בני ברק עברה שינוי. במסגרת היכולות שיש לעיר היום, עוד לפני ההעצמה הכלכלית שתבוא ממתחמי העסקים, בני ברק יודעת לעבוד בצורה מסודרת ומאוזנת ומכוונת את כל משאביה לעשות דברים שלא נעשו בימי ההישרדות הכלכלית שלה, שהתפרשו על פני כמה עשורים. היום בני ברק היא עיר מתקדמת וחזקה כלכלית", כך מתאר ראש עיריית בני ברק בשנתיים האחרונות, הרב יעקב אשר, את מצבה של העיר שעומדת לדבריו בפני השינוי הגדול, עם פיתוחם של מתחמי עסקים בעלי פוטנציאל בנייה כולל של יותר מ-2 מיליון מ"ר.
"במקום הג'אנק"
זוהי הקדנציה הראשונה של אשר, 46, נשוי 7, כראש העירייה, אבל יש לו ותק של 20 שנה בעירייה בתפקידים שונים, כולל עוזר, סגן ומלא מקום ראש העירייה וראש אגף ההנדסה. "מעיר שלפני 15 שנה נוהלה בידי ועדה קרואה, הפכה בני ברק בשנתיים שעברו מאז זכייתי בבחירות לעיר שמסיימת את התקציב השנתי שלה באיזון", אומר אשר, "מחקנו את הגירעון המצטבר הגדול ואחוזי הגבייה שלנו בארנונה הם נורמטיביים - 85%. הבנקים היום מאמינים בנו, החברות מאמינות בנו ומשרדי הממשלה מאמינים בנו. פעם, כשהיינו צריכים לקבל הלוואה הבנקים היו מנסים להתחמק מלתת לנו, והיום אנחנו מקבלים אישור והבנקים מחזרים אחרינו.
"אתה לא יכול למכור סחורה שאין לך. למרות שאני נוגע בדבר, אני חושב שהמיקום של בני ברק במטרופולין גוש דן הוא מיקום מדהים גם מבחינת נגישות תחבורתית וגם בגלל שהיא לא בתוך ת"א, עם כל הבעיות להיכנס לתוך ת"א. יש אצלנו דרכים קיימות: כביש 4, דרך ז'בוטינסקי, דרך הרצליה והגשר החדש שבין ראול ולנברג בת"א לר"ג ובני ברק. בין הדרכים שנמצאות בביצוע נמצא גשר אם המושבות, המשותף לבני ברק ולפ"ת, שיעבור דרך בני ברק ור"ג ויוריד מז'בוטינסקי את העומסים. הגשר הוקם בהשקעה של 200-260 מיליון שקל, והוא אחד הזרזים הגדולים להתעניינות. כרגע אנחנו נמצאים בתהליך של פינוי מתחם הטאבון, שאליו מגיעים מדרך הרצליה. זהו מתחם שפלוש זה 50-60 שנה ואנחנו נמצאים בהסכמים לפינוי עם 45% מה-so called דיירים. התהליך הזה, עד שהוא קרה לקח הרבה מאוד שנים והצלחתי להביא אותו לידי גמר כשהייתי מ"מ ראש העירייה. אגב, חלק גדול מהעבודה שאני קוצר היום את פירותיה היא מהתקופה שהייתי מ"מ ראש העירייה ויו"ר ועדת התכנון, כשניהלתי את כל הנושא וידעתי שאני הולך להיות ראש העירייה, כך שראיתי את זה כמטרה וראיתי בכל העסק הזה את העוגן הכלכלי והתעסוקתי של בני ברק".
עוצמה תחבורתית
כמו הרבה ערים במטרופולין תל אביב, גם בני ברק מחכה לרכבת הקלה שתחצה את המטרופולין. הקו הראשון, האדום, של הרכבת הקלה צפוי לעבור בשלוש תחנות בבני ברק ולשרת את מתחמי ה-BBC - 708 ו-572 (ראו מסגרת), ואילו בצומת שבין דרך בן גוריון ורחוב מודיעין יהיה מפגש של הקו האדום עם הקו הצהוב.
"אם מסתכלים על העוצמות התחבורתיות, יש כאן נגישות מכל הכיוונים", מציין אשר, "ומה שקרה פה הוא גם שהתבצעה עבודה טובה שלנו וגם שינוי התפיסה שלנו בעיר, אותו הובלתי כמטרה לאומית מבחינתנו. לא יכול להיות שנהיה בגוש דן - רמת גן מימיננו, תל אביב משמאלנו ופתח תקוה מאחורינו וראשינו כלום - כל המגדלים וכל האזורים עתירי הארנונה פועלים במקום אחר. אני תמיד אומר שהתחבורה היא מנוע אדיר לצמיחה של מקומות, ולכן כשאני הולך למשרד התחבורה אני מעדיף להיאבק על גשר אחד מאשר על דברים אחרים שיכולים להיות חשובים לבטיחות היומיומית. אני בא ואומר שאם יהיה לי כסף כבר לא אצטרך את משרד התחבורה בשביל לצבוע מעברי חצייה, אני אעשה את זה כבר לבד מהכספים שיהיו לי ממתחם התעסוקה.
- מבחינת המיצוב של כל אזור התעסוקה, אתה חושב שבני ברק יכולה להתחרות בר"ג?
"זה לא רק שהיא יכולה להתחרות בר"ג, אלא בני ברק כבר היום מתחרה. מתחם ה-BBC זו תוכנית שאבות העיר כבר לפני כ-17 שנה התחילו אותה אבל לא מימשו, כשאף אחד לא האמין שיקרה פה משהו. היום זה קורה. אני רוצה לומר לך שגם ראשי הערים של רמת גן ותל אביב אומרים בכל מקום שיש שחקן חדש וטוב שנקרא בני ברק. אני חושב שיש לנו יתרונות".
- ועדיין, חברות מעדיפות שעל כרטיס הביקור תופיע רמת גן.
"בדיוק בשביל זה אנחנו עושים מיתוג. המתחם באמת היה ג'אנק הרבה מאוד זמן וזה מצטרף לתדמית של בני ברק, וזה שאנחנו גם חרדים, בוא נאמר, לא מוסיף לנו לתדמית לצערי. אנשים לא רגילים לראות ראש עיר חרדי שיודע לפתח עיר. לפעמים כשאני מגיע לישיבות מקצועיות חושבים שהגיע הרב של המקום בגלל שאני חרדי. ממתגים אותי או כרב, או כמוהל או כמי שבא לסדר חופת קידושין. אז נכון שבהתחלה הייתה סטיגמה כזו שפחדו מבני ברק, אבל היום המחירים למשל בשני מגדלי ב.ס.ר - זה שבצד של רמת גן וזה שבצד של בני ברק - זהים לחלוטין, כשבעבר הם היו קצת בהפרש. מבחינתי, ברגע שהיזמים קפצו למים פה, וזה לא ילדים קטנים, אני יודע שמאמינים בדבר הזה ולא בגלל העיניים היפות שלי. זו עתודה של מתחם, זה לא מגדל פה מגדל שם ואם שמים לב, המתחם מתוכנן בצורה מאוד יפה של קווי רוחב וזה פותר את הבעיה של חוסר התמצאות. מהנדס העיר יפעיל הנדסאי אחד על כל שני מגדלים שילוו את הפרויקט כי אני לא צריך שאנשים יעמדו בתור על מגדל, זה לא הגיוני.
אנחנו עושים מסלול שהוא VIP, מבחינתי רק בגלל דבר אחד: מתחם העסקים הוא בעצם באר הנפט של בני ברק. זהו המקום שממנו בני ברק תצא ממעמד של עיר שתלויה במענקי איזון כמו הרבה ערים בישראל. הדבר החשוב הוא שנוריד את התלות, ואנחנו בדרך לשנות את פורום ה-15 ולהפוך אותו לפורום ה-16, כי מבחינת גודל אנחנו העיר העשירית בגודלה במדינה, אבל מה שמאפיין את 15 הערים הגדולות זה העצמאות הכלכלית שלהן. זה היה חסר לנו, ובשנים הקרובות אנחנו לא נהיה רחוקים מזה".
- בני ברק תגזול את תואר הסיטי של גוש דן מר"ג?
"אני מעריך שעד 2015 מתחם ה-BBC יהיה די דומה בעוצמות שלו למתחם הבורסה, ואולי אפילו יותר. מבחינת שטח הוא יהיה גדול יותר. הוא יהיה מודרני יותר, נגיש יותר, מסודר יותר ומתוכנן יותר, כי מתחם הבורסה נבנה טלאי על טלאי. אני מצדיע לאברהם קריניצי (ראש העירייה הראשון של ר"ג), שהיום היו עושים לו ועדת חקירה על זה שנתן מגרש ליהלומנים לפני 60 שנה ואמר להם תבנו פה את הבורסה שלכם, אבל תראי איזה מחולל זה היה שם, תראי מה קרה סביב זה. ר"ג היא עיר עשירה ולא בכדי, היא עשירה בגלל הדברים האלה".
- איך תתמרץ עוגנים להגיע לבני ברק?
"כרגע הארנונה לעסקים די דומה לארנונה בר"ג, אבל היא תהיה נמוכה יותר. היא תהיה אטרקטיבית באופן משמעותי לחברות גדולות כי הן העוגנים שיביאו את השאר. הקמת מינהלת תפתור לחברות את הצורך להתרוצץ, כי יהיו ימים מסוימים שאנחנו נבוא אליהן. הנוף שייראה מהמגדלים מצפון יהיה מדהים ביופיו - איצטדיון ר"ג, פארק הירקון ופארק הירקון של בני ברק שמתוכנן בתב"ע 572 וישתרע על פני 350 דונם ירוקים. מהצד השני יהיה נוף אורבאני בנוי, שגם הוא יפה. מהקומות הגבוהות אף יהיה מבט לים".
בני ברק ביזנס סיטי - 426 קומות של מגדלים
הפוקוס של העירייה מתמקד כעת בתוכנית למתחם העסקים הראשון שנכנס לתנופת פיתוח בעיר, ושממותג תחת השם BBC - "בני ברק ביזנס סיטי". במסגרת התוכנית (תב"ע 566) מתוכננים 15 מגדלים, 550-660 אלף מ"ר, ב-426 קומות של מגדלי משרדים ושטחי מסחר באזור שבין דרך ז'בוטינסקי, דרך בן גוריון ודרך ששת הימים שהופכת לדרך אם המושבות (האזור שמול קניון איילון ואיצטדיון ר"ג). התב"ע אושרה למעשה כבר ב-2001 ובניין המשרדים הראשון שנבנה ואוכלס מכוחה הוא מגדל ב.ס.ר 2 של קבוצת ב.ס.ר בדרך בן גוריון.
במתחם ה-BBC יחליפו המגדלים את המבנים המוזנחים והישנים של היום, שכוללים מוסכים, אולמות ומסעדות, "הג'אנק של מה שהיה כאן עד עכשיו", מודה אשר. "כל האזור הזה הולך לקבל מתיחת פנים והעירייה הולכת להשקיע 10-12 מיליון שקל כסף בפיתוח של המקום הזה. זאת השקעה חד-פעמית שתחזיר לנו דיבידנדים בהמשך".
היום נבנה מכוח התב"ע מגדל VTOWER של חברת אשטרום נכסים בגובה 19 קומות בין הרחובות בן גוריון ובר כוכבא, כהמשך למגדלי ויטה הסמוכים, גם הם בבעלות החברה. אפריקה ישראל משווקת את שלב ב' של מגדלי קונקורד, על פני 20 קומות משרדים בדרך בן גוריון. קבוצת ב.ס.ר בונה היום את מגדל המשרדים ב.ס.ר 3 על פני 35 קומות משרדים מעל קומת מסחר במתחם והקבוצה נמצאת במגעים מתקדמים לרכוש קרקע סמוכה לצורך הקמת מגדל המשרדים ב.ס.ר 4 בגובה דומה. "אם ב.ס.ר 1 הוקם ברמת גן וב.ס.ר 2 הוקם בבני ברק", מציין אשר, "ואחרי כמה שנים החליטה קבוצת ב.ס.ר שאת המגדל השלישי היא מקימה בבני ברק, אז מבחינתי זוהי סגירת מעגל. זו הרגשה שאנחנו על הסוס".
בנוסף מקימה חברת אלייד נכסים, החברה האם של יבואנית הרכבים צ'מפיון מוטורס, את מגדל צ'מפיון בגובה כ-40 קומות, כולל קומה מסחרית כפולה ושני אולמות תצוגה גדולים לכלי רכב בקרקע שבין הרחובות מבצע קדש, ששת הימים וברוך הירש. לפרויקט זה הצטרפה לפני כשבועיים חברת הביטוח מגדל, כשרכשה שליש מזכויות הבנייה תמורת 50-70 מיליון שקל. החברה מחזיקה בשטח נוסף בתחומי המתחם, ברחוב בר כוכבא, בו ניתן להוסיף 16 קומות על שטח קיים.
אפילו לאחים חג'ג', מי רכשו לפני כשבוע את פרויקט המשרדים מגדלי הארבעה בת"א, יש נכס בתחום התוכנית, עם פוטנציאל להפוך למגדל משרדים. האחים רכשו ב-2008 מגרש ברחוב בר כוכבא מידי חברת הנדל"ן לנוקס, עליו ניתן להקים מגדל בן 16-18 קומות עם קומת כניסה גבוהה. רחוב בר כוכבא מסתמן, אם כך, ככניסה לכמה מגדלים שבתוכנית. מגדלים נוספים בתכנון בתחום מתחם ה-BBC"" כוללים מגדל של חברת הכשרת הישוב שבשליטת עופר נמרודי בדרך ז'בוטינסקי פינת החשמונאים, שם קיימת תב"ע ל-40 קומות משרדים, מגדל משרדים בן 58 קומות של חברת האוטובוסים דן בחניון האוטובוסים שמול מגדלי ב.ס.ר, אותו מכנה אשר "המותג של המתחם", בעיקר בשל גובהו, ושני מגדלים בני 10 קומות שנמצאים בהליכי אישורים בקרקע של ערי סטימצקי, בעלי רשת הספרים סטימצקי לשעבר, על ציר אם המושבות.
בנוסף, תוכנית של העירייה ומינהל מקרקעי ישראל למתחם תעסוקה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר נמצאת כחודש-חודשיים לפני פרסום למתן תוקף. מתחם זה, מכוח תב"ע 572, תחום בין דרך מבצע קדש, נחל הירקון, כביש 4 ודרך אם המושבות. תוכנית נוספת (תוכנית 708), שקיבלה תוקף לפני שנתיים, מדברת על 160 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר סמוך לכביש גהה.
"מצוקת הדיור מורגשת ביתר שאת"
בעיר הצפופה בישראל (21 אלף נפש לקמ"ר), שבה חיים בממוצע 4.3 נפשות במשק בית, מצוקת הדיור המוכרת כל כך בישראל היא חריפה במיוחד.
אשר: "המצוקה אכן מורגשת ביתר שאת. בני ברק היא עיר צפופה מאוד והיא מיצתה את עצמה מבחינת דיור. בני ברק לא תהיה פתרון הדיור לציבור החרדי, אבל לדעתי המדינה מזלזלת בעוצמת הבעיה. זה ציבור שמתחתן בגיל צעיר ותוך תקופה קצרה הוא כבר עם משפחה. להשאיר ציבור כזה לנוד ולנוע בין שכירות אחת לשנייה זה פשוט פצצת זמן. אסור לזלזל בדבר הזה ולכן החלופות והפתרונות הם רק ערי הלוויין. תחשבו מה היה קורה אם לא היה את אלעד ומודיעין עילית, ערים שכבר הגיעו ל-40-50 אלף תושבים ושהוקמו לפני 10-15 שנה. זו לא בעיה של החרדים ולצערי גם יש ראשי ערים מסוימים בארץ, בערים שהן לא חזקות ומבוססות, שלא כל כך רוצים להיות המקום שיקלוט אוכלוסיה חרדית. אז המדינה צריכה להקים ערי לוויין כמו שאריאל שרון הקים את אלעד".
- איך העירייה מתמודדת עם מצוקת הדיור של התושבים?
"אני חבר בוועדה המחוזית ת"א וכל תוכניות הדיור-בר-השגה שאישרנו במחוז, אחר כך ביטלנו. הבעיה היא שכל אחד סוחב את הדיור בר השגה לכיוון שלו, אחד רוצה דיור בר השגה רק לאמנים ואחד רוצה רק לזמרים אבל דיור-בר-השגה צריך להיות לאלה שצריכים דיור-בר-השגה. צריכים לקבוע קריטריונים כמו למשל שמי שזכאי לדיור בר השגה הוא אחד שלומד, או זוגות צעירים בתחילת החיים עם ילד אחד או שניים, או סטודנטים. צריך קריטריונים אבל אין קריטריונים ומצד שני גם לא נותנים לרשויות להרכיב לבד את הקריטריונים, אז נחכה. כמו כל דבר טוב שקורה פה, נחכה.
"בכל מקרה, לנו אין לנו לאן להתפשט. אם את שואלת אותי, אם הייתי לפני 30 שנה ראש העירייה הייתי מספח את גבעת שמואל לבני ברק והיום הייתה הרבה פחות בעיה. אנחנו מבחינת הדיור עשינו את שלנו ועכשיו הבשורה שלנו היא לתת לאותם 167 אלף תושבי העיר את איכות החיים שלהם, עיר מפותחת ומסודרת, וצריך לזה כסף ועוגן כלכלי וזה מה שמריץ אותנו לעבוד קשה. מתחם ה-BBC זה העוגן, זאת הבשורה, וזו גם תהיה התוצאה בעזרת השם".
- מתחם העסקים החדש גם יעזור לשלב את המגזר החרדי במעגל העבודה?
"בהחלט שכן. אני רוצה לומר בגלוי לב, כשהתחלנו להביא לבשלות של המקום הזה, המטרה הראשונית הייתה הנושא הכלכלי, כי הארנונה כאן תוכל לייצב אותנו ולהביא אותנו לרמת שירות שהיום אנחנו לא נותנים לתושבים שלנו. אבל מה שקורה בשנים האחרונות ומה שהולך לקרות בהחלט מתחבר למטרה נוספת של העסקת חרדים. היום יש הרבה מאוד חברות שמעסיקות חרדים וחרדיות שיצאו אל מעגל העבודה - זהו כוח עבודה טוב ואני מקווה שזהו לא כוח עבודה זול שנותנים לו פחות משכורת בגלל העובדה שהם חרדים.
אותן חברות היי-טק יוכלו גם להיות באזור תעסוקה מודרני וגם מטר ממרכז בני ברק - מקום המגורים של העובדים. אנשים יצטרכו ללכת כמה דקות ברגל וזה יהיה אחרת לאותן נשים שצריכות לעשות חשבון כמה זמן נסיעה יש להן לעשות חזרה לבני ברק כשיש להן חמישה ילדים שחוזרים מהמטפלת בצהריים. זה לא יהיה מתחם שבו יעבדו רק חרדים, אנחנו לא הולכים למתג את זה כמתחם שיהיו בו רק עובדים חרדים, אבל בהחלט יהיו בו הרבה חברות שיהיו בהן הרבה קומות של חרדים וחרדיות שיעבדו שם. שתי המטרות האלה משתלבות פה היטב אחת עם השנייה".