"מחירי הדירות בישראל עלו בשנים האחרונות - בכך אין ספק. ממשלות ישראל האחרונות אפשרו את עליית המחירים בשוק, תוך השארת האחריות לפתחה של כלכלת השוק. לאחרונה, ובעקבות מחאות ציבוריות, החלה הממשלה לנקוט בשורה של צעדים כלכליים שנועדו לצנן את שוק הנדל"ן, אלא שאני מסופק לגבי נכונות צעדים אלה".
כך כותב ראש חטיבת שוקי הון בבנק לאומי, פרופ' דני צידון, בפוסט המתפרסם היום בבלוג של בנק לאומי. צידון כותב עוד: "הבעיה המרכזית בצעדים הנוכחיים היא שרובם מכוונים לפגוע בביקוש לנדל"ן למגורים, במקום לתקן את חוסר האיזון שנוצר דרך התאמות היצע הנדל"ן למגורים. אשר על כן, הניסיון לצינון השוק באמצעות הצעדים האגרסיביים שעליהם הכריזה הממשלה אולי יצליח, אבל המחיר הכלכלי והחברתי שלהם עלול להיות כבד.
"מדוע? פשוט מאוד. כל ניסיון לפגיעה בצד הביקוש לנדל"ן למגורים, הוא בסופו של תהליך סוג של הטלת מס, וכשמטילים מס, מישהו צריך לשאת בו. הממשלה למעשה עושה "קיצוב" למשכנתא ומודיעה לאזרח ולבנק על הגבלת היקף המימון הבנקאי המותר, ומקווה שבכך "ייפלטו" ביקושים לנדל"ן למגורים עקב העדר מימון והקטנת כדאיות. אלא שבפועל הצעד הזה יכפה על האזרח להביא יותר כסף מהבית.
"כלומר: מצד אחד, ייתכן שמחירי הדירות יוזלו, אך מאידך, במקום לקבל מימון של 70% על 400 אלף דולר יקבל האזרח 60% על 380 אלף דולר ואת השאר יצטרך להביא מהבית. זוגות צעירים העומדים בפני רכישת דירה יצטרכו למצוא מקורות מימון נוספים. מי שסבור שזוגות צעירים "שומרים בצד" מאות אלפי שקלים ונהנים לקחת משכנתאות גדולות, כנראה צריך להכיר את המציאות. זהו בוודאי אינו המצב. זוגות צעירים אלו ימצאו מקורות מימון משפחתיים, הורים, דודים, סבים וסבתות וכד'. זהו אינו מצב בריא, לא חברתית ולא כלכלית. הזכות לדיור ראוי היא זכות בסיסית.
אין בועת נדל"ן, יש מחסור בהיצע
מכאן עובר צידון לשאלת הפתרונות האפשריים למצב: "ממשלות ישראל לדורותיהן צריכות היו לקבוע מזמן יעדים ברורים למחירי הדירות באיזורי הביקוש ולהפעיל את כל שרי הממשלה ובהם איכות הסביבה, הביטחון והבינוי והשיכון, לוותר על שטחים שאין צורך בהם ולהפשיר אותם לבנייה, לריכוך המכשולים שנמצאים בתחום אחריותם ולמנוע עיכוב בהגעה ליעדים הללו.
"אין צורך לשכנע את הציבור ללכת לגור היכן שנוח לממשלה, אלא לקבוע יעד ולחתור אליו, בין השאר, באמצעות הגעה למכסת הדירות המתוכננת. את מה שלא נעשה בעבר עדיין לא מאוחר לעשות כעת, וקברניטי המשק צריכים להכריז על היעדים האלה מוקדם ככל האפשר כדי ליצור מחוייבות אמיתית של השרים להשגת היעדים".
בסיום מאמרו מתייחס פרופ' צידון לשאלה האם יש בועת נדל"ן בישראל: "אינני סבור שהמילה בועה נכונה בהקשר של המצב בישראל, והעיסוק האינטנסיבי במילה 'בועה' מסיט את הדיון מהבעיות האמיתיות - מחסור חמור בהיצע דירות למגורים.
"כאשר מסתכלים על מחירי הדירות במרכזי הערים היקרות בישראל, ביחס למחירים בערים אירופיות כדוגמת פריז או לונדון, המחירים כאן אינם יקרים באופן שערורייתי. צריך לזכור שתל אביב אינה לונדון וגם לא פריז. אצלנו מתגוררים 7 מיליון איש ברחבי המדינה ובמרכז שלה יש כמיליון וחצי תושבים. הערים היקרות באמת בעולם הן כאלה בסדר גודל של פי חמישה, עד פי חמישה עשר מתל אביב. לונדון למשל מאוד יקרה כי ישנה החלטה אסטרטגית שלא לבנות לגובה והעובדה הזו מייצרת מגבלה משמעותית בהיקף ההיצע בלב העיר.
"המחירים, בעיקר במרכז הארץ, אכן גבוהים מדי ביחס להכנסה של הישראלים והם אכן עלו מהר מדי בשנים האחרונות אבל הם לא גבוהים בצורה בלתי נסבלת. ההתנפצות של מחירי הדיור בקליפורניה, בפלורידה ובערים דומות נבעה בעיקר מרמת מינוף אדירה שאיפשרו הבנקים לרוכשים, ובעיה זו לא קיימת בשוק הישראלי. לכן, אין סיבה שתהיה בישראל התנפצות חדה של מה שקרוי בועה ואשר במסגרתה ייזרקו בבת אחת נכסים רבים לשוק כדי לממן חוב שאינם מסוגלים לעמוד בו.
"אז נכון, גם אם תהיה ירידת מחירים בישראל היא תהיה הדרגתית. אלא שהבעיה איננה רק התנפצות של בועה, הבעיה החברתית היא ששכבות גדלות והולכות בציבוריות הישראלית נאלצות להוריד את רמת החיים שלהן כדי לממן לעצמן דיור והמצב הזה אינו בריא חברתית".