עם הצעות נמוכות לרכישת אזורים, ואיום בהורדת דירוג שתביא לפירעון מיידי של מחזיקי האג"ח, צריך מנכ"ל מזרחי-טפחות אלי יונס למצוא פתרון מהיר לסוגיית מכירת החברה. לפחות את החלק הארי של המחיקות בחברה הוא כבר ביצע. "גלובס" מציג תמונת מצב עדכנית בחברה שבשליטת שעיה בוימלגרין.
1. ההצעות
למרות בורסת השמות המפוארת של מי שהוצגו כמי שמתעניינים ברכישת חברת הנדל"ן אזורים , נראה כי לא מדובר בסחורה חמה במיוחד. שלוש הצעות בלבד הוגשו בשבוע שעבר במכרז למכירת השליטה בחברה, הנמצאת עדיין בשליטת שעיה בוימלגרין, מכרז המנוהל על-ידי בנק מזרחי-טפחות - הנושה המרכזי של בוימלגרין.
שלוש ההצעות, הכוללות את זו של המיליארדר הרשי פרידמן, שיכון ובינוי וגינדי החזקות, נקבו מחיר נמוך משמעותית מהציפיות של מזרחי-טפחות, ונמוך אף משווי השוק של החברה, העומד על 590 מיליון שקל.
ככל הידוע ההצעות שיקפו לחברה שווי הנמוך מ-400 מיליון שקל, קרי פחות מ-250 מיליון שקל עבור המניות של בוימלגרין בחברה (64% מההון - שאותן רכש בשלהי 2006 תמורת לא פחות מ-1.2 מיליארד שקל). על רקע הפרסומים בדבר ההצעות הנמוכות, איבדה היום מניית אזורים כ-5.8%.
הסיבה להצעות הנמוכות היא ככל הנראה מצבה העגום של אזורים וההון שיידרש בעל השליטה החדש להשקיע בחברה לאחר רכישתן של מניות בוימלגרין. מצבה הפיננסי של אזורים רעוע למדי. לחברה הון עצמי של 173 מיליון שקל בלבד, המממן מאזן של 3.8 מיליארד שקל.
לאזורים חוב של 1.9 מיליארד שקל, מתוכו כ-835 מיליון שקל למחזיקי האג"ח, וזאת בעוד שבקופת המזומנים של החברה יש נכון לסוף הרבעון השלישי כ-300 מיליון שקל.
במצבה הפיננסי הנוכחי של אזורים יצטרך בעל השליטה החדש להזרים סכומי עתק כדי שהחברה תוכל להמשיך ולשרוד. לפי הערכות בשוק ההון, אזורים זקוקה להזרמה של 300 מיליון שקל בשנתיים הקרובות כדי להמשיך ולהתקיים.
2. המחיקות
העסקה למתן האשראי לבוימלגרין לרכישת אזורים הייתה עסקה לא טובה שביצע מזרחי-טפחות בתחום האשראי, ועובדה שהבנקים הגדולים, קרי הפועלים ולאומי, נמנעו מלקחת בה חלק. הבנק מינף את בוימלגרין - איש עסקים ללא פעילות מהותית בשוק הישראלי עד לרכישת אזורים, שנשען בעיקר על מוניטין שצבר בתקופת הגאות בשוק הנדל"ן האמריקני.
בכך מימן הבנק עסקה שמלכתחילה לא נראתה זולה במיוחד, ושהביטחונות המרכזיים שלו היו המניות באזורים עצמן. ההלוואה שניתנה לבוימלגרין היא בסכום לא מבוטל לבנק בסדר הגודל של מזרחי, ולכן אין זה פלא שיונס מעורב באופן אישי בטיפול בנושא ובמכרז למכירת החברה.
לאורך השנים שידר הבנק שהוא אינו מוטרד ממצבה של אזורים, ושמדובר בחברה מצוינת, אולם בפועל, בשנתיים האחרונות החל הבנק למחוק חלק מההלוואה. על כן, למרות ההצעות הנמוכות, מזרחי-טפחות לא צפוי לבצע מחיקות מהותיות נוספות בזמן הקרוב על ההלוואה שהעמיד לבוימלגרין לצורך רכישת אזורים.
נכון למאי 2009 מחק הבנק כבר 180 מיליון שקל מתוך יתרת חוב של 650 מיליון שקל. מאז ביצע הבנק מחיקות נוספות, של כ-50 מיליון שקל, כלומר יתרת החוב של בוימלגרין לבנק רשומה בספרים לפי גובה של 420 מיליון שקל.
כאמור, לפי ההצעות שקיבל הבנק במכרז הוא אמור לקבל כ-250 מיליון שקל. בהנחה שהבנק יצליח לשפר את ההצעות שקיבל, הרי שגם אם יבצע מחיקה היא תהיה ככל הנראה בגובה של עד 100 מיליון שקל. כמו כן, ייתכן שהמתווה הסופי של העסקה יכלול גם אופציית put למזרחי לחלק מהמניות במחיר גבוה יותר, מה שעשוי גם כן להקטין את היקף המחיקות הצפוי.
3. מחזיקי האג"ח מחכים בפינה
במזרחי טפחות התאכזבו מרות מההיענות הנמוכה ומההצעות הפושרות במכרז. גורמים המקורבים למכרז טענו שחלק מהמתמודדים הגישו בפועל הצעות נמוכות יותר ממה שטענו שיגישו. בבנק אמנם אמרו בעבר כי הם לא מתחייבים למכור במכרז אם ההצעות לא ייראו להם, אולם בפועל לא נראה כי לפני הבנק עומדות יותר מדי אפשרויות.
בשבוע שעבר הודיעה חברת הדירוג S&P מעלות כי היא מכניסה את דירוג החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. "הכנסת הדירוג לרשימת מעקב נובעת בעיקרה מפרופיל פיננסי חלש ומיחסי כיסוי נמוכים ונזילות חלשה", הסבירו במעלות את הסיבה.
הורדת הדירוג עלולה להביא לאפקט דומינו בעייתי מבחינת מזרחי-טפחות: דירוג האג"ח של אזורים עומד כיום על BBB פלוס. כל הורדה בדירוג החוב של החברה תהווה עילה לפירעון מיידי של סדרה 8, ובעלי סדרה 7 (כ-400 מיליון שקל בכל סדרה) יכולים לדרוש פירעון מיידי אם בעלי האג"ח מסדרה אחרת דורשים זאת. דרישה לפירעון מיידי עלולה להיות קטלנית לחברה, שכן אין באפשרותה לשלם כיום את מלוא האג"ח אם תידרש לפירעון מיידי.
במעלות מציינים כי יבחנו בשלושת החודשים הקרובים אם מצבה הפיננסי של אזורים משתפר, ומבחינתם החלפת בעלות עשויה להביא לשיפור המיוחל (תלוי מי הבעלים החדשים ומה תוכניותיו לגבי החברה). אם לא יימצא קונה חדש לחברה, יצטרך יונס לשלוף פתרון יצירתי מאוד, שימנע את הורדת הדירוג. אחרת הורדת הדירוג תהיה צעד שיביא למחול שדים מול מחזיקי האג"ח, ועלול להסתיים אפילו בפירוק החברה. במקרה של פירוק אזורים, יונס ייצא המופסד העיקרי, שכן הביטחונות היחידים שיש לו הם מניות אזורים, שבעת פירוק שוויין מתאפס.