בנק דיסקונט למשכנתאות (בדמ"ש) פרסם היום (ב') את הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2011 ולראשונה חשף את פירוט תיק המשכנתאות שלו בהתאם להוראות החדשות של בנק ישראל. לדיסקונט למשכנתאות בניהולה של אתי לנגרמן נתח השוק הרביעי בגודלו בשוק המשכנתאות. חלקו בשוק בשנת 2010 עמד על 8.3%. תיק האשראי למשכנתאות של הבנק עמד על 16.8 מיליארד שקל, עליה של 13% בהשוואה לרבעון הראשון של 2010.
עוד עולה מהדוחות כי הרווח הנקי של הבנק ברבעון הראשון של 2011 הסתכם ב-8.9 מיליון שקל בהשוואה ל-6.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 44%. הרווח המימוני עלה ב-24% והגיע ל30.9 מיליון שקל. הבנק הפריש 2.2 מיליון שקל בגין משכנתאות בשיעור מימון של מעל 60% זאת בהתאם להנחיות בנק ישראל. "העלייה ברווח הנקי נובעת בעיקר מגידול מתמשך בתיק האשראי של הבנק ועליה בשיעור הריבית במשק לצד המשך מגמת הפרשה נמוכה להפסדי אשראי", אמרה אתי לנגרמן, מנכ"לית בדמ"ש.
מדרישות הגילוי של בנק ישראל עולה לראשונה מבנה האשראי למשכנתאות בפילוח כושר החזר לווים, שיעור מימון (LTV), מסלולי הלוואות, סכום הלוואה ממוצע ותקופות ההלוואה.
■ שיעור המימון: מהנתונים עולה כי 66% מהלוואות המשכנתא שהועמדו ברבעון הראשון של שנת 2011 בוצע בשיעור מימון (LTV) של עד 60%, שיעור של 24% מהלוואות היו בשיעור מימון של 60%-75% ו-10% מההלוואות (96 מיליון שקל) היו בשיעור מימון של מעל 75%. בבנק מציינים כי מרבית ההלוואות ב-LTV של 75% ומעלה ניתנו בהסתייע בביטוח משכנתאות של חברת EMI.
■ כושר ההחזר: כושר החזר מחושב לפי סך החזר החודשי חלקי ההכנסה הפנויה של הלקוח נוטל ההלוואה. זהו פרמטר מרכזי ליכולתו של הלקוח לעמוד בתשלום ההלוואה במרה של בעיות. מקובל כי עד 30% מההכנסה הפנויה הוא כושר החזר סביר. מנתוני בדמ"ש עולה כי 69.5% מהאשראי בתיק הבנק ניתן בשיעור כושר החזר של עד 30% מההכנסה הפנויה. 18% ניתנו בכושר החזר של 30%-40% ואילו ל-12.5% מהתיק כושר החזר בשיעור של 40% ומעלה כלומר אחד מכל שמונה לווים משלם כהחזר משכנתא 40% מהכנסתו הפנויה.
■ תקופת ההלוואה: אחת החששות של בנק ישראל היא הארכת תקופת ההלוואה שמגדילה את הנטל על הפרט אם כי כביכול מקטינה את הסיכון כיון שהתשלום החודשי קטן. מנתוני בדמ"ש עולה כי תקופת ההלוואה הממוצעת בתיק התארכה בתקופה שבין 2008 לשנת 2010 בשנה אחת מ-19.3 שנים ל-20.3 שנים. תקופת ההלוואה הממוצעת באשראי השוטף עלתה מאז 2008 מ-19.6 שנים ל-20.8 שנים בשנת 2010. כלומר חלק ניכר מההלוואות החדשות ניתנו לתקופה של מעל 25 שנים.
■ התפלגות מסלולים: שיעור ההלוואות צמודות מדד בריבית קבועה עמד על 40% זאת בהשוואה ל-75% בסוף 2007. באותה תקופה עלו ההלוואות בריבית משתנה במסלול ריבית הפריים מ-8% ל-38%. ברבעון הראשון של 2011 היו 50% מההלוואות שנתן בדמ"ש בריבית משתנה לסוגיה השונים, כאשר הנחיות בנק ישראל מבקשות להוריד את שיעור הריבית המשתנה ל-33%.
■ הלוואות עם גרייס: 1.8% מההלוואות בתיק הן בתנאי "גרייס" כאשר רק הריבית משולמת באופן שוטף והקרן תשולם בעתיד. ההלוואות בתנאי בלון (ההלוואה משולמת בסוף התקופה ובתשלום אחד) הן 0.1% מהתיק.
■ סכום ההלוואה הממוצע עלה ב-14% מ-580 אלף שקל בשנת 2008 ל-660 אלף ברבעון הראשון של 2011.
■ LTV ממוצע: שיעור המימון הממוצע ירד מ-60.6% בשנת 2008 ל-55.1% ברבעון הראשון של 2011.
ראיון עם מנכ"לית דיסקונט למשכנתאות, אתי לנגרמן
- נגיד בנק ישראל סטנלי פישר מוטרד מפעילות הבנקים בשוק המשכנתאות. הבנקאים מנגד מאוד רגועים. איך את מסבירה את הפער בין הבנקים לנגיד.
"הנגיד מדבר על רצונו להשפיע על מחירי הדיור ואני לא שמעתי ממנו אמירות על יציבות הבנקים. אבל בכל מקרה אין לי תחושת רוגע, 20 שנה אני בנקאית ולא הייתי רגועה יום אחד. אני מנהלת סיכונים ומסתכלת על נתונים, על מבחן התוצאה של הדו"חות הכספיים. מאז שנת 2008 שוק המשכנתאות כמעט הכפיל את עצמו אבל הפרמטרים המימוניים לא גדלו באותו שיעור. שיעור המימון הממוצע למשל ירד מ60.6% ל-55.1%, ההלוואה הממוצעת עלתה ב-14% ותקופת ההלוואה הממוצעת התארכה בשנה אחת בלבד. כלומר אין שינוי משמעותי בסיכון".
- מהנתונים שלך עולה כי ל-12.5% מהלקוחות ההחזר החודשי עבור המשכנתא הוא מעל 40% מהכנסתם הפנויה.
"נכון אבל חלקם לא שכירים אלא עצמאיים ובעלי חברות, כשההכנסה הפנויה יותר נתונה לתנודות ויש להם גם הון פנוי לא רק הכנסה פנויה".
- את לא רואה בכך מקור לסיכון? נאמר שפתאום אחד מבני הזוג מובטל. בבת אחת יורדת הכנסתם. איך יוכלו לעמוד בהחזר החודשי?
"זה נכון לגבי כל שכיר ממוצע שהופך למובטל ונכנס לבעיה וזה היה נכון מאז 2008. אבל אנחנו בודקים את יכולת ההחזר מזה שנתיים לפי ריבית שקלית של 4.5% ולא לפי ריבית בנק ישראל, שרוב התקופה היתה נמוכה מכך ולכן אני רגועה".
- האם המרווחים על הלוואות המשכנתא לא נמוכים מדי? הרי המרווח הממוצע נמוך במחצית מהמרווח הממוצע על אשראי רגיל בבנק
"מדיניות התמחור שלנו מותאמת סיכון ומדיניות ניהול הסיכונים שלנו שמרנית ובאה לידי ביטוי בתוצאות הכספיות. עולם המשכנתאות עובד במרווח אשראי שונה מעולמות האשראי האחרים. גם הביטחונות אחרים, מול הלוואת משכנתא מקבלים כביטחון, נדל"ן מוצק".
- יש לך תחזית לגבי התפתחות השוק בהמשך השנה?
"הנחות העבודה שלנו הן כי השוק יהיה דומה לשוק של שנה שעברה. עד שלא יהיה טיפול משמעותי בהיצע לא יהיה שינוי בענף הנדל"ן ולהערכתי לא תהיה ירידת מחירים דרמטית".