"כשהחליט בן גוריון להכריז על מדינת ישראל, הוא קרא אליו את הדמוגרף, פרופ' רוברטו באקי, האיש שהקים לימים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והיה לסטטיסטיקאי הראשי הראשון של המדינה, וביקש ממנו לחשב "כמה יהודים יכולה ארץ ישראל להחזיק". 'אנחנו הולכים להכריז על מדינה', הסביר בן גוריון, 'וכדי שנוכל לתכנן לטווח ארוך, אני מוכרח שתגיד לי כמה יהודים יהיו פה'. פרופסור באקי פנה למשרדו, חישב את חישוביו, ואחרי כמה ימים חזר לבן גוריון ובידו מספר: בשנת 2000 יהיו פה לכל היותר מיליון איש יהודים".
העתידן, פרופ' דוד פסיג, אוהב לספר את הסיפור הזה בכדי להבהיר את טענתו: משחר ימי המדינה קובעי המדיניות בישראל לא ממש רואים נכוחה את המציאות בישראל עשרות שנים קדימה. "אף אחד לא תכנן שיהיו בישראל 7.5 מיליון איש בשנת 2010", הוא אומר בהתרגשות, "ואני גם לא מכיר מישהו שלוקח שחשבון שבעוד 40 שנה, יהיו פה 15 מיליון".
45% עד גיל 25
אליבא דה פסיג, קוצר רואי דמוגרפי וכלכלי זה, הוא-הוא הסיבה לכך שכל המומחים "הכזיבו עד היום בתחזיותיהם לגבי הנדל"ן במדינה". זו גם הסיבה שבגללה, לדעתו, הם לא יקלעו גם בעתיד: "כל מי שאומרים שיש בועה בנדל"ן, פשוט לא קוראים נכון את השווקים והמציאות. לא מבינים את המבנה וההתפתחות של האוכלוסייה בישראל".
והוא מסביר: "אנחנו המדינה המערבית המתועשת היחידה שמבנה האוכלוסייה שלה הוא כמו של מדינות מתפתחות, ושבניגוד למדינות מתפתחות, שבהן קבוצת הגיל המתפתחת היא ענייה, חלשה ונחשלת, אצלנו היא מפותחת, משכילה, בריאה ובעלת אמצעים, שלא לומר - עשירה". לפי הנתונים שהוא מציג, 45% מהאוכלוסייה בישראל נע בין גיל 0 ל-25, קבוצה שבעשרים השנה הבאות נכנסת והולכת במרץ למהלכי נישואים, הולדת ילדים וצריכה מוגברת. "המאסה הגדולה הזו, יוצרת ותיצור ביקושים - לא יעזור כלום", הוא מסכם.
פסיג טוען שמזה 10 שנים הוא צועק בראש חוצות שבעשור השני של המאה ה-21, תהיה במדינת ישראל צמיחה בלתי רגילה בהשוואה לעולם. "זה ישפיע בראש וראשונה על שוק הדיור, שאין בו די התחלות בנייה שיספקו את הצורך של קבוצת הגיל הזו".
"כל מקבלי ההחלטות במדינה, כל הקברניטים בממשלה, לא שמו לב למסת האדירים המתפרצת לתוך השוק. הם לא ניתחו נכון את הגל, שכבר מתנשא ובגללו המחירים עולים, והוא יתנשא גבוה יותר, גבוה אפילו בהשוואה לגלי ביקושים גדולים שזכורים מהעבר. אפשר לשאול כל ראש עיר כמה אנשים יהיו במדינת ישראל ב-2050, אני מהמר שאף אחד מהם לא יודע. ואפשר לחשוב ש-40 שנה זה הרבה זמן, זה כלום".
- גם במקרה שיש ביקוש, צריך כוח קנייה, וזה לפי כל הנתונים - יורד והולך.
"מי אמר שצריך כוח קנייה? לאף אחד בעולם אין כוח קנייה. את המוצר הגדול ביותר שאנשים קונים בחיים שלהם, אותה דירת מגורים ראשונה, בשום מקום בעולם אנשים לא קונים בכסף שיש להם. בשביל זה יש משכנתאות וכלים אחרים. זו השיטה בכלכלה המודרנית. פעם אנשים בישראל הביאו 50% ואפילו 60% מסכום הדירה, והיום מביאים 30% וזה מספיק. מחיר הדיור ימשיך לעלות בעשור הקרוב בקו ישר. וגם אם בדרך יהיו דשדושים זעירים, עלייה, ירידה או התמתנות, מי שיקנה נכס, יחזיק בידו את מה שתמיד יוכל להחזיר בו את ההלוואה".
- מאיפה הביטחון שזה ימשיך ויעלה?
"מכך שמדינת ישראל תכפיל את האוכלוסייה ב-40 השנים הבאות. כרגע אנחנו 7.5 מיליון ונהיה 15 מיליון ב-2050. עכשיו בואו נעשה חישוב: יש פה 7.5 מיליון איש, כמעט 3.5 מיליון מהם זה חבר'ה צעירים שצריכים להתחתן תוך עשרים שנה. ואצלנו, בלי עין הרע זה לא המודל האירופי, לא מתחתנים בגיל 50 כמו איטלקים. אנחנו עדיין משפחתיים: גומרים צבא, מטיילים קצת, לומדים איזה תואר, בגיל 26-27 כולם מתחתנים ובגיל 32 לכולם יש שני ילדים ובממוצע כל זוג מביא לעולם 3 ילדים. יש דרך שזה לא ידחוף ביקוש? שזה לא יעלה מחירים? אני מסתכל כה וכה - לא רואה שום אפשרות אחרת. מה גם שהיום, כשמתחתנים, זה לא כמו בעבר, שהתחילו בחדר וחצי, 'הזוגות הצעירים' מיד רוצים 4 חדרים".
- שום דבר לא יעצור את זה?
"כדי שהמגמות הללו ישתנו, צריך להתחולל דבר מה ממש פרוע: אסון ביטחוני נורא, כמו שיפילו עלינו פצצת אטום, קטסטרופה סביבתית כמו דליפה, חלילה. כן, יש גם סיכוי אבולוציוני שפתאום יתפרץ וירוס שימנע מנשים ללדת. אבל ההסתברות של זה היא כמו שמטאוריט ענק יפגע בכדור הארץ, גם זה יכול לקרות. עתידנים לא מכניסים את הבלת"מים האלה לנוסחאות. העובדה היחידה שיש להתייחס אליה היא שישראל היא המדינה המערבית והמתועשת היחידה שב-40 השנים הבאות תכפיל את האוכלוסיה, בניגוד לכל המדינות המערביות המתועשות שאוכלוסיות שלהן יצטמקו".
- ואיך זה ישפיע עליהן?
"זה כבר משפיע. משם נולד המיתון במערב. גידול באוכלוסייה מביא לגידול בדרישה לדיור, ודרישה לדיור היא הגורם שהכי מעורר צמיחה. סביב הנדל"ן נעות כמעט כל התעשיות היצרניות ומשק הצריכה: מחומרי גלם לבנייה ועד לאלקטרוניקה - הכול סביב בית המגורים, מבני המסחר, התשתיות של היישובים, הכול".
הפתרון? מגדלים
- ישראל תמשיך ותהיה אי של יציבות, בשעה שבכול המדינות ישרור מיתון?
"כן, וטענתי כך לפני שכל העולם נכנס למיתון ב-2008, מלבד מדינת ישראל. כי מדינת ישראל ומבנה תושביה הם אחרים. אלינו גם יגיע מיתון, בהמשך, בעשור הבא. להערכתי באמצע העשור השלישי של המאה ה-21, תהיה לנו פה נפילה. כרגע נכנסים לעשור שבו האורגניזציה תגדל, המחירים יעלו, רמת החיים תעלה. אנחנו בפתח 10 שנים בלתי רגילות שבסופן נהיה בין 10 המדינות המפותחות והחזקות בעולם".
- מה המשמעות מבחינת תכנון ותשתיות?
"המשמעות עצומה וברורה. הבעיה היא שהמערכות שאמורות להתכונן לכך לא עושות כלום. אפילו אם משרדי הממשלה והקבלנים ישתגעו, ומעכשיו ייבנו 100 אלף דירות בכל 5 שנים, זה לא יצליח לספק את הצורך. זה כמו שקרה בתקופת העלייה הגדולה מברית המועצות, בשנות ה-90. גם אז לא התכוננו, זו אותה חלמאות. גל ההגירה משם לא היה דבר מפתיע. בשנות ה-70 וה-80, "שלח את עמי" היה פרויקט לאומי של העם היהודי, ברית המועצות התחילה להתמוטט ב-89' וגלי העלייה התחילו להגיע ב-93'. כלומר, היו ארבע-חמש שנים להתכונן, אף אחד לא עשה זאת ומה שקרה, בבת אחת, המחירים הכפילו את עצמם באותן שנים. אז, מהגרי העלייה הרוסית לקחו דירות, חילקו אותן ל-4 והתחלקו בהם. ארבע משפחות גרו בדירה, בנו במבואה שני קירות והכניסו עוד זוג זקנים. הסתדרו. זה הרוסים, המהגרים. ישראלים לא יעשו את זה".
- בוא נדבר על פתרונות. מגדלים?
"ברור שמגדלים, זו האפשרות היחידה. אורבניזציה היא המגמה בכל המדינות: מתוך 7 מיליארד איש בעולם כולו, 3 מיליארד חיים בערים והמספר לפחות יוכפל ב-40 שנים הבאות, יש אף טוענים שב-2050 מספר תושבי הערים יגיע ל-8 ו-9 מיליארד. צריך לדמיין את זה: מיליונים מרוכזים בערים, ויש ערים רבות שאין להן לאן להתפרש, רק לצמוח לגובה. עכשיו בונים בישראל מגדלים בני 20 קומות, בעוד 20 שנה יבנו 50, ובעוד 30 שנה ייבנו 100 קומות. זה קרה בכל העולם, זה יקרה גם פה".
- בינתיים במגדלים יכולים לחיות רק בעלי הון. יש עלות גבוהה מאד להחזקת מגדל.
"הבניינים העצומים הללו, לא מספקים רק דיור, הם מספקים דברים רבים ונוספים מסביב. יש לכך מחיר, אך גם תמורה. כל דבר שמתחיל, תמיד מתאים לעשירים בלבד. מגדלים הם התשובה לאורבניזציה שלא נעצרת ולא תיעצר. מדינת ישראל קטנה, אזורי המחייה מצומצמים, האוכלוסייה גדלה, רמת החיים עולה - המשמעות ברורה: מגדלים הם ברירה יחידה".
- איך מדינה מתכוננת לבנייה כל כך גבוהה?
"לא צריך להתכונן, רק שיאפשרו לשוק לעבוד. לשוק חושים יותר טובים מאשר לכל פקידה שיושבת באיזה משרד ממשלתי. בניית 7 קומות, זה משחקים. אם בא יזם שמכריז שהוא רוצה לבנות 50 קומות, צריך לומר לו: 'קח. תעשה'. הוא שלוקח את הסיכון, הוא מכין את ההיצע וסומך על הביקוש. למרבה הצער, המדינה עושה לכל דבר 'רגולציה'. הפקידים חושבים שהם מבינים את התהליכים, והם יכולים גם לפספס ולטעות. הנה, עשו רגולציות, לא שחררו מספיק קרקעות, עשו הכול לאט, וכולנו סובלים ממחירי דירות שעולים לשמיים. בינינו - למדינה יש אינטרס שזו תהיה המציאות. זה מייקר את הקרקע, ולקופת האוצר נכנסים יותר מיסים. זה דברים שלא מדברים עליהם".
- אולי תתעורר מחאה מלמטה, מרד צרכנים.
"לא תהיה מהפכה, אנחנו מדינה דמוקרטית. יקר, קשה, מפחיד - אבל אנשים לא ילכו להתפוצץ על ראשי ממשלה בגלל זה. המהפכה היחידה שאפשר לעשות כאן היא בחירות, ויהיו מי שינצלו את המצב: פוליטיקאים, קבוצות חברתיות שיעשו רעש, ידברו, יקשקשו. בסופו של דבר, יש דירה פנויה, יוצא מכרז, וגם בירוחם מתנפלים. מי שיכול לקנות דירה היום ולא קונה כי הוא מחכה שהמחירים ירדו, עושה טעות אסטרטגית בחייו הפרטיים. במדינת ישראל המחירים לא יורדים, לכל היותר הם עוצרים, לשנה לשנתיים. אני לא זוכר תקופה ממושכת שהמחירים ירדו כאן. זה קרה בנסיבות ספציפיות באזורים מאוד ספציפיים, שלא בטוח שאנחנו היינו רוצים לגור בהם. גם אם פתאום יש מצב כלכלי קשה, המחירים לכל היותר עוצרים ותוך זמן קצר, קופצים שוב".
- ואם תקום עוד מדינה מזרחית לנו, דבר שמתחיל להסתמן כאפשרות לא לגמרי מופרכת. זה לא יוריד מחירים? הסיכון פה יגדל.
"ההיפך - אם תקום שם מדינה, יהיה עוד יותר ביקוש, כי תהיה נהירה של מי שגרים שם. אומרים שיש 300 אלף אזרחי ישראל ביהודה ושומרון, אפשר לשער מה יקרה כאן, אם רק חצי מהם יעזבו, וברור שיעזבו יותר. אנשים לא מבינים איזה השלכות מרחיקות לכת יש למדינה פלשתינית. רוצים להחזיר את העיר אריאל, דוחפים לזה. איפה נשים את כל מי שגר שם? יהיה בלאגן. אלה אנשים שיצטרכו דיור עכשיו והם לא יבואו עם ילד אחד, הם באים עם הרבה ילדים. בשבילם צריך דירות יותר גדולות, ולא רק דירות: בתי ספר, גני שעשועים, כבישים, בתי חולים"
- מדברים על פתרונות זולים בפריפריה, שתהיה הרבה יותר נגישה בעזרת תשתיות מתקדמות. חצי שעה מירוחם למרכז.
"יש הרבה 'אם'ים' וכולם עולים הון עתק. טכנולוגית הכול אפשרי, גם רכבת מירוחם לת"א, גם תחבורה שתוביל מת"א לחדרה בעשר דקות, אבל המימוש של דברים כאלה קורה תוך המון זמן, 10-15 שנים. אין טעם לבנות על פיתוח הפריפריה כמהלך שיוריד מחירים".
תיבת נח של האדם מודרני
פסיג שייך לאסכולה התופסת את העיר כ"תיבת נח של האדם המודרני", כדבריו. הוא מסביר שעיר מודרנית מספקת בטחון פיזי - אנשים הרבה יותר סמוכים למרכזי סיוע כמו משטרה ורפואה, מאשר בכפר, וגם מעניקה ביטחון חברתי וביטחון פיננסי - מבחינת אפשרויות תעסוקה, ואפשרות להכנסה כלכלית ליזמי עסקים. האורבניזציה היא לא רק צורך, אלא גם שאיפה שכן היא צורת הישוב שלדעתו מספקת את איכות החיים לאדם בעולם הזה.
- בישראל איכות חיים עדיין נחשבת בית על קרקע מחוץ לעיר הגדולה.
"זו טעות. יקר מאד לספק בפריפריה את האיכות ורמת החיים שמציעה עיר. בהתחלה הפריפריה נראית זולה, כי הקרקע זולה - אבל בסופו של יום זה הופך להיות מאוד יקר, למדינה שצריכה להקים תשתיות, וגם לתושבים. כדי לספק לילדים חינוך מגוון וטוב - צריך לשלוח אותם למרחקים, כדי לצרוך תרבות איכותית - צריך לבזבז הרבה דלק וזמן, כדי ליהנות משירותי בריאות מתקדמים - שוב צריך לנסוע רחוק. אז יש בית רחב ידיים ושקט, אבל איכות החיים יורדת. אנשים מתפתים למחיר הזול בפריפריה, אבל הזול הזה יקר. לכן כולם במאה ה-21 נוהרים לערים. זו טעות של מדינת ישראל שבמקום להקים ערים בפריפריה, היא מיישמת מדיניות הקמת יישובים כפריים.
"האקדמיה דנה בשאלת המודל האופטימלי של עיר. יש מידת הסכמה מסוימת שמינימום לעיר הוא מיליון תושבים ושיותר מ-7 מיליון, זה כבר מתחיל להיות בעייתי. קשה לספק את צרכי התושבים ומסובך לאזן בין מגורים נוחים, אזורים ירוקים, אוויר נקי לנשימה, דרכי תחבורה מהירות, והזדמנויות עסקיות בעיר כל כך צפופה. ב-2050 יהיו בעולם 550 ערים בנות מיליון איש וכמה מגה-פוליס. המגה פוליס הגדולה מכולן צפויה להיות טוקיו ביפן, ומנבאים שיגורו בה 35 מיליון בשנה זו.
"בטוקיו כבר מרגישים את העומס על התשתיות, את הלחץ מהמחירים המרקיעים לדיור ולכול שירות עירוני. בטוקיו יש מגירות-שינה, קופסאות מרופדות, שמשלמים על לילה בתוכן אמנם הרבה כסף, אבל קצת פחות מחדר במלון שמחירו בלתי מושג לאדם ממוצע. יש בעיות קשות בערים כל כך צפופות. אולי רק טוקיו תוכל להתמודד עם האתגר, כי משתמשים בה כבר היום בטכנולוגיות מתאימות בבנייה, בתחבורה".
- אתה צופה קשיים דומים כאן?
"גם לערים שלנו אורבת סכנה כזו. התנאים קיימים: גידול בלתי רגיל באוכלוסיות בשילוב הקרקע המצומצמת, זו חממה לבעיות תשתית. לי אין תשובה איך אנשים ינועו כאן בכבישים בעוד 20-30 שנה, אם לא תשתנה הגישה הנוכחית. כבר היום אי אפשר לנסוע, אז לא צריך דמיון מפותח כדי לנחש מה תגרום הכפלת אוכלוסייה לכבישים ותנועה בהם. לו אני ראש עיר בת"א, הייתי מקבל החלטה אסטרטגית, לסגור את הכבישים בעיר מפני תנועת מכוניות. המכוניות יהרסו את הערים.
"גם האפשרות להתפתחות סלאמס עירוניים אינה מופרכת, במציאות המשלבת פיצוץ אוכלוסין והעדר תכניות בינוי מתאימות. בעיריות מתכננים לעשרים שנה קדימה. זו בדיחה, זה לא רציני. תוחלת החיים הממוצעת של אנשים שנולדים היום תהיה 100 שנה - אין שום טעם לתכנן לטווח כל כך קצר. המשמעות של גישה זו היא שבעוד 40 שנה נהיה כמו מצרים, אנשים יעמדו זה על זה בשדרות רוטשילד בתל אביב. כשאמרתי את זה - נבהלו ממני ואמרו לי 'לך הביתה'".
- אם צריך מינימום מיליון תושבים בשביל להשיג איכות חיים של עיר - אז בישראל גם יש בעיה הפוכה. טבריה, אילת ובאר שבע, למשל, לא יגיעו לשם.
"בטח שכן. 250 אחוז שהם יגיעו. ואם לא, אז כמה ערים יתאגדו לעיר אחת וישתפו תשתיות: מפארקים של עסקים ועד מרכזי תרבות. בארץ עוד לא התחילו לחשוב בכיוון הזה, עדיין כל עירייה עושה לעצמה. בשביל מה צריך את פתח תקוה, גבעת שמואל וקריית אונו, כערים נפרדות? יום אחד ירד האסימון, גם לראשי ערים פה. הם יבינו שכדי להתחרות עם הערים הגדולות הן צריכות להתאחד".
- לאורבניזציה, שאתה מדבר בזכותה, יש קשר ישיר עם צמצום ילודה והקטנת גודל המשפחה, שעלול לעצור עליית מחירים.
"במובן סגנון החיים המשפחתי, דווקא יש לאורבניזציה תופעת לוואי שמעלה מחירים: עלייה בשיעור הגירושים. כיום, 30% מהזוגות החיים בריכוזים אורבניים, מתגרשים. המשמעות מבחינה נדלנ"ית היא, שכל ביקוש לדירה אחת, הופך לביקוש לשתי דירות, שכל אחת צריכה להכיל את בן הזוג המתגרש, ואת ילדיו - כלומר זו איננה דירה קטנה בהכרח. זאת אומרת שצריך להוסיף עוד 30% על כל 'זוג צעיר', כי כל זוג שלישי בערך, יצטרך עוד דירה תוך כמה שנים".
הסטייה של ישראל 2020
פסיג מזכיר שבתחילת שנות ה-90 יזם מוסד נאמן את פרויקט ישראל 2020, שלפיו ערכו משרדי הממשלה את תמ"א 35. "החבר'ה בנאמן אספו קצת כסף למחקר ובשנת 93' ראו אור 18 ספרים, כל ספר בהיבט אחר, לגבי מצב המדינה בשנת 2020". המחקר הגדול הזה ניבא שבשנת 2020 יהיו במדינת ישראל 8.5 מיליון איש. זו סטייה ב-8 שנים לדברי פסיג, הטוען ש-8.5 מיליון איש יהיו כאן כבר בעוד שנתיים.
- הטעות היא לפיכך, שלכם, אנשי האקדמיה.
"את 'ישראל 2020' כתבו מתכנני ערים ולא עתידנים. הם לקחו נתונים קיימים, חישבו ועבדו בשיטה לינארית. כלומר אמרו - מה שהיה עד עכשיו הוא מה שימשיך להיות. הם לא לקחו בחשבון את גל ההגירה מרוסיה, שגרם לקפיצה אדירה, וטעו בגדול".
- יש קפיצות, יכולות להיות גם נפילות. רעידת אדמה למשל.
"גם אחרי רעידת אדמה המחירים יעלו. בכל תסריט - שלא מועתק מסרט אימה הוליוודי על עידן קרח - המחירים בישראל יעלו. לרעידת אדמה יש סבירות גבוהה יותר, אבל גם היא לא תשנה את המגמה. אבל גם אם נניח שימותו עשרות אלפים, שייגרע ממלאי הדיירים 20 אלף, ואפילו 50 אלף, מספר הדירות שיגרע מהמלאי יהיה גדול יותר. וזה אומר, שוב, עליית מחירים".
- ואם יפרוץ שלום במזרח התיכון, גם אז המחירים יעלו?
"כן, גם אז. זה יעלה את ערכה של המדינה בעולם - ויעלה את המחירים למשקיעים, זה עלול לעורר אנטישמיות, ולכן לזרימת עוד יהודים לפה, וגם כמובן, בעקבות נסיגת אזרחי ישראל משטחים: רמת הגולן, יהודה ושומרון. כולם יצטרפו לאלה שעומדים כבר היום בתור לקורת גג בתוך שטחי מדינת ישראל".