מחאת הדיור העלתה לכותרות את בעיית מחירי הדיור. מצוקה הנובעת ממחירים גבוהים הנגזרים משוק נתון לא ניתן לפתור בהינף קולמוס. כמספר המומחים כך מספר ההצעות לגבי התנהלות ומדיניות לטווח ארוך. ואולם הלחץ שנוצר מחייב לנסות ליצור פתרונות מידיים, בטווחי זמן קצרים ובתוך עקיפת מחסומים ביורוקראטיים המחייבים הליכי חקיקה, תכנון ודיונים משפטיים שאין לצפות את התמשכותם.
ניתן לחשוב על מספר מהלכים שיקדמו הנושא ואשר מוטב שלא להתמהמה ולהזדרז לבצעם:
אישור פרק הרישוי ברפורמה
פרק הרישוי ברפורמה כולל חידושים דרמטיים בנושאי רישוי הבניה, מפשט את ההליכים ומפריט את המנגנון. מדובר על הקמת מכוני רישוי פרטיים (בדומה למכוני רישוי לרכב). צופים ששינוי זה יביא לקיצור הליכי רישוי. במדינת ישראל אלפי יחידות דיור הנמצאות בהליכי רישוי ובנייתן מתעכבת.
מוצע לאשר את פרק הרישוי ברפורמת התכנון התקועה. פרק זה הושלם זה מכבר, קיים עליו קונצנזוס לעניין נחיצותו וניסוחו.
הרפורמה בכללותה מתעכבת (וטוב שכך), בשל פרקיה האחרים המסרבלים ויוצרים סבך ביורוקראטי אף גדול מהקיים, ואולם אין לשמור את פרק הרישוי כבן ערובה לפרקים האחרים (הלא מוצלחים, יש לאמר) של הרפורמה וניתן לאשרו באופן מיידי.
קביעת שיעור מס רכוש ויצירת קופה לתמיכה בשכ"ד לפי קריטריונים שייקבעו
בעבר חל מס רכוש על תושבי מדינת ישראל. מטרת המס הוגדרה, בין השאר, לעידוד ניצול קרקעות לבניה.
כיום קיימים גופים המחזיקים קרקעות מופשרות ואין להם כל אינטרס כלכלי לנצלן לבניה. מדובר על קרקעות בבעלות פרטית במרכזי הביקוש.
לא לרבים ידוע, אבל כשבוטל מס רכוש (בשל פעילות אינטנסיבית של בעלי קרקע שראו בכך, לעיתים בצדק, פגיעה בקניין) הטכניקה שבה נקט המחוקק הייתה להעמיד את גובה המס על שיעור '0%' (אפס אחוז).
כל שנחוץ עתה הוא שהשר האחראי (כמדומני שר האוצר) יתקין תקנה ויקבע את גובה המס ל-2.5% כפי שהיה נהוג. יש בכך מסר ברור ומעודד למי שלא ינצל את מקרקעיו לבניה.
מס רכוש הוא מס צודק (לעומת מס רכישה שהינו מס מחזור) שכן הוא גורם לצדק חלוקתי ולהעברת מקורות מעשירים לנצרכים. אגב כך אציע לבחון שאף על מנהל מקרקעי ישראל יוטל מס רכוש על קרקעות זמינות לבניה שאינן משווקות משום מה.
מוצע שהסכום שייצבר מהגביה יועמד במסגרת משק סגור לטובת סובסידיות להשכרת דירות לפי קריטריונים שייקבעו.
אגב, מנגנון גביית המס - ניתן לאמץ המנגנון הקיים בהיטל השבחה, שגם הוא ניגזר מערכי שווי, וליישמו במידית.
הסרת החסמים במנהל מקרקעי ישראל
ראש הממשלה בפניה למפגינים ביקש את עזרתם ליישם הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל.
אינני סבור שפניה זו ראויה, מה עוד שאין ביישום הרפורמה להועיל לבעיה. עם זאת המטרה של הקלה בנטל הביורוקרטי בגוף האחראי על ניהול מרבית הקרקעות במדינה הינה מטרה ראויה. כוונת הרפורמה להפחית החיכוך שבין האזרח ל'רשות מקרקעי ישראל' להלן - ר.מ.י (לשעבר 'מנהל מקרקעי ישראל').
השבוע התפטר מנהל הרשות, מר ירון ביבי, רגע לפני תחילה יישום הרפורמה ויש כבר מי שטוען שקיימת סכנה ליישום הרפורמה.
גם כאן ניתן, לדעתי, להוביל מהלכים משמעותיים ומידיים.
במקום להיתפש לבהלה, ניתן בקבלת החלטות פשוטות ויעילות ומבלי להיכנס ליישום המהפכה המקיפה, לייעל את מתן השירותים ולמנוע, בקלות יחסית, עיכובים וייסורים העלולים להשפיע על שוק הנדל"ן כולו ולמנוע משבר ועליות מחירים נוספות.
מרבית הקרקע בישראל הינה בבעלות המדינה. המדיניות, עד לאישור הרפורמה, הייתה למעט במכירת קרקע ולהשאיר בידי המדינה את השליטה על הקרקעות באמצעות העברת זכויות בדרך של חכירה ולא במכר (במסגרת הרפורמה הוחלט על העברת הבעלות במרבית הקרקעות לידי החוכרים).
חכירה הינה בפועל השכרה לטווח ארוך ובדומה לחוזה שכירות רגיל, נשמר הקשר שבין בעל הקרקע לקרקע. כך - כל שינוי בבעלות, בקשה לתוספת בניה, שינוי שימוש וכמעט כל פעולה בקרקע מחייבת את אישור הרשות. אישור המחייב ביקור במשרדי הרשות והמתנה אינסופית בתורים מתישים. המתנה לשומות ולדרישות תשלום, בירורים ארוכים וכואבים וכיו"ב. תלאות ביורוקרטיות שגורמות לסבל ולחוסר יעילות ואשר רק בסיומן יתאפשר המהלך המבוקש.
'מנהל מקרקעי ישראל' וכיום 'רשות מקרקעי ישראל' מנוהל באמצעות החלטות מועצה והחלטות הנהלה - סבך של מאות החלטות שלאדם מהשורה, ואף לבעל מקצוע מיומן, יקשה להתמצא וליישם.
בעבר ביקרתי את הפתרון שניבחר להעביר הבעלות על הקרקעות מהמדינה לחוכרים. לטעמי יש פגם מובנה בהתפרקות המדינה מנכסיה רק בשל העובדה שהמדינה מתקשה בניהולם היעיל. מצאתי שיש בכך הפליה (העברת זכויות לחוכרים וקיפוח אזרחים שאינם חוכרים ובאופן זה העברת משאבים לאוכלוסיות חזקות יחסית במקום לחלק את המשאבים באופן צודק ולפי קריטריונים חברתיים).
אם לא די בעיוות הרעיוני, הרי שלטעמי ממילא אין כאן פתרון קסם, כי גם העברת בעלות ללא תמורה מחייבת עבודה ביורוקרטית לא פשוטה אשר לטעמי המנהל לא מסוגל לעכל בפרק זמן סביר. הסבך שייווצר בתקופת הביניים, שלהערכתי עלולה להימשך הרבה מאוד שנים, לא רק שאין בכוחו להקטין החיכוך אלא שצפוי שיגדיל התורים, יקשה על האזרח ויכביד על ענף הנדל"ן כולו.
עד כאן ביקורת - ובכל זאת מה ניתן לעשות, ומהר?
ללמוד משלטונות מס שבח ששחרר חסמים בשינוי ששם קץ לעיכובים באישורים שנדרשו משלטונות המס לשם העברת זכויות ורישומם על שם רוכשים.
בעבר כל מוכר נכס נדרש להשלים הסדרת תשלומי מס שבח לפני שיכול היה להעביר רישום הנכס על שם הקונה. הסדרה זו אינה עניין של מה בכך וכללה התחשבנות סבוכה ומסועפת של השבח, חישוב ניכויים ופחתים והתחשבנות במועדי רכישה היסטוריים, בהוצאות שהוצאו להשבחת הנכס וכיו"ב. ההליכים נמשכו חודשים ואף יותר מכך שלא לדבר על הליכי השגה וערערים.
כיום חוסלה הסחבת באחת. נקבעו שיעורי תשלום המנוכים במקור לפי מועדי הרכישה. מוכר נכס המשלם מקדמה על חשבון המס המגיע מקבל מידית אישור להעברת הנכס על שם הקונה. מעתה ההתחשבנות איננה מהווה גורם מעכב בשוק הנדל"ן ונותרת כעניין שבין המוכר לשלטונות מבלי שהעסקה כולה תשמש כבת ערובה לגביית המס.
הצעתי לאמץ הסדר דומה בר.מ.י ואף ליברלי יותר.
ניתן לקבוע שכל בקשה המצריכה אישור של המנהל תאושר, בו במקום, ובלבד שמבקש הבקשה ימציא תחשיב מנומק של התשלום שעליו לשלם (את התחשיב יכין עבורו שמאי מקרקעין יחד עם עו"ד או רו"ח). החוכר ישלם לפי שומתו העצמית והמנהל יחתום מידית ויאשר הבקשה.
ההתחשבנות תיערך ללא עיכובים וללא פגיעה בעסקאות בשוק הנדל"ן. ייקבע שבמידה ולאחר מיצוי הבדיקה עד תום יתברר שהחוכר לא שילם המגיע לר.מ.י, יתווספו לתשלומים ריבית והצמדה. יודגש כי בהצעה הזו, במידה ותאומץ, מרוויחים בלבד (win win situation). אין צורך לערוך בדיקות תכנוניות כלשהן (המאריכות ההליך באופן מיותר) וזאת כיוון שממילא חתימת ר.מ.י איננה באה במקום מתן היתרי בניה המפוקחים היטב ע"י רשויות הרישוי.
גם הסיכון, שחלק מהכסף המגיע לר.מ.י לא יהיה ניתן לגביה, בטל בשישים לעומת התועלת למשק בהסרת החסמים.
הצעה זו אפילו עדיפה על הרפורמה שאושרה, שכן בדרך זו ר.מ.י איננו מתפרק מנכסיו וימשיך לגבות הכספים המגיעים לו וזאת בלי לגרור עיכובים וליצור חסמים בשוק הנדל"ן.
בדרך יצירתית ודומה ניתן היה אף לפתור את סוגיית הקרקעות החקלאיות אשר לטעמי הקיפאון בהפשרתן, כפועל נגזר מפסק הדין הידוע כ"בג"ץ החקלאים" (הקשת הדמוקרטית החקלאית), הוא הגורם הראשון במעלה להיצע המוגבל של דירות למגורים ולנסיקת המחירים שבאה בעקבותיו.
הכותב - עדי צביקל (חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיום חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים)