האם בועת הנדל"ן בישראל בדרך לפיצוץ מכוער או שמא בדרך ל"נחיתה רכה"? לאחר זינוק של יותר מ-60% במחירי הדירות ב-4 השנים האחרונות, כלכלנים בכירים במשק טוענים כי שורת הצעדים שננקטו לאחרונה על ידי בנק ישראל, משרד האוצר ומשרד השיכון, יכולים להביא ל"אובר שוטינג" בשוק הנדל"ן, כלומר לירידה חדה במחירי הדירות.
"צבר ההחלטות מהחודשים האחרונים עלול להוביל לירידה חדה מהרצוי במחירי הדירות", טוענת איילת ניר, כלכלנית ראשית בבית ההשקעות IBI, בסקירה שהוציאה היום (ב') ללקוחותיה. "יש לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות בענף טרם יוחלט על צעדים נוספים לבלימת עודף הביקוש והעלייה במחירים".
בחודשים האחרונים נקטה הממשלה שורה של צעדים לקירור שוק הנדל"ן: העלאות הריבית במשק, הגבלות המשכנתאות בריבית משתנה, הגדלת שיווקי הקרקעות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, מתן פטור זמני ממס שבח עד שנת 2013 כדי לגרום למשקיעי הנדל"ן למכור דירות ולהציף את השוק, וכן תוכנית ה"סופרטנקר" של רה"מ בנימין נתניהו שנועדה להציף את השוק בבנייה מזורזת של כ-50 אלף דירות בשנה וחצי.
מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר עולה כי התחלות הבנייה ממשיכות לעלות והגיעו לקצב שנתי של כ-44 אלף דירות. התחלות הבנייה הללו יהפכו לדירות בשטח בעוד כשנתיים, ורק אתמול התייחס לכך הכלכלן רון אייכל ממיטב, כשאמר שאז יוצף השוק בדירות והדבר יוביל להורדת מחירים.
שגית כהן, כלכלנית בבנק לאומי, כותבת בסקירה חודשית שפרסם היום הבנק, כי יש לשים לב לנתון חודשי ההיצע של דירות חדשות, כלומר מלאי הדירות אל מול קצב המכירות החודשי. היום מספיק מלאי הדירות החדשות ל-7.1 חודשים, וכהן טוענת כי יש צורך ב-10-13 חודשים כדי שעליות המחירים ייבלמו.
"זהו הטווח הנייטרלי בו נבלמים הלחצים לעליות מחירים", כותבת כהן. היא מעריכה שעליית המחירים בשוק תימשך גם בשנה הקרובה, אם כי העליות יתמתנו. הסיבה לכך היא שתהליך הגידול במלאי הדירות הינו איטי והדרגתי.
"ירידות מחירים בממוצע ארצי עשויות להתרחש במקרה של 'אובר שוטינג' ניכר בהתחלות הבנייה של דירות למכירה או במקרה של בלימה חריפה בביקוש, לדוגמה על רקע הרעה ביטחונית מתמשכת, מיתון כלכלי מפתיע ועלייה ניכרת בעלויות המשכנתא - למשל על רקע צעדים מחמירים מאוד של בנק ישראל בתחום זה", כותבת כהן.