ"ר), פירמת עורכי הדין גולדפרב ושות' (8,750 מ"ר), חברת טופ אופיס שעוסקת בליסינג למשרדים (4,125 מ"ר), ענקית המסחר האלקטרוני eBay (כ-3,000 מ"ר), קרן ההשקעות פימי (750 מ"ר) והשף חיים כהן (400 מ"ר, שמתכוון לפתוח מסעדה בקומת המסחר).
דמי השכירות בבניין, שהיקף ההשקעה בו נאמד בכ-800 מיליון שקל, נחלקים לרמות: בקומות התחתונות עבור משרדים ברמת מעטפת בלבד, המחיר נע סביב 85 שקל למ"ר. בקומות הביניים כ-95 שקל למ"ר, ובקומות העליונות בין 110 ל-115 שקל למ"ר. דמי השכירות למשרדים ברמת גמר גבוהים יותר. חוזי השכירות הם ל-5 שנים, וחלקם ל-10 שנים. בפרויקט כ-1,100 מקומות חניה.
השוק מעריך איכות
- מה אתם צופים לדמי השכירות במשרדים השנה?
שרף: "אני צופה שהמצב ינוע בין שמירה על הקיים לבין עלייה מתונה בשיעור 5%. ב-2010 נרשמה עלייה ממוצעת בשיעור 5% בדמי השכירות למשרדים, מה שביטא התאוששות לעומת 2009 ו-2008. אם המשק ימשיך לצמוח בקצב הצמיחה הנוכחי ולא יצוצו אירועים בלתי צפויים, אין סיבה ששוק המשרדים ב-2011 לא יתנהג כפי שהתנהג ב-2010, הן מבחינת הביקוש והן מבחינת המחיר".
צדר: "ענף הנכסים המניבים, ובמיוחד המשרדים, פיתח הגדרות איכות חדשות. אנחנו מקבלים במגדל אלקו 115 עד 130 שקל למ"ר בקומות העליונות. בהרצליה וברחוב המסגר בתל אביב, שם מבני המשרדים באיכות אחרת, אנחנו מקבלים מחצית מסכום זה.
"היום, חברות גדולות ששוכרות מבנים יודעות להעריך איכות בנייה. הן יודעות להעריך בניינים להשכרה בלבד, כי השכנים זה דבר חשוב עבורן. החברות הגדולות שוכרות שטחים לתקופות ארוכות, לפעמים ל-20 שנה. היצע המגדלים שמאפשרים זאת בת"א קטן, ולכן אני צופה שהשנים 2011 ו-2012, יתאפיינו בעליית מחירים שתנוע בין 10% ל-20%".
- מהיכן תצמח התחרות למגדל?
צדר: "התחלנו בשיווק ללקוחות גדולים וגם עכשיו, כשאנחנו עומדים לפתוח את הבניין, אנחנו רואים שהדרישה והביקוש מגיעים מלקוחות גדולים שמבקשים לעצמם 1,000 מ"ר ומעלה. הסיבה היא היעדר תחרות. אין בת"א היצע של מגדלים יוקרתיים שמוכנים לאכלוס בהתאמה אישית לפי צרכי הדיירים".
מי שנסע כל בוקר בשנתיים האחרונות על איילון, לא יכול היה להחמיץ את הזדקרותו ההדרגתית של המגדל, שלב אחר שלב, עד שנהפך לנקודת ציון באופק גוש דן. "מבחינת המיקום הוא צמוד לצומת השלום, לתחנת רכבת השלום ולנתיבי איילון, כך שאפשר להגיע מחיפה, לרדת ברכבת ולהגיע למגדל. הוא גם נמצא במרכז האזור שאותו מפתחת עיריית ת"א למרכז עסקים ומגורים ראשי בצדו המזרחי של איילון", מזכיר צדר, "אושרה בניית גשר להולכי רגל שיגיע מהמתחם לשדרות יהודית, וגשר זה יוביל את היוצא מהבניין שלנו, תוך חמש דקות, לשרונה ולרחוב הארבעה. המגדל עצמו הוא חלק ממתחם שבעתיד יתפתח כאזור מגדלי משרדים ומגורים לפי תוכנית בניין עיר שאושרה לפני כשלוש שנים לחידוש מתחם ביצרון והפיכתו למתחם תעסוקה, מסחר ומגורים".
המזרח המתפתח
לפי "תוכנית-ביצרון" יתווספו זכויות בנייה בהיקף 200 אלף מ"ר לתעסוקה במגדלים עד 40 קומות ו-100 אלף מ"ר למגורים במגדלי 30 קומות. "בגלל קלות פיתוח שטחי קרקע גדולים אלה המוחזקים בידי מחזיקים בודדים", מוסיף צדר, "נראה בעוד כחמש שנים מתחם שוקק חיים: משרדים, תעסוקה, מגורים, בתי קפה ושטחים ציבוריים, עם פתרונות תחבורה מסביב שהעירייה כבר היום פועלת למימושם. מגדל אלקו יהיה ראש חץ לאזור כולו. אנחנו גם יוצרים Landmark בנוף התל אביבי".
לדברי שרף, הבניין עומד בקריטריונים של בנייה ירוקה, מבחינת חומרי הבנייה ומערכות האנרגיה והאקוסטיקה.
צדר: "רכשנו את קירות המסך המעולים ביותר. בנוסף חילקנו את הבניין לשלושה אזורי מעליות, כשרוב מגדלי המשרדים הגבוהים ועזריאלי בהם, מחולקים לשני אזורים בלבד. לנו יש אזור תחתון, אמצעי ועליון. המעליות פעולות במהירות כזו שההמתנה להן קצרה מאוד. העובדה שהבניין להשכרה בלבד מאפשרת שליטה בתפעול, זאת בשונה מבניינים שחלק מהשטחים בהם נמכרים, ואז אין שליטה על זהות הדיירים שהקונה משכיר או מוכר להם הלאה את השטח".