לוועדה המקומית ראשון לציון הוגשה בקשה לשינויים בנכס המצוי בהליכי בנייה. במסגרת זו, ביקשו בעלי הנכס, בין השאר, להגדיר שטחים עיקריים בדירות כשטחי שירות. השינוי הינו תולדה של הגדלת שטחי הממ"דים בתקנות, כך שלמעשה לכל יחידת דיור נוסף שטח בהיקף 4.5 מ"ר ונוצר עודף של שטח שאפשר הקמת שלוש יחידות דיור נוספות.
כאן המקום להעיר, כי על פי חוק לא ניתן לגבות היטל השבחה כתוצאה מאישור תקנות, להבדיל מתוכנית. כמו כן, בחוק התכנון והבנייה נקבע פטור מפורש מהיטל השבחה לגבי ממ"דים.
"הזכויות לא נוצלו"
שמאית הבעלים טענה, ששטחי השירות במבנה הנידון, הוגדרו ככאלה מכוח תב"עות שבתוקף ולא רק שאין חריגה מזכויות הבניה המוקנות, לדעתה נוצלו פחות זכויות מאלו המותרות בתב"ע. כל שנעשה, הוא המרת שטחים ולא תוספת שטחים המחייבת היטל.
מנגד, שמאי הוועדה סברו כי יש לחייב את הבעלים גם בגין תוספת שטחי שירות בדירות וטענו כי היזם היה מודע לכך והתחייב מראש לשלם היטל בגין רכיב זה. כראיה לכך, הציגה הוועדה מסמך שכותרתו "כתב הצהרה והתחייבות לתשלום היטל השבחה", לפיו היזם התחייב לשלם היטל השבחה עבור אישור בניית שטחי שירות בתוך הדירות.
בדיון, ביקש השמאי המכריע תמיר שדה, לקבל הסבר לבסיס החיוב בהיטל השבחה בגין רכיב זה, למרות שלא פורסמה בגינו הקלה.
"לא אמור להגיע לפתחי"
השמאי המכריע דחה את דרישת הוועדה, תוך שהוא רומז שאינה חוקית, ובלשונו "טענה זו יפה שלא הייתה עולה בפני, אך משנעשה כך להלן התייחסותי: ניתן לגבות היטל השבחה על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והמנדט שניתן לי כשמאי מכריע הינו במסגרת זו ותו לא. חתימת המבקש על המסמך האמור וחובתו לשלם בגין כך היטל השבחה, ככל שקיימת, הינה שאלה משפטית שאין להביאה לפתחי. מחובתי לבחון את ההשבחה בנכס הנדון, ככל שקיימת, אך ורק בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק, וכך אעשה".
בסופו של יום קבע השמאי המכריע, כי על רכיב זה אין מקום לשלם היטל השבחה ואולם מאחר שנתבקשה הקלה לניצול שטחים אלו לבניית יחידות דיור נוספות, נקבעה השבחה לתוספת יחידות דיור ורכיבים נוספים שעבורם ביקשו הקלה.
הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי מקרקעין