הנתון הכי דרמטי בנתוני לוח הומלס ליולי, החודש שבו פרצה מחאת מעמד הביניים, מצביע על גידול של 20% בהיקף פרסום הודעות מכירה בלוח (בתשלום) בחודש האחרון. במילים אחרות, מספר הישראלים שרוצים כעת למכור את דירתם עלה החודש ב-20%, מה שעשוי לשנות את מאזן ההיצע מול הביקוש.
השפלה ובקעת אונו
מי שמחפש את נתוני הגידול בהיצע בעיקר בהתחלות הבנייה ובשיווק קרקעות צריך לקחת בחשבון את שוק היד השנייה, שמהווה נתח של כ-75% מהעסקאות. מתברר, שיותר ויותר משקיעים רוצים לממש את דירתם - על רקע החשש מירידת מחירי דירות (שיווק מאסיבי של קרקעות, הקשחת תנאים בבנקים ועוד), החשש מירידת מחירי השכירות (הבטחה ממשלתית להקמת עשרות אלפי דירות להשכרה ולמעונות סטודנטים), השתת מס שבח על מכירת דירה להשקעה החל מ-2013 ועוד. אלה ועוד מגדילים כעת ההיצע בשוק היד השנייה, ומעניקים לקונים הפוטנציאלים - שגם הם הולכים ומתמעטים ומחכים לראות מה יילד יום - הרבה יותר כוח.
גם החודש מראים הנתונים מגמה ברורה של ירידות מחירים. התופעה הכי בולטת היא בדירות 4 חדרים - המוצר הקלאסי של הישראלי הממוצע ממעמד הביניים - שם נרשמו החודש ירידות ב-11 מתוך 15 האזורים הנבדקים.
שני אזורים בלבד הציגו החודש ירידות בכל סוגי הדירות: נס ציונה-רחובות ואשדוד-אשקלון, אזורים שגם נהנו מאוד מפריחת הפריפריה הקרובה בחודשים האחרונים ואולי מדובר כעת בסך הכול בתיקון די בריא בשוק.
ומהצד השני, מכל האזורים שנבדקים, רק בבקעת אונו המבוקשת (בעיקר העיר קרית אונו) נרשמה החודש עליית מחירים בכל סוגי הדירות, מה שאמור להזכיר לנו שהנדל"ן אף פעם לא מתנהג כמקשה אחת ובערים שנהנות מהגירה חיובית - עם ביקושים קבועים של משפחות צעירות וכמעט ללא נטישת תושבים ותיקים - חוקי הכלכלה עדיין מנצחים.
קשת התשואות שניתן להשיג בישראל על השכרת דירת מגורים לא רחבה כבעבר, והיא כנראה נובעת מלחץ באזורי פריפריה להיתקע בקרוב ללא שוכר (הסטודנטים מתחילים לסגור חוזים) שמכריח אותם להתפשר על מחירי השכירות שלוחצים את התשואות כלפי מטה.
בדירות הגדולות (5 חדרים) נעות התשואות בין 2.8% בקרית אונו ועד 4.1% בעכו וצפונה ו-4.2% חריג למדי בבת ים (שכנראה לא תחזיק לאורך זמן, ונובעת מירידה חד פעמית חדה במחירי הדירות המבוקשות). בקצה השני, הדירות הקטנות שמתאימות יותר לשוכרים מציגות תשואות גבוהות יותר - 5.5% בבאר שבע ו-5.4% בחיפה, ועד ל-3% ו-3.2% בתל אביב ובקרית אונו, בהתאמה.
מתודולוגיה
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
