לעיר אשדוד נפל לאחרונה האסימון לגבי הפוטנציאל התיירותי שלה, שזכה במרבית שנותיה להתעלמות מוחלטת, באופן תמוה ביותר, בייחוד כשנזכרים שמדובר בעיר חוף. אולי זה ניסיונו העשיר של ד"ר יחיאל לסרי, ראש עיריית אשדוד מ-2008, כרופא צבאי ואזרחי, שהביא אותו לאבחן את הבעיה ולמקד בה השקעה משמעותית, תוך הגדלת תקציב פיתוח התיירות של העירייה ויוזמת פרויקטים שאפתניים, שיוציאו אותה מאלמוניותה התיירותית.
"עד לפני שנתיים", אומר לסרי, "אשדוד לא נתנה את דעתה לפוטנציאל התיירותי שלה ולא הביאה בחשבון את הנתונים הטבעיים שלה כעיר ים-תיכונית שנמצאת ממש במרכז בארץ, בין מטולה ואילת, עם נמל שהיום הוא הגדול בארץ ובין הגדולים במזרח התיכון, עם רצועת חוף ייחודית באורך של כ-10 ק"מ, ישרה לחלוטין, עם חול זהב, בלי צוקים ובלי סלעים, וחופשית מבנייה".
לסרי, שגדל באשדוד, השתחרר מצה"ל בדרגת סגן אלוף לאחר ששירת כרופא בגדוד הנדסה קרבית וכרופא הראשי של חיל הים. באזרחות עבד כסגן מנהל המחלקה הפנימית של בית החולים קפלן, התמחה בטיפול באיידס וניהל את מכון האיידס בקפלן. הוא היה שותף בייסוד מפלגת המרכז וכיהן כחבר הכנסת ה-15.
- נראה שיש עוד הרבה מה לעדכן בתכנון העיר. תוכנית מתאר עירונית חדשה לכל העיר, יש לכם?
"לא. למעט מאוד ערים יש. ראשי העיריות לא אוהבים לעשות תוכניות מתאר שמחייבות אותם. אנחנו דווקא החלטנו להיכנס לזה וממש בימים אלה מייצרים יחד עם משרד הפנים את התשתית הארגונית להכנת תוכנית האב לעיר, כולל התקשרות עם משרדי אדריכלים. אשדוד מיצתה את הגבולות שלה מבחינת בנייה ופרישה פיזית, השאירו לנו ממש שוליים קלים. לכן הגיע הזמן להכין תוכנית שתחייב אותנו לדורות הבאים, מכל ההיבטים: תחבורה, מוסדות ציבור, מגורים ובכלל".
- בכל תוכנית מתאר יש תחזית גידול אוכלוסייה. מה צופים לאשדוד?
"יש חילוקי דעות עם משרד הפנים. משרד הפנים מעריך שנגיע ל-280 אלף ב-2030. אותנו זה משעשע, כי אנחנו מאמינים שנגיע ל-300 אלף תושבים עד 2020. על פי תחזית המשרד היינו אמורים למנות עכשיו 150 אלף, ובפועל אנחנו היום 237 אלף".
"אשדוד מיצתה את פוטנציאל הגבולות הפיזיים שלה, ונשאלת השאלה מאיפה יבואו שטחים לאוכלוסייה הגדלה. התשובה לכך היא בשני תהליכים: אחד, בנייה לגובה בחלקים שנשארו והשני האצת פינוי-בינוי בכל הרובעים הוותיקים ביחס של 1 ל-4.5 לפחות. אפשרות נוספת שאני לא מוציא מכלל חשבון, שהצגנו בפני שר הבינוי והשיכון, היא להתפשט לאזור 'המשולש החקלאי', מזרחית למפעל אלתא, ששטחו 6,000 דונם".
- לפי המיתוס, תושבי העיר נאלצים לארח בבתיהם את תיירי אשדוד בגלל שאין בה בתי מלון.
"כן, ממש כך, יש אפילו תיירים חוזרים שקנו כאן דירות. בשנתיים האחרונות שינינו תפיסה והתחלנו לפתח את העיר בכיוון תיירות: יש לנו 3-4 מלונות בצנרת שכבר נמצאים בתהליכי רישוי, קבענו שלא יינתנו יותר היתרים לבתי מלון אלא אם הם בעלי אופי של אכסון רגיל, לא דירות נופש. אשדוד מחזיקה במעמד אזור עדיפות א' למלונאות עם אפשרות לקבל עד 24% מענק מעלויות ההקמה".
- כמה אחוזים מבעלי הדירות באשדוד הם משקיעי חוץ?
"אני סבור שבודדים. זה זניח. במרינה הם באחוז גבוה, אבל לא יותר מ-10%. בכלל אזורי העיר זה פחות מ-1%".
הריברייה של המזרח התיכון
חזונו של לסרי לאשדוד מרחיק לכת: "נהפוך את המרינה שלנו למרינה בינלאומית. אנחנו לא נתחרה בירושלים, אבל אפשר יהיה לעשות פה תיירות נופש. אפשר יהיה להפוך את רצועת החוף שלנו לריביירה של המזרח התיכון, אין סיבה שלא. אפשר להציג את חופי אשדוד כחופי הזהב של ישראל ואנחנו נצא לקראת הקיץ בקמפיין שזה יהיה המסר שלו".
- כמה תיירים מגיעים לפה בשנה?
"בגלל שאין בתי מלון, אנחנו לא יכולים לכמת אותם ולכן אין מספרים מדוייקים. יש פה תנועה, שומעים צרפתית בכל מקום. זו לא התיירות היחידה שאנחנו בונים עלייה. כבר היום יש קרוזים שמגיעים לנמל בהיקף 4,000 מבקרים ביום. בין רבע למחצית מהם נכנסים לתוך העיר באוטובוסים לביקור במרכזי הקניות ובחוף הים. עד לא מזמן רק ירדו פה מהקרוז ומיד נסעו לירושלים ולמקומות הקדושים ובזה הסתיימה האינטראקציה שלהם עם העיר. אנחנו חונכים עם משרד התחבורה בית נתיבות חדש עם חנויות דיוטיפרי וזה עוד שידרוג".
- כמה יחידות דיור יש בצנרת התכנונית של העיר?
"בטווח חמש השנים הבאות מתוכננות כ-2,000 יחידות דיור ברובע המיוחד, כ-2,000 יחידות במע"ר דרום, עוד 500 יח"ד ברובע ט"ז ו-י"ז ובנוסף מאות בודדות שיתווספו מדי פעם דרך תמ"א 38 ופינוי-בינוי. זה יביא בחמש שנים כ-6,000 דירות חדשות בתכנון".
- באשדוד פועלים לא מעט קניונים ושניים לפחות עומדים לקום - של בריטיש ישראל והראל ומרכז ביג אשדוד. לא הגזמתם?
"אני מסכים. אשדוד נמצאת בעודף מסחר באופן כללי ובעודף קניונים בפרט. יש קניונים שנסגרים וקניון אשדוד, עומד שומם ונמצא בכינוס נכסים. שני הפרויקטים המתווספים הם ירושה מהקדנציה הקודמת. אין לי כל כוונה לאשר קניונים נוספים".
- אשדוד היתה אזור מטווח בחודש שעבר. הטילים לא יעצרו את פיתוח התיירות והמגורים?
"היו לנו חששות כאלה, אבל עובדה שמאז 'עופרת יצוקה', שבה 23 טילים נפלו בתוך העיר, על בנייני מגורים וגני ילדים, זה לא השפיע. התפיסה כאן היא שכל המדינה היא ספר. הנה, גם אשקלון, שסופגת מאות קסאמים בשנה, נהנית מפריחה נדל"נית, איזה פיתוח מואץ מתחולל בה! היא תמיד בראש טבלת הדירות החדשות".
- איפה עומדים מחירי הדיור באשדוד?
"היתה עלייה מתונה, בוודאי ביחס לערים בסביבתנו. המחירים יותר גבוהים מבאשקלון, אך פחות גבוהים מבראשל"צ. אנחנו באמצע וזה עדיין יקר לאוכלוסייה המקומית. דירת ארבעה חדרים ברובע ממוצע עולה בסביבות 1.2 מיליון שקל, שזה גבוה מאוד. בדרום העיר, דירת ארבעה חדרים מתחילה ב-1.5 מיליון שקל. זה לא מוצא חן בעינינו".
- בעיר מורגשת הגירה שלילית של צעירים. איך אתם מטפלים בה?
"אנו בונים תוכנית שמחזירה אותם, הכוללת פתרונות דיור לזוגות הצעירים ופתרונות השכלה, באמצעות תוכנית ההלוואות העירונית שמאפשרת לכל צעיר תושב העיר עד 10,000 שקל הלוואה לכל שנה אקדמית, ללא ריבית וללא ערבויות. אנו גם מקימים מרכז הכוונה לצעירים בעלות של 10 מיליון שקל".
מלבד תפקיד ראש העירייה מחזיק לסרי בכובע נוסף - הוא יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשדוד . הרפורמה בחוק התכנון והבנייה מגדילה סמכויות לוועדות המקומיות. החזקתו בשני כובעים היא כר פורה ללחצים מצד גורמים שונים.
- שמענו בעבר על איומים שהופנו כלפיך.
"למרות שאני יו"ר הוועדה המקומית, את הפעילות השוטפת מבצעים הסגנים שלי בוועדה עצמה. אני מתרכז בקביעת המדיניות והובלת חזון הפיתוח של העיר, כך שאני לא כל כך חשוף ללחצים. את הלחצים המעטים שהיו הדפתי ולכן גם חטפתי רימון ושמועות מדי פעם. הגישה שלי היום הוטמעה וברורה לכולם: מה שטוב לעיר ולתושבים זה מה שיהיה. אני לא לחיץ".
- איך אתם מקדמים את תמ"א 38 בעיר?
"יש לנו סגן ראש עיר שמחזיק בתיק תמ"א 38 שזה תפקידו היחיד והקמנו חברה עירונית שכל תפקידה לקדם תוכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי. הדיירים רגועים יותר כשהם יודעים שמדובר בחברה עירונית. אנחנו אחרי מיפוי כל הבניינים באשדוד שמתאימים לתמ"א 38, בסדר גודל של כמה מאות, ואחרי חתימה מלאה של 50 בניינים. כעת 20 בניינים יוצאים לדרך התמ"א ביוזמת החברה ו-30 בניינים ביוזמת יזמים פרטיים".
- מספרים שהיזם ג'קי בן זקן השתלט על הרבה שטחים. זה לאו דווקא טוב לעיר שיזם אחד משתלט עליה.
"אלה שמועות שווא. בשנתיים וחצי האחרונות לא שמעתי על שום השתלטות, על שום תוספת ועל שום יתרון שהוא קיבל, ואפשר לבדוק את העובדות ואת המציאות. יש הרבה יזמים בעיר ויש תחרות בין רבים מהם. מגיעים לפה גם יזמים מחוץ לעיר, השוק פתוח לחלוטין. לא ניתנו לבן זקן שום הקלות וכל המדינה מדברת עליו, אין סוף לרכילות. הוא צמח פה באשדוד והוא מאוד מצליח, אבל במקום לפרגן לו מוציאים את דיבתו".
נוסחה סודית: "פתרון פשוט עד כאב למצוקת הזוגות הצעירים"
בקריירה הארוכה של לסרי כרופא, הוא התמחה באחד האתגרים הרפואיים הגדולים: מגפת האיידס. באותה נחישות שבה התגייס אז למיגור המחלה ההיא, הוא מתכוון להתמודד עם חולה חדשה שהתגלגלה לפתחו: מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים בישראל.
"יש לנו תוכנית מהפכנית לפתרון הדיור לצעירים", הוא אומר. "הצלחנו לייצר 400 יחידות דיור בנוסחה שבה ניתנת תוספת זכויות ליזמים, שתמורתה שליש מהתוספת הופכת לדירות לזוגות צעירים בשטח 75 מ"ר ובעלות 700-750 אלף שקל ליחידה בכל הרובעים בעיר. היזמים מסכימים וזה עבר בוועדה המקומית, אבל תקוע בוועדה המחוזית, בגלל חוות הדעת המשפטית (של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, שהורתה לוועדות המחוזיות שלא לדון בתוכניות של דיור בר השגה בשל היעדר חקיקה ראשית בנושא - מ.מ.).
אנחנו מקווים שיימצא פתרון, באמצעות חקיקה או באמצעות פתרון עוקף. ביקשתי פגישה עם שרית דנה וכשהיא תתקיים נציע לה כמה אפשרויות לפתרון. אם זה יתקבל על דעתה, נוכל להתקדם.
פופולריות הדירות הקטנות
"אבל אנחנו לא מוותרים מכיוון שזה נראה פתרון אולטימטיבי, שהוא גם כל כך פשוט. הוא מדבר גם על תוספת יחידות דיור, שיזמים יכולים להשיג אותה על אותה הקרקע, ואלה זכויות שעומדות בדרישות של תחבורה, מוסדות ציבור וחניות, וגם עונה על המצוקה של המחסור בדירות קטנות. ראשי ערים, כולל באשדוד עד לא מזמן, לא אהבו לבנות דירות קטנות. אני מעודד בנייה של דירות קטנות ונותן פתרון ישיר לאוכלוסיית הזוגות הצעירים באשדוד, שתהיה זכאית להשתתף בהגרלות לדירות האלה.
"הגדרנו את האוכלוסייה הזו ככזו שכוללת בני זוג שלפחות אחד מבני הזוג הוא בן 35 ומטה, תושב אשדוד במשך לפחות שלוש שנים, שאין ברשותו דירה קודמת. אף עיר בישראל לא מציעה כזה פתרון עם מאגר שכבר קיים, של 400 יחידות דיור. כל מה שאנחנו צריכים הוא לעבור את המחסום של הוועדה המחוזית, שתפרש את חוק התכנון והבנייה באופן שייאפשר לנו יציאה לדרך של פרויקט זה לדיור בר השגה. נוצר מצב אבסורד, שבו על פניו היזם יכול לקבל את התוספת, אבל העיקר שאותן דירות שהן שליש מהתוספת לא יהיו מיועדות בשום אופן לזוגות צעירים במחיר הנמוך שאנחנו והיזמים מסכימים עליו - זה לא מתקבל על הדעת שפתרון כזה לא ניתן יהיה לקדם.
"הנגיד מעלה את הריבית, משרד האוצר מקטין את מס השבח ומעלה את מס הרכישה. משרד הבינוי והשיכון מציע סבסוד בפריפריה ואנחנו באים עם פתרון יצירתי, פשוט עד כדי כאב, שאומר בואו ניקח קרקעות שקיימות כבר, עם זכויות שקיימות, נוסיף עליהן 20% על פי חוק שבס, שבסמכות מקומית ומעל ה-20% בסמכות מחוזית ונקבל גם תוספת יחידות דיור למצוקת המחסור הלאומי.
"אם נכריח יזמים לבנות דירות קטנות ונייעד שליש לזוגות צעירים, נפתור את הבעיה. אם יסירו לנו את מחסום הוועדה המחוזית, אנחנו מבטיחים תוך שנתיים וחצי להגיע ל-2,000 יחידות דיור לזוגות צעירים בלבד".
מתקציב של מיליון ל-70 מיליון שקל בשנה
הגדלת ההשקעה בתיירות מתבטאת גם בהגדלת תקציב החברה העירונית לפיתוח התיירות באשדוד, "חופית", שאותה מנהל אדי בן ליש, ממיליון שקל לשנה ל-70 מיליון. בעיר מתוכננים כעת שבעה בתי מלון שהראשון בהם, קראון פלאזה 5 כוכבים של אפריקה ישראל, צפוי להיפתח בשנה הקרובה בריביירה הדרומית, עם 200 חדרים.
פרויקט התיירות הגדול ביותר הוא טיילת החוף, בהשקעה של 400 מיליון שקל במטרה להפוך את אשדוד "מעיר ליד הים לעיר ים", שמנגיש רצועת חוף באורך 6 ק"מ עם מתחמים בעלי אופי וטופוגרפיה שונים, כגון מתחם רחצה, חוף ים אקסקלוסיבי, מסעדות ופאבים, בריכה על שפת הים ובריכה בתוך הים, שדרות בעיצובים שונים, מתחם ספורט חוף וספורט ימי, מרכז קונגרסים ושוק מקורה. משרד אדריכלות הנוף מוריה סקלי יתכנן את הטיילת בשיתוף סטודיו פלטר אדריכלים ומשרד האדריכל ישי שכטר לתכנון אסטרטגי.
מתקני עיסוי בטיילת
לאחרונה נסללה טיילת הספורט והנופש לאורכה של אשדוד בהשקעת 40 מיליון שקל, שמטרתה להביא את העיר אל מעבר לציר משה דיין, שהיווה חיץ בינה לבין הים. הטיילת כוללת מסלול הליכה שלאורכו ריהוט מבטון, מתקני ספורט ומתקני פינוק כגון עיסוי.
פרויקט דגל נוסף הוא פארק אשדוד ים - 200 דונם של פארק בילוי וקיט לכל המשפחה, בהשקעה של 70 מיליון שקל, שבמרכזו יהיה אגם בשטח של 11 דונם לשיט סירות לצד מזרקה צבעונית בהשראת המזרקה בברצלונה, אמפיתיאטרון של 8,500 מקומות, מיני-גולף בשילוב מפלי מים, מגרשי ספורט, פארק רולר-בליידס וגן פסלים תנ"כי.
פארקים נוספים שיפותחו הם פארק לכיש (חלקו המערבי של הפארק יפותח במדשאות, פינות ישיבה, גן חיות, פארק אתגרי), פארק אקולוגי לכיש (שיתוף פעולה של חברת חופית ונמל אשדוד במטרה לערוך ניסוי לטיהור מי הנחל על ידי צמחיה ופיתוח תחום הצפרות בנחל), הטיילת הצפונית (פרויקט בשיתוף פעולה עם החברה הממשלתית לתיירות במסגרתו תמשיך הטיילת לכיוון שפך נחל לכיש ויקום מרכז תיירותי כולל מגרשי פטאנק לתחרויות אולימפיות), פארק המים (פרויקט בחלק הדרומי של העיר, שיציע מתקנים משוכללים בהשקעה של 70 מיליון שקל).
חברת חופית אף מתכננת להקים באזור גבעת יונה באשדוד את מרכז החלל הבינלאומי של ישראל בהשקעת 25 מיליון דולר, בצד שיתוף פעולה עם ראש סוכנות החלל הישראלית לשעבר, ד"ר אהוד גרא, להקמת מרכז ללימודי חלל, עם כוונה לקרוא אותו על שם אילן רמון.
בנוסף מתוכנן שיקום אתרים היסטוריים כמו פרויקט המצודה, ב-20 מיליון שקל השקעה, וכולל הקמת מתחם הסוגר את המצודה בזכוכית ומעליה תיבנה קומת מרכז מבקרים, מסעדה ומרכז מסחרי. פיתוח נוסף מתוכנן למורדות המזרחיים של גבעת יונה, הנקודה הגבוהה ביותר בעיר וממנה תצפית פאנורמית 360 מעלות על אשדוד. במתחם שוכן קבר יונה הנביא, המהווה אתר תיירותי לשלוש הדתות.
הפוטנציאל הגדול ביותר במדינת ישראל לפיתוח תיירות
" יש מחסור של 10,000 חדרי מלון בארץ, ולאשדוד יש הפוטנציאל התכנוני הגדול לצמצום הפער הארצי, עם קרקעות שכבר מסומנות לפי תב"ע קיימת למלונאות", אומר אדי בן ליש, מנכ"ל החברה העירונית חופית לפיתוח התיירות באשדוד.
היום, אין באשדוד אפילו חדר אחד, אבל לדברי בן ליש, 700 חדרי מלון נמצאים היום בתהליכי תכנון ומתוכם 500 יהיו זמינים תוך שנתיים. "הפוטנציאל הרבה יותר גבוה, להערכתי אפשר להגיע עד 2,000 חדרים", הוא טוען ומסביר שבגלל חשש יזמים שהתיירות לא תתפתח באשדוד, קרקעות המסומנות למלונאות לפי תב"ע נרכשו אבל לא נבנו.
כיום, שבעה מלונות נמצאים בשלבי תכנון ופיתוח ועלות הקרקע המיועדת לתחום, עלתה ב-30% תוך שנתיים, כך אומר ליש.
לחלק מהפרויקטים התיירותיים, העירייה מכניסה יזמים פרטיים. את פארק המים, למשל, העירייה מתכננת בעלות כמיליון שקל. חברת VAN EGDOM ההולנדית היא זו שתקים את המתקנים כפי שעשתה זאת ב-5,000 הפארקים שהקימה בעולם". "רצועת החוף של אשדוד היא רצועת החוף הרחבה והפנויה ביותר בישראל באורך של כ-7 ק"מ וברוחב של כ-300 מטר", מזכיר בן ליש, "ואנחנו מחוייבים ליישם את מגבלות תמ"א 13 (תוכנית המתאר הארצית לחופי הים התיכון) האוסרת על בנייה בסמוך לקו החוף".
השנה השתתף בן ליש בחמישה ירידי תיירות בינלאומיים בחו"ל, בהם הציגה אשדוד את היכולות והפוטנציאל התיירותי שלה. "בירידים", הוא מספר, "נפגשתי עם הגורמים הבכירים והוותיקים ביותר בשוק התיירות בארץ ובחו"ל, ולדבריהם, לאשדוד יש היום את הפוטנציאל הגדול ביותר בארץ להתפתח ולהיכנס לעולם התיירות באופן מידי ומורחב.
זאת בשל הנתונים הפיזיים שלה מבחינת הקרבה לחוף הים והקרבה לגוש ת"א ולגוש ירושלים, שהם מוקדים תיירותיים פופולאריים, והן מבחינת הקרבה לנמל. גם המרקם האנושי שקיים בעיר, עם בליל גדול מאוד של עדות מכל העולם, יכול להוות קבלת פנים מאוד חמה לתיירים מהעולם".