שני סוגי מיסים עיקריים החלים על מוכר מקרקעין הינם כידוע מס שבח (המשולם לשלטונות המס), והיטל השבחה ואגרות פיתוח (המשולמים לרשויות המקומיות).
מבין שני סוגי המס, השני במקרים רבים הינו נעלם מעיני הציבור הרחב. לא פעם המוכר חותם על הסכם מכר מבלי שידע כי לפי תוכניות בניין עיר יש זכויות בנייה נוספות על המקרקעין שבבעלותו, ולכן הקרקע שווה הרבה יותר ממה שמכר. כשהוא בא לקבל אישור עירייה לטאבו, העירייה דורשת ממנו תשלום בגין היטל השבחה.
היטל השבחה הינו אותו מס שמשלם המוכר על שמאז שרכש את הקרקע ועד העת שהוא מוכר אותה חלו תוכניות שהשביחו את שווי הקרקע, ועל פי הדין על המוכר לשלם מחצית משווי עליית ערך הקרקע בעקבות תוכניות אלו. מסתבר כי בעניין זה לעורכי הדין תפקיד קריטי בלהאיר את עיני המוכר שהם מייצגים.
עניין דומה נותח במסגרת פסק דין של השופט מיכאל תמיר בעניין ת.א 172404/09 ג'נט זיכל נ' פלוני, בבית משפט השלום בתל אביב.
בעניין זיכל, התובעת מכרה מחסן, כשאת כל תנאי העסקה סיכם בעלה שהיה מתווך ואף קיבל את התמורה, ורק לאחר מכן פנו לעורך הדין הנתבע שיערוך עבורם את הסכם המכר עם קונה פוטנציאלי.
בעת העריכה של ההסכם, הנתבע העריך את שווי היטל ההשבחה שיחול על המכירה בעשרת אלפים שקלים, בשעה שהסתבר לאחר המכירה כי ההיטל מסתכם בכמאה אלף שקלים.
השופט מיכאל תמיר קבע, כי על עורך דין העושה עסקת מקרקעין ומייצג מוכר, לבדוק בעצמו את סוגיית היטל ההשבחה ולעמוד על טיב התוכניות החלות על המקרקעין ולבדוק את גובה היטל ההשבחה.
יחד עם זאת, השופט תמיר הגיע לקביעה כי בנסיבות העניין בהן התובעת (למעשה בעלה המתווך) סיכמו הכל עם הקונה, הבדיקה של הנתבע לא הייתה משנה הרבה. אשר על כן, הנתבע חויב רק בכרבע מהנזקים שגרם לתובעת בעקבות חיוב יתר של היטל השבחה.
מי שמצוי במטריה יודע כי פסק דין זה מדיר שינה מעיני רבים מעורכי הדין. האם מוצדק לדרוש מעורך דין, שלעיתים מקבל שכר טרחה מינימלי, שיקצה לפחות חצי יום כדי לנסוע לרשות המקומית ולברר את עניין היטל ההשבחה?
אין מחלוקת שאסור לעורך דין לזרוק סתם סכום. לעיתים עורך דין מבהיר ללקוח שיש היטל השבחה, ודורש מהלקוח שייגש למחלקת היטל השבחה ויבדוק את החיוב. האם עורך דין כזה לא יצא לידי חובתו?
נראה כי בנסיבות בהן עורך הדין נמנע מלהעריך את גובה ההיטל, אך מפציר בלקוח לבדוק בעצמו את סוגיית גובה ההיטל, יצא די חובתו כי המדובר בבדיקה פשוטה שכל תשובה שהלקוח יקבל במחלקת היטל השבחה זהה לתשובה שיקבל גם עורך דינו.
הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין תכנון ובנייה.