האם הפתרון המהיר ובר-הביצוע להקלת המצוקה ולהגדלת ההיצע נמצא ממש מתחת לאף שלנו? במרכזי הערים הגדולות והמבוקשות ניתן כבר היום לזהות בקלות עשרות ומאות בנייני משרדים ישנים ולא ממש ראויים לשימוש המשרד המודרני. הסבתם לבנייני מגורים תשחרר לשוק עשרות אלפי דירות באופן מידי, לו רק מדיניות הרשויות תעודד זאת.
לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס: "ברוב המקומות הרבה יותר כלכלי כיום להשכיר מגורים ממשרדים. זהו בדיוק המומנטום שאותו הממשלה צריכה לנצל, על מנת להסב בנייני משרדים ישנים לבנייני מגורים. יש היום כדאיות כלכלית וביטחון כלכלי גדול יותר בהשכרה למגורים ואני מעריך שיש בין 50 ל-80 בנייני משרדים ישנים שניתן להסב למגורים בת"א בלבד, והם מגלמים פוטנציאל לתוספת 1,000 יחידות דיור בערך".
לשכת השמאים גם שלחה בשבוע האחרון מכתב לראש הממשלה, בנימין נתניהו, עם המלצה לעודד הסבת משרדים למגורים.
"מרקם אטרקטיבי"
תוכנית "הפטישים" של שר האוצר, יובל שטייניץ, כוללת כבר תמריץ להסבת דירות המשמשות לעסקים ולמשרדים בחזרה לייעודן המקורי, באמצעות מתן פטור מלא ממס שבח עד תחילת 2013 לבעלי דירות למגורים הפועלות כעסק, אם אלה ימכרו אותן כדירות מגורים. לפי הערכות האוצר, ישנן כ-60 אלף יחידות דיור בייעוד למגורים אשר משמשות היום למשרדים. על המצב ההפוך - בנייני משרדים ישנים שיכולים להפוך לבנייני מגורים, לא קיימים נתונים מסודרים.
מבדיקת "גלובס" מתברר, שבעיריית ת"א יש כוונה חלקית ליישום פתרון שכזה. שם מסבירים שאמנם "מדיניות העירייה אינה דוגלת בפינוי מכוון של משרדים שנמצאים בעיר באופן חוקי, אולם באזורים מסוימים, שמשמשים היסטורית כאזורי תעסוקה, מקודמות היום תוכניות בהן תינתן העדפה למגורים ולהסבת מבני תעסוקה למגורים, כמו למשל בחלקים בשכונת מונטיפיורי, בצפון יפו וממערב לשכונת פלורנטין, כאשר יש לדאוג לקיומם של תנאים סביבתיים הולמים ושירותי הציבור הנדרשים לתושבים".
בינתיים, הושלמה סטטוטורית תוכנית בולטת שכזו בבית גיבור שבמתחם מנשיה. התוכנית, שמסבה את בניין המשרדים ל-40% מגורים ו-60% מלונאות, אושרה בינואר השנה למתן תוקף בתנאים בוועדה המחוזית. בעיריית ר"ג מיישמים מ-2008 מדיניות להסבת מבני תעשייה ישנים למגורים. כבר לפני שלוש שנים אישרה הוועדה המקומית הפיכת מלטשת יהלומים לסטודיו ולדירת מגורים בשטח 240 מ"ר, והמדיניות הכלל היא הסבת שטחי תעשייה בבורסת היהלומים, למגורים.
בראשל"צ, לפני כארבעה חודשים יצא לדרך פרויקט הסבת בניין משרדים ישן לדירות למגורים, ברחוב אליעזר בלבן.
בירושלים דווקא פועלים להגדלת היקפי התעשייה/תעסוקה, ולכן המדיניות שם היום היא לאזן את היחס בין כמות המגורים בעיר לכמות התעסוקה. בעירייה מציינים, כי "המדיניות היום אינה להסב שטחי תעסוקה, תעשייה ומשרדים לטובת מגורים". יחד עם זאת, מציינים שם שייתכן שהעירייה "אכן תסכים להסבת שטחים ציבוריים או שטחי תעסוקה במקרים נדירים. העירייה אינה בוחנת הסבת בנייני משרדים למגורים אבל היא אכן מתכוונת לפנות משרדים שנמצאים בבנייני מגורים, כמו למשל ברחביה ובמרכז העיר, ולהעבירם לאזור הכניסה לעיר, כשייבנה שם הסיטי החדש".
דנוס: "בבית גיבור שבמנשיה בת"א, שאושרה בו הסבה למגורים, יגור האלפיון העליון וזה לא יהיה דיור בר השגה. אבל ברחובות נוספים בת"א - כמו כל אזור בן אביגדור, רחוב המסגר הסמוך לו, אזור גשר מעריב, רח' אבן גבירול - ישנם בנייני משרדים ישנים שמתאימים להסבה. רח' קרליבך הוא אזור משרדים שבנקל ניתן להפוך אותו לאזור מגורים, ולידו יצמח מתחם השוק הסיטונאי. ברוטשילד זה יותר ספוראדי, יש שם כמויות מזעריות של בנייני משרדים ישנים שמתאימים להסבה וגם שם זה לא יהפוך לדיור בר השגה".
לדעת האדריכל משה צור, אפשר לאתר בנייני משרדים ישנים להסבה למגורים "במיקומים שבהם לשכונה יש מרקם אטרקטיבי למגורים. כלבו שלום למשל נראית אפשרות נהדרת. אם אלה דירות שמשקיפות לים, שזה דבר נדיר, יהיה להן ערך יוצא מן הכלל, כמו בבית התעשיינים ובית גיבור (שניהם במנשיה)".
- תוך כמה זמן אפשר להסב את הבניינים למגורים?
צור: "יש היבט סטטוטורי המתבטא בשינוי ייעוד, שינוי תב"ע או היתר לשימוש חורג, דבר שצריך בשבילו שיתוף פעולה של רשויות התכנון. יש מקומות שבהם התב"עות גמישות, כמו בשכונת מונטיפיורי בת"א, שם יש גמישות בשימושים אפילו היום. היבט נוסף הוא הבנייה עצמה - מגורים דורשים יותר שירותים ומרחבים מוגנים, אך לכל דבר יש פתרונות שניתן בצורה מאוד מהירה ליישם. יש בנייני תעשייה מוזנחים שניתן להפוך ללופטים נהדרים עם חללים גדולים והם יכולים להפוך לדירות נחשקות באזורים פחות נחשקים, כמו בדרום ת"א ובנחלת יצחק. אם מתארגנים בצורה ממוקדת, אפשר לעשות את זה תוך מספר חודשים.
"אפשר למצוא בנייני משרדים שעש בהן איכויות שאין כמוהבם בבנייני מגורים רגילים. זה יכול לשחרר היצע דירות מכל הסוגים - קטנות, גדולות, בינוניות וגם יקרות. התמהיל יכול להיות מאוד מגוון. את הסטודנטים שלי הנחיתי שנים רבות בפרויקטים שלקחו חלקים מהתחנה המרכזית הישנה בת"א והפכו אותם לשכונת מגורים, שזה הכי קיצוני. זה לא בוצע, מדובר בפרויקטים אקדמיים בטכניון, אבל זה הוכיח שאפשר לעשות זאת. למהנדס העיר בת"א ולצוותו יש יכולת בלתי רגילה להריץ פרויקטים בעלי חשיבות ויש להם יכולת להביא להצלחה של פרויקטים כאלה".
דנוס: "אם ההסבה תעשה כמו שצריך, באופי היי-טקי או עם חללים גבוהים, אז הם גם ישיגו את מחירי השוק. ככל שההיצע יגבר, המחירים יירדו. אין פה עניין של דיור בר השגה או דיור שאינו בר השגה. דיור בר השגה יושג כשההיצע יעלה ומחירי הנדל"ן לדיור יירדו. הדרך היחידה לייצר דיור בר השגה היום היא שהמדינה תיקח נכסים שלה, תשנה את ייעודם למגורים, ואז היא חופשיה למכור אותם במחירים שלא קשורים במחירי השוק, ולזכאים לפי קריטריונים".
אין מספיק תשתיות
חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר המליצה לשלוש ערים לפחות לקדם את המגמה להסבת בנייני המשרדים הישנים למגורים.
לדברי מנכ"ל החברה, תמיר בן שחר, "אם המדינה והעיריות ייצרו מצב שבו מצד אחד יגידו לבעלי הבניינים שמהיום הם ישלמו ארנונה, גם אם המשרד ריק, ואף ארנונה גבוהה יותר על משרדים נטושים, ומצד השני יאפשרו ליזמים לשנות את הייעוד למגורים מכל הסוגים - דירות קטנות, לופטים, דיור מוגן, מעונות סטודנטים וכו' - נמצא את עצמנו עם אלפי, אם לא עשרות אלפי, יחידות דיור נוספות בכל הארץ מחר בבוקר".
לא רק בת"א קיים הפוטנציאל: "בדרך יפו בחיפה יש קומות שלמות של משרדים ריקים", מציין בן שחר. "אפשר מחר בבוקר להסב אותם למגורים. אם גופי התכנון מאשרים את ההסבה למגורים, לקבלנים יידרש בין רבעון אחד לשניים לבצע את ההסבה הפיזית של הבניין, אבל הליך של שינוי ייעוד הוא עניין של מדיניות ומזה נגזר אורך התהליך.
הבעיה התכנונית שיכולה לצוץ היא שגופי התכנון יגידו שבאזור המיועד אין מספיק תשתיות למשקי בית, כמו תשתיות ציבוריות, בתי ספר וגני ילדים.
"זה לא יביא את אלפי הדירות החסרות"
אבל לא כולם אופטימיים לגבי הישימות של הסבת בנייני משרדים למגורים. לדברי עו"ד עפר טויסטר, "היו אלינו בזמנו פניות לנסות להסב בתי משרדים למגורים. הסבה כזו אמורה להעלות את השווי בצורה משמעותית, אבל הסתבר שברוב בתי המשרדים הישנים קיימים בעלים רבים, דיירים מוגנים, שוכרים לטווח ארוך וכיוצא בזה. בכדי להסב כמו שצריך יש לפנות את בית המשרדים ולעשות בו עבודות משמעותיות ולצורך זה צריך הסכמה של כל בעלי הזכויות והסדרים עם שוכרים לטווח ארוך. באופן מעשי, זו משימה שכמעט בלתי ניתנת לביצוע. הוסף לכך שבדרך כלל הרשויות המקומיות לא יעודדו מהלך כזה, כי בעוד שמשרדים הם מחוללי ארנונה, הרי שמבתי מגורים הארנונה נמוכה מהעלויות של הדיירים לאותה רשות".
לדברי טויסטר, "לדעתי יש לשקול מגורים דווקא בשטחים פנויים שייעודם משרדים או תעשיית היי-טק ולאפשר ליזמים לבנות במקומם מגורים, למשל בציר מנחם בגין בת"א. החסם התכנוני הוא שהסבת בנייני משרדים מצריך שינוי תב"ע. בנוסף, עבור אוכלוסיית מגורים צריך להקים גני ילדים, בתי ספר ועוד מבני ציבור ושירותים, ובדרך כלל באזורים אלה של המשרדים אין שירותים כאלה בקרבה מספקת. בכל מקרה, אלה לא פתרונות שיביאו את עשרות אלפי הדירות החסרות. עד שלא ייקחו קרקעות פנויות של המדינה או של בעלים פרטיים ויעשו מהלך אמיץ, ושהשיירה תעבור למרות הארגונים הירוקים, כנראה שלא יהיה פתרון. הפתרון צריך להיות דרמטי, בהפשרה מאסיבית של קרקעות".
בית אל-על: "תוכנית השימור פגעה בערך הבניין"
בנייני המשרדים הישנים נתקלים בשנים האחרונות גם עם בעיה שצצה מכיוון לא ממש צפוי. תוכנית השימור העירונית, בתל אביב למשל, כללה לא מעט בנייני משרדים, כך שלצד דרישות השיפוץ והשימור המחמירות היא גם מונעת מהם מחשבות על הוספת זכויות והוספת דירות מגורים.
ל"גלובס" נודע, כי חלק מבעלי הזכויות בבית אל-על, המבנה הגדול ביותר שמיועד לשימור בתל אביב (12 קומות משרדים מעל קומות מסחר), עומדים להגיש תביעה לירידת ערך על פי סע' 197 בחוק התכנון והבנייה, רגע לפני שיפקע המועד האחרון להגשת התביעות בתחילת ספטמבר, שלוש שנים מאז אישור תוכנית הישמור העירונית.
תוכנית השימור קובעת כי חזיתותיו של בניין המשרדים ישופצו בהתאם לדרישות שימור דקדקניות. השמאי אחיקם ביתן, שנשכר לצורך התביעה, העריך את ירידת הערך של הבניין לנוכח הדרישות במיליוני שקלים. עו"ד ניר אמזל, ממשרד עו"ד אמזל-לוי-חסיד שנשכר להגשת התביעה, מציין כי "האבסורד של תכנית השימור מתעצם בימי מחאת הדיור, שכן התוכנית למעשה הקפיאה מאות נכסים בתל אביב".
