חברת הדירוג מידרוג מעניקה דירוג גבוה של A3 לסדרת איגרות חוב חדשה, שמתכוונת להנפיק חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז, שמניותיה הונפקו בבורסה בתל-אביב בדצמבר האחרון. בראק קפיטל פרופרטיז השלימה בתחילת דצמבר 2010 הנפקת מניות ראשונה לציבור בהיקף של כ-67 מיליון שקל בבורסה של תל-אביב. בדו"חותיה הכספיים האחרונים, דיווחה בראק, כי היא סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2010 עם הכנסות בסך של כ-132 מיליון שקל, עם רווח נקי של כ-60.5 מיליון שקל והון עצמי של כ-686 מיליון שקל.
במידרוג מציינים, כי דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מאיכויות ניהוליות ומיומנות של מטה החברה. לדברי מידרוג, הנהלת החברה כוללת כוח אדם בעל יכולות ומיומנויות פיננסיות ועסקיות גבוהות, והחברה נוהגת לבסס את פעילותה על ידי הקמת מטות פעילות התואמים לאזורי פעילותה בגרמניה הכוללים אנשי מקצוע בעלי רקע נרחב והתמחות בתחום פעילותם.
בנוסף, נהנית בראק ממיקוד אסטרטגי בכל הקשור לאזורי פעילות ולתחומי פעילות. אסטרטגיית החברה, כפי שמציויין בדוח הדירוג, מאופיינת בהתמקדות באזורי פעילות ובתחומי פעילות מאוד מוגדרים. בניגוד לחברות אחרות אשר פועלות במספר שווקים שונים, לעיתים בהיקפי פעילות נמוכים, כלל פעילות החברה מתבצעת בשוק הגרמני בלבד. כמו כן, ממקדת החברה את פעילותה בתחום הנדל"ן בלבד, ובעיקר בשני מגזרי פעילות עיקריים - נדל"ן מניב מסחרי ונדל"ן מניב למגורים.
להערכת מידרוג, במגזר הנדל"ן המניב צפויה החברה לשים דגש על תחום המרכזים המסחריים, אשר עתיד להתרחב באופן משמעותי בטווח הקצר והבינוני. במסגרת זו פועלת החברה לרכוש מקבצים של מספר מרכזים מסחריים, המושכרים כולם לשוכר בודד או לשוכר עוגן עיקרי בחוזים ארוכי טווח המניבים תזרים יציב. בכל עסקה בוחנת החברה אפשרויות ל"אפסייד" בנכסים כדוגמת קידום תוספת זכויות בנייה וכדו'. דוגמה לכך הינן 2 עסקאות מסוג Sale & Leaseback, עליהן דיווחה החברה בחודש ינואר 2011, לרכישת 8 מרכזים מסחריים המושכרים לשוכר יחיד. אסטרטגיה זו, אשר הביאה עם השנים את החברה לרמת התמחות גבוהה בשוק הגרמני על מאפייניו השונים ובמגזרי הפעילות הינה גורם חשוב, להערכת מידרוג, בשיפור המתמשך שנרשם בפעילות החברה.
בנוסף, מציינים במידרוג, השוק הנדל"ן הגרמני הינו שוק סולידי המאופיין ביציבות מחירים. יתרה מכך, במידרוג אף מוסיפים, כי לאחר מספר שנות מיתון כלכלי, רשמה גרמניה בשנת 2010 האצה בצמיחה וירידה באבטלה. בשנת 2010 חל אף גידול בהיקף העסקאות בנדל"ן מסחרי ביחס לשנת 2009, אשר מרביתן התרכזו במספר ערים מרכזיות, ובכללן דיסלדורף ופרנקפורט. עובדה זו מעידה על אפשרות להתעוררות בשוק הנדל"ן המסחרי.
כמו כן, מציינים במידרוג, כי כל חובות החברה, טרם גיוס האג"ח, הינם ברמת הנכסים ולא ברמת הסולו של החברה. יתרון נוסף הוא הגישה הטובה של החברה לעסקאות Off Market. במידרוג מציינים, כי רבות מהעסקאות שמבצעת החברה הינן עסקאות Off Market אשר מאפשרות לחברה לרכוש נכסים במחירים אטרקטיביים, אשר לא ניתן היה להשיגם במידה והעסקאות היו מוצגות להתמחרות הציבור.
דוגמה לעסקת Off Market כזו הייתה העסקה, שבוצעה בראשית שנת 2010, לרכישת מקבץ דיור להשכרה של 718 יח"ד בעיר וולברט בעלות של כ- 23 מיליון אירו. עסקה זו הניבה לחברה רווח הון נטו ממוניטין שלילי של כ- 8 מיליון אירו. בנוסף, לחברה גישה טובה למקורות מימון וקשרי עבודה יציבים עם מספר בנקים בגרמניה. בנוסף, בראק מתאפיינת בכך שהיא מנהלת בעצמה את פעילותה הנדל"נית ואינה נעזרת בחברות ניהול חיצוניות.
נושא זה, לדברי מידרוג, הינו בעל חשיבות בעיקר בפעילות בתחום מקבצי הדיור להשכרה, אשר הינו תחום בו תפעול הנכסים הינו משמעותי. קיימים יתרונות מאוד משמעותיים בניהול עצמי של מקבצי דיור מניב לעומת ניהול חיצוני, זאת לאור ניגודי אינטרסים מובנים שישנם בין בעלי נכסים ובין חברות ניהול חיצוניות, אשר מביאות לגידול ניכר בעלויות לבעלי הנכסים. בראק קפיטל מתאפיינת גם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים בנכסיה המסחריים, העולים לרוב על 95%. בהקשר זה, יצויין כי רבים מחוזי השכירות של החברה עם שוכרים מהותיים הינם ארוכי טווח.
כתוצאה מכך, נהנית החברה מתזרים NOI יציב, אשר הינו בהיקף מספיק על מנת להותיר לחברה תזרים שיורי סביר לאחר שירות החובות שכנגד הנכסים. מעבר לכך, ככל שהמהלכים להשבחת מקבצי הדיור יבואו לידי ביטוי, יחול גידול נוסף בתזרים שמניבים נכסים אלו. מדרוג צופה שבתוך פחות משנה צפוי לחול גידול של כ- 50% במאזן, גידול של קרוב ל- 70% בחוב הפיננסי וגידול של קרוב לפי 3 בתזרים ה- FFO ויסתכם בכ- 20 מיליון יורו.
במידרוג מציינים, כי בראק ייצרה עד היום תזרים FFO נמוך ורשמה יחסי כיסוי חוב גבוהים, בעיקר עקב מבנה חוב ממונף, אך מהלכים אשר ביצעה החברה בשנתיים האחרונות הביאו לשיפור משמעותי בתחום זה ואף צפויים להביא לשיפור נוסף בנקודה זו גם בעתיד.