"המבנים היו במצב טוטאל-לוס, מאות קונטיינרים, סמים, זונות ומגרשים שהיו זרוקים בהם לוחות שיש וחומרי בנייה בתפזורת", נזכר יוסי פורת-פרנקל במראה החלק המזרחי של נמל תל אביב, בשנת 2004, כשנכנס לתפקיד מנכ"ל החברה לפיתוח תל-אביב. מאז נוקה האזור, שוקם ושופץ והוא שוקק חיים.
בבעלות החברה לפיתוח תל-אביב כ-60 דונם קרקע מתוך שטח הנמל, ועליהם בנויים כ-15,500 מ"ר. מאז נכנס פורת-פרנקל לתפקיד לפני 7 שנים, החברה השקיעה כ-10 מיליון שקל בפיתוח תשתיות, 75% מהשטח שוקם ושופץ על ידי החברה והשוכרים והוא מעריך שכדי לסיים את עבודות התשתית והפיתוח יש להשקיע עוד סכום דומה. הסכומים שהשוכרים הוסיפו והשקיעו במשך השנים הגיעו ל-40 מיליון שקל בקירוב.
בתחילת דרכו בתפקיד, שכר הדירה היה כ-30 שקל למ"ר לחודש בממוצע. לדבריו, שכר הדירה נע כיום סביב 80 שקל למ"ר. אם מוסיפים לדמי השכירות את עלויות השיפוץ שברוב המקרים נעשה על חשבון השוכרים, אותן מעריך פורת-פרנקל ב-3,600 שקל למ"ר, דמי השכירות מגיעים ל-140 שקלים למ"ר, גידול עצום - יותר מפי ארבעה - בתוך 7 שנים.
"מנכ"ל של צריפים"
פורת-פרנקל הגיע לישראל מקייב עם משפחתו בשנת 1960, כשהיה בן 13. אחרי 25 שנה ברשות שדות התעופה, קיבל את תפקיד ניהול השטח המזרחי של הנמל (אזור המחסנים מסביב לגלידה מונטנה המיתולוגית). משפחתו לא עודדה אותו, הוא נזכר: "הבן שלי אמר: 'מה, תהיה מנכ"ל של כמה צריפים?' אבל אני נדלקתי, זה אתגר אותי - ראיתי לנגד עיניי שחזור של המקום".
- איך קרה ששטח עם פוטנציאל כה גדול הוזנח כל כך הרבה שנים?
"זה תוצאה של החלטה אומללה שהתקבלה בשנת 1973 להפקיע קרקעות (ראה מסגרת). לצערי, מאותו רגע הפסיקה החברה לפיתוח ת"א להשקיע בשטח, כי לא הייתה להם מוטיבציה".
נמל תל-אביב הוקם בשנות ה-30, כשבארץ ישראל המנדטורית היו רק 200 אלף יהודים. התוכנית המקורית הייתה לכונן בשטח הנמל מרכז ירידים לתערוכת ביתנים מכול העולם. נערכו בשטח משחקי המכביה, קונצרטים של הפילהרמונית ועוד אירועים, אך שטח הנמל נחשב באותם ימים לרחוק ממרכז העיר.
"לא רציתי שהנמל יהיה נחלת המיליונרים"
לפני בוא פורת-פרנקל לתפקיד, חוזי השכירות היו לשנה עד שנתיים. במציאות כזו, לא הייתה מוטיבציה לשוכרים להשקיע בשיפוץ, כי לא היה די זמן להחזר השקעה. "הארכתי את החוזים ל-5 שנים, עם שנתיים אופציה של השוכר ועוד שנתיים זכות סירוב, ואז לשוכר כדאי להוציא את הכסף להשקיע בשיפוץ הנכס", הוא מסביר את שיטתו. פורת-פרנקל גם הכתיב לשוכרים תנאים לשיפוץ: מי יהיה האדריכל ואיך ייראו המבנים - השאיפה הייתה להחזיר למבנים את המראה שלהם, כפי שהיה בשנות ה-30. מבחינתו ההתקשרות עם השוכרים דומה לחוזה BOT: "כולם מרוויחים: החברה לפיתוח ת"א, בתי העסק השוכרים שעושים עסקים טובים, וציבור התושבים המבקרים במקום מסודר, אסתטי ובטיחותי. מי שרוצה חוזה - בבקשה שיתכבד לשקם לפי המפרט והתוכניות שלי שיחזיקו מעמד לעוד 50 שנה. היה לי חזון. ויתרתי לפעמים על שכר-דירה גבוה, כדי לא להתפשר על איכות השוכרים".
- היו ניסיונות להקים מגדלי פאר באזור, מדוע מנעת אותם?
"לא רציתי שהנמל יהיה נחלת המיליונרים. מגדלים זה לאוכלוסייה מאוד מסוימת וזה שטח שצריך להיות פתוח לכול הציבור. ניסיונות טייקונים למיניהם לא צלחו לשמחתי, וטוב שכך. היו מיליונרים שניסו להקים כאן מגדלי מגורים - לעשות כאן הולילנד. צריך לשקם מהיסוד את מה שבנו ולשחזר, אבל לא להוסיף".
על קיר המשרד, בינות למסמכים המתעדים את פיתוח המתחם ומסמכים אחרים המציגים את התוכניות לעתיד - תלוי אקדח, זכר לימים סוערים בתפקידו הנוכחי.
- איך התחיל כאן הבלאגן?
"פעילות נמל תל-אביב התפשטה מזרחה ואולמות התצוגה המפוארים שהיו כאן, נהפכו למחסנים. אחר כך הגיעו ארגוני הפשע, מצאתי כאן את כולם: זאב רוזנשטיין, משפחת אברג'יל, תאמין לי שלא סתם יש לי פה אקדח. הלכתי עם שומרי ראש וניסו להתנקש בחיי מספר פעמים".
המשרד של עבריין מפורסם שכן בסמיכות לזה של פורת-פרנקל. והניסיונות להתנקש בראשו, לא השאירו, לדברי פורת פרנקל, כל ברירה - והוא פעל להוצאתו מהשטח. בהמשך נתקל בצרה נוספת - עסקי מחזור הבקבוקים של משפחות פשע אחרות. "המדינה הקימה במו ידיה ענף חדש שמזין את ארגוני הפשע - מחזור בקבוקים, הם התמקמו כאן והכריחו את בעלי העסקים להביא להם את הבקבוקים. יש להם חיילים שמסתובבים והם עושים מזה הרבה כסף".
- איך פתרת את הבעיה?
"הבאתי את המשטרה ואמרתי: 'קחו אותם מפה'. קצין המשטרה אמר לי שאין לו כלים להתמודד עם זה, אז פניתי לבית המשפט והוצאתי אותם מפה, למרות איומים על חיי. לא ישנתי הרבה לילות, אבל הבנתי שזה מפתח לפיתוח העסקים".
המשימה הבאה, מיד אחרי סילוק גורמי הפשע, הייתה פיתוח תשתיות. בשטח לא היתה אפילו צנרת ביוב. השוכרים השתמשו בבורות ספיגה בשירותים. ככה זה בשטח שהתב"ע האחרונה בו היא משנת 1929 והעירייה נטשה אותו במשך שנים.
אתרים תקנה את החלק המזרחי של הנמל ב-8.5 מיליון דולר
הבעלות על נמל תל-אביב נחלקת כיום בין שלוש חברות: החלק הצפוני מוחזק בידי חברת אתרים, שבבעלות עיריית תל-אביב (50%) ומשרד התיירות (50%), החלק המזרחי שמוחזק בידי החברה לפיתוח תל-אביב, הנמצאת בבעלות הסוכנות היהודית וקק"ל ובעלי מניות פרטיים, והחלק המערבי שמוחזק בידי חברת אוצר מפעלי ים (אמי), אשר בבעלות משרד התחבורה, עיריית תל-אביב ובעלי מניות פרטיים.
על פי טיוטת הסכם שהגיע לידי "גלובס", תרכוש חברת אתרים בפברואר את החברה לפיתוח תל-אביב, במהלך שיצמצם את הבעלויות על שטח הנמל.
החברה לפיתוח ת"א הוקמה בשנת 1937 ביוזמת מאיר דיזנגוף, ישראל רוקח וחיים נחמן ביאליק וקיבלה שטחים מהנמל. ב-1973 הקים שר האוצר דאז, פנחס ספיר, את חברת אתרים והפקיע לטובתה קרקעות מהנמל. כיום עובדים בחברה 7 שכירים. הכנסותיה במחצית הראשונה של 2010 הגיעו ל- 4.3 מיליון שקל והרווח הנקי הסתכם ב-1.9 מיליון.
בעסקה המתגבשת תשלם אתרים לחברה לפיתוח 8.5 מיליון דולר. בעוד 13 שנה, תתבצע הערכה נוספת של הנכס. המחיר יעודכן וההפרש ישולם לצד המתאים, אם יימצא שערכו עלה או ירד.