חסד עשו איתנו אלוף יואב גלנט, מושב עמיקם ומינהל מקרקעי ישראל: פרשת הקרקעות של הרמטכ"ל המיועד והתמיהה על האופן שבו הוקצתה לו נחלה לא מאוישת במושב העלו לדיון ציבורי את המתרחש בנחלות המושבים וחשפו את גודל הפוטנציאל הנדל"ני הטמון בנחלות הללו. ממש בימים אלה מתנהל בעניין זה מאבק חריף בין המושבים למשרד המשפטים ומינהל מקרקעי ישראל (ממ"י). במוקד הוויכוח עומדת השאלה למי נתונה הזכות לשווק את הנחלות הלא-מאוישות בחינם, או לפחות לא בכסף מלא.
המושבים מחזיקים כיום כ-4,000 נחלות לא מאוישות, כמו זו שהוקצתה לגלנט. למעשה, כשמקצים נחלה לא מאוישת, מקצים משאב מדינה, והדבר נעשה ללא תמורה. מי שמוקצית לו נחלה (מאוישת או לא מאוישת) מתחייב "לעובדה ולשומרה", לגור בה רוב זמנו ולהוכיח שעיקר הכנסתו מחקלאות. אלא שבמציאות רבים ממקבלי הנחלות רחוקים מאוד מחקלאות. האם שרי אריסון, למשל, שרכשה נחלה במושב בני ציון, יכולה לטעון שרוב הכנסתה מחקלאות?
המאבק על ההקצאות הוא מאבק על כסף רב. אמנם שווי השוק של נחלה במושב צופר בערבה הוא רק כחצי מיליון שקל, אבל במושבים במרכז שווי הנחלות מגיע ל-30 ו-40 מיליון שקל. לא יהיה מוגזם להניח, שהשווי הממוצע של נחלה נע בין 2 ל-3 מיליון שקל, כך שמדובר בשווי שוק של הנחלות במושבים של כ-10 מיליארד שקל.
מתנה נדל"נית
שווי הנחלות עוד עתיד להשתנות באופן דרמטי ולהתעדכן כלפי מעלה, שכן זכויות הנדל"ן של בעל נחלה במושב מורכבות מחבילת זכויות קיימת ומחבילת זכויות מתוכננת. כעת הזכויות המתוכננות מעוכבות בגלל עתירות לבג"ץ. בינתיים, מתנהל ויכוח מר בין לובי המושבים בראשות שלום שמחון ומשרד החקלאות לבין מינהל מקרקעי ישראל ומשרד המשפטים בשאלה למי עומדת הזכות להקצות את הנחלות הלא מאוישות במושבים. מבקר המדינה, מיכה לינדנשטראוס, התריע בדוח מיוחד שפרסם במאי 2010 על הצורך לקבל החלטה ביחס לאופן הקצאת נחלות לא מאוישות. המושבים ומשרד החקלאות טוענים שיש לאפשר לאגודות להחליט בלעדית למי מקצים בחינם את הנחלות הלא מאוישות, כי זכותם של בעלי הנחלות להחליט מי יצטרף למושב. עוד הם טוענים כי יש לצרף חקלאים נוספים למעגל הייצור החקלאי.
מינהל מקרקעי ישראל ומשרד המשפטים טוענים, לעומת זאת, שמתן הזכות הבלעדית לאגודות לקבוע למי להקצות בחינם נחלה לא מאוישת מעלה חשש לאינטרסים זרים ולמניפולציות. למעשה, הם אומרים, אין היום מצטרפים חדשים לחקלאות והקצאת נחלה חינם היא מתנה אדירה. לכן יש להוציא את הנחלות למכרזים ולהעביר את התמורה לקופת המדינה, מלבד באזורי עדיפות לאומית.
במינהל אומרים עוד כי החקלאים עצמם טוענים כי בא קצו של המשק המשפחתי בנחלות ויש לעבור לריכוז אמצעי כדי ליצור יתרון לגודל, כך שהדבר עומד בסתירה לדרישה להמשיך להקצות חינם נחלות.
שתי ועדות דנות היום בשאלת הקצאת הנחלות. מועצת מקרקעי ישראל הקימה לפני ארבעה חודשים ועדת משנה מיוחדת, בראשות יו"ר קק"ל אפי שטנצלר, שתפקידה להמליץ לשרים איך לבצע את הקצאת הנחלות הלא מאוישות. הוועדה הבטיחה לשר השיכון אריאל אטיאס למסור המלצות תוך שבועות, אבל קיימה עד כה ישיבות ספורות בלבד. בדיונים שהתקיימו הייתה עמדת המינהל, שבראשו עומד ירון ביבי, שאין לאשר הקצאת נחלות חדשות אלא בכפוף להוכחה של עיסוק אמיתי בחקלאות.
היועמ"ש של המינהל, עו"ד יעקב קוינט, טען שיש לעבור לשיטת המכרזים וכתב לוועדת שטנצלר: "אין כל מניעה חוקית לשנות את המדיניות ולגבות תשלום בעת הקצאת נחלה למתיישב ראשון. ניתן אף לומר, כי קבלת החלטה כיום, אשר תתיר איוש נחלות ללא תשלום, חורגת ממתחם הסבירות". עו"ד יואב רזין ממשרד נשיץ ברנדס, המייצג את עמותת אדמתי הכוללת 150 מושבים וקיבוצים, כתב מנגד כי זכויות האגודות לאיוש הנחלות הפנויות "הינן זכויות קניין לכל עניין, ואין מדובר בהטבה או במדיניות שניתן לשנותה".
ועדה נוספת הקימה הממשלה, בישיבתה החגיגית בקיבוץ דגניה באוקטובר 2010. הוועדה, בראשות מנכ"ל משרד המשפטים גיא רוטקופף, אמורה לבחון את ההיבטים השונים בקרקע חקלאית. עד כה קיימה הוועדה ארבע ישיבות.
זכויות הנדל"ן המתוכננות יעלו את שווי הנחלות
הזכויות הקיימות היום בנחלה במושב כוללות את החבילה הבאה:
1. פיצוי של מינימום 50 אלף שקל לדונם בהפשרת קרקע חקלאית למגורים (הפיצוי עבור 35 הדונמים של גלנט הוא כ-2 מיליון שקל).
2. זכות לרכוש מהמינהל מגרש בהרחבה קהילתית בשומה נמוכה עבור הקרקע. מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים.
3. בעל נחלה יכול להקים על חלקת המגורים שלושה בתים: 55 מ"ר להורים הקשישים, 160 מ"ר לבעל הנחלה, 160 מ"ר עבור בן ממשיך, שיירש את הנחלה.
4. ניתן להקים 4 עד 6 צימרים בנחלה, בתשלום דיפרנציאלי למינהל, לפי אזורי עדיפות (0 תשלום בקו עימות ופריפריה, 31%, 51% ו-91% ככל שמתקרבים למרכז).
5. כאשר בעל נחלה מוכר את הנחלה הוא מחויב בתשלום של 33% כ"דמי הסכמה" למינהל מקרקעי ישראל.
הזכויות המתוכננות, שכרגע מעוכבות בגלל עתירות לבג"ץ, עתידות להעלות באופן דרמטי את שווי הקרקעות. הן מותנות בכך שבעל הנחלה יהוון את אזור המגורים בתשלום שיעור של 3.75% למינהל והן כוללות את החבילה הבאה:
א. בעל נחלה יוכל לפצל את חלקת המגורים למגרשים נוספים, מעבר ל-3 המבנים המותרים לו כיום, ולמכור את המגרשים. תמורת העיסקה הוא יחויב לשלם למינהל 33% משווי המגרש, לפי אזורי עדיפות (0 בקו העימות ובפריפריה, 31%, 51% ו-91% ככל שמתקרבים למרכז).
ב. בעל הנחלה יקבל זכות להקים פרויקט נדל"ן מסחרי בנחלה בהיקף של 500 מ"ר.
