המשבר הפיננסי-כלכלי-נדל"ני חתך את קצב עליית רמת השקיפות המצרפית של שוקי הנדל"ן בעולם ב-2008-2010 במחצית, בהשוואה ל-2006-2008. ובכל זאת, מדד השקיפות הגלובלי לשנת 2010 של חברת Jones Lang LaSalle (רש"ת: JLL) מגלה שהעולם היום שקוף קצת יותר.
ברמה הגלובלית נרשמה עלייה של 0.1 נקודות ברמת השקיפות הגלובלית מאז שנת 2008, והיא עומדת על 2.87 נקודות בטווח שנע בין שקיפות מוחלטת (ניקוד 1) לעמימות מוחלטת (5) - ראו מסגרת. בכך נמשכת מגמת העלייה המתמדת ברמת השקיפות הגלובלית מאז שנת 1999, אם כי הקצב בשנתיים האחרונות הוא שהואט.
המעגל השני נכנס
באופן לא לגמרי מפתיע, יבשת אירופה היא השקופה ביותר עם 2.35 נקודות, ואחריה אסיה פסיפיק עם 2.91 נקודות והאמריקניות עם 3.19 נקודות. במקום האחרון, וגם זו לא אמורה להיות הפתעה, המזרח התיכון וצפון אפריקה עם 3.8 נקודות. כדאי לשים לב לכך שרוב מדינות אפריקה שמדרום לסהרה והרפובליקות האסייתיות של ברית המועצות לשעבר כלל לא מדורגות.
את רשימת המדינות השקופות באזור אסיה פסיפיק מובילה אוסטרליה (1.22 נקודות) וסוגרת ויאטנם (מקום 76 עם 4.25 נקודות). ראויים לציון שלושה שווקים שרשמו שיפור משמעותי בשקיפות, וזו היא אולי הפתעת הסקר. מדובר בערי המעגל השני בסין (למשל, Chengdu בירת מחוז סצ'ואן ו-Tianjin), ערי המעגל השלישי בהודו וכן אינדונזיה. האנומליה האזורית מיוצגת בידי יפן, שהיא מעצמת על כלכלית, שמדורגת רק במקום ה-26.
הרשימה האירופית נפתחת עם שוק הנדל"ן האכזרי של בריטניה (1.24 נקודות) ונסגרת עם בלרוס הקטנה (4.48 נקודות). את שיפורי הדירוג המשמעותיים באזור ביצעו טורקיה פולין וגרמניה.
בצדו השני של העולם ראוי לציין את שוק הנדל"ן של קנדה (1.23 נקודות), השוק השקוף ביותר בשתי האמריקניות, ששני רק לאוסטרליה בעולם. ארה"ב (1.25 נקודות), הכלכלה הגדולה בעולם, תופסת את המקום השישי.
ישראל, שכלולה במסגרת סקר זה באירופה, תפסה בשנת 2004 את המקום ה-30, בשנת 2006 עלתה למקום ה-29, בשנת 2008 חלקה את המקום ה-27 עם הונגריה ובשנת 2010 ירדה שלב אחד אל המקום ה-28. השכנות הסמוכות לישראל בסולם הדירוג הן, מלמעלה יפן, והונגריה, במקומות ה-26, וה-27, בהתאמה. ומלמטה יוון וסלובקיה במקומות ה-29, ו-30, בהתאמה.
את רשימת השקיפות העולמית נועלת מלמטה אלג'יריה (4.74), שעוקפת במעט את סודאן (4.68) וסוריה (4.65). וכאמור, צריך לזכור שלא מעט מדינות אחרות באפריקה ובאזור כלל לא מסוקרות במדד.
שקיפות ו"הנדסה פיננסית"
עם כל הכבוד לשקיפות, השנתיים האחרונות הוכיחו שגם כשהיא רבה ביותר, היא אינה מחסנת את שוקי נדל"ן מפני התרסקויות מחירים, תנודתיות עודפת או קשיי נזילות. יתר על כן, הניסיון האנגלו-אמריקני מוכיח שמידע זמין רב ושקיפות כמעט מוחלטת, עלולים דווקא לאפשר "הנדסה פיננסית", שם קוד ליצירת כל מיני מכשירים פיננסיים מורכבים.
אז למה כדאי להיות שוק שקוף? ב-JLL כותבים שלשקיפות גבוהה שיש זיקה ליציאה מהירה יותר ממשברים. השווקים, לטענתם, מגיעים לשיווי משקל חדש מהר יותר. על כל פנים, תשובה "מוסמכת" יותר לגבי הקשר בין שקיפות למהירות ההתאוששות תינתן במסגרת הסקר הבא, ב-2012.
כותבי הסקירה מציינים שהבעיה המשמעותית בכל השווקים כמעט אינה איכות הפיקוח הרגולטורי (רמתו, ככלל, סבירה), אלא מידע חלקי, אפילו בקרב המדינות המפותחות, לגבי עולם החוב של הנדל"ן המניב.
באופן כללי, נמצאו כיוונים לא מפתיעים בקשר בין שקיפות לארבעה פרמטרים מרכזיים (רשומים לפי עוצמת הקשר) - רמת השחיתות, תוצר לנפש, אינפלציה והשקעות זרות ישירות בנדל"ן מניב. יצוין, כי סיבתיות הקשר לא מצוינת - במלים אחרות, האם, למשל, שקיפות מעודדת השקעות זרות או אולי השקעות זרות מעודדות שקיפות.
שקיפות ושחיתות
הקשר החזק ביותר נמצא בין שקיפות לשחיתות (0.77-). המדינות עם "שילוב מנצח", של שחיתות מינימלית ושקיפות מקסימלית, הן ניו זילנד, דנמרק ושוודיה. ראוי לציין שמה שכונה "שילוב מנצח" לא אומר בהכרח שמדובר בשוק אטרקטיבי מבחינת התשואות. בקצה ההפוך - שחיתות מקסימלית ושקיפות מינימלית - נמצאות סודן, ונצואלה ואוקראינה.
חריגות בולטות הן אורוגוואי, וקאטאר, שמיקומן במדד השחיתות, 22, ו-19, היה אמור להקנות להן מיקום גבוה יותר בדירוג השקיפות מאשר דירוגן בפועל, 69 ו-64, בהתאמה. כמו כן, מערי המעגל הראשון ברוסיה וכן איטליה, עם רמת שחיתות גבוהה יחסית, ניתן היה לצפות לשקיפות פחותה בהרבה מזו שנמצאה בסקר.
ישראל ממוקמת מבחינת השקיפות במקום ה-28, ומבחינת השחיתות במקום ה-27. כלומר בדיוק על קו הניבוי.
קשר חזק (-0.64), נמצא גם בין שקיפות לבין היקף ההשקעות הזרות הישירות בנדל"ן מניב (2007-2009) - ראו תרשים. החריגה הבולטת ביותר היא ללא ספק סינגפור, שההשקעות הזרות בה בתחום הנדל"ן גדולות בהרבה ממיקומה על פי קו הניבוי. הדברים נכונים במידה פחותה גם לגבי הונג קונג ושוודיה.
מנגד, שורה של מדינות מפותחות - בהן אוסטרליה, ארה"ב, קנדה וצרפת - מושכות פחות השקעות זרות ביחס לחלקן בתוצר העולמי. מדינות נוספות שמושכות יותר השקעות ביחס לגודלן הכלכלי הן הונגריה, רומניה ובולגריה. במקרים אלה בהחלט ייתכן שגם כסף ימדד השקיפות - מתודולוגיה:
חברת Jones Lang LaSalle ממוקדת כמעט לחלוטין במגזר הנדל"ן המניב לסוגיו, ביותר מ-60 מדינות ברחבי העולם. מדד השקיפות מתבסס על סקר דו-שנתי שעורכת החברה, מאז שנת 1999, בקרב חוקרים של JLL שניזונים מעדויות של רו"ח, עו"ד, מתווכחים ואנשי פיננסיים מקומיים.
הסקר כולל, לגבי כל שוק נדל"ן, עשרים שאלות ששייכות לחמש קטגוריות שונות (ראו תרשים). התשובה נעה בין שקיפות מוחלטת (ניקוד 1) לעמימות מוחלטת (5). התשובות משוקללות וכל מדינה זוכה לציון שקיפות סופי. יש לשים לב שהניקוד לכל מדינה מבוסס על תשובות לגבי העיר המרכזית במדינה. יוצאות מן הכלל סין, הודו ורוסיה, לגביהן יש דירוג נפרד לערים ממעגל ראשון, שני ושלישי.
הסקר הנוכחי כולל שתי שאלות חדשות, כאלה שלא הופיעו בסקרים קודמים. הן מתייחסות לעולם החוב של הנדל"ן המניב, קרי הלוואות בנקאיות, איגוח (CMBS) ואג"ח.
השאלות במסגרת הרכיב מתייחסות לשני פרמטרים בעיקר: עולם החוב של הנדל"ן המניב - גובה, תנאי וסוגי ההלוואות, מועדי פירעון, חובות בעייתיים, פשיטות רגל ובטחונות; רמת הפיקוח של מערכת ההסדרה (רגולציה) על הגופים הפיננסיים הממנים נדל"ן מניב, בנקים וגופים מוסדיים. שראלי תרם לכך.
