גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במשך מרבית שנות קיומה הייתה ישראל למעבדת ניסויים בתחום התכנון העירוני. אך שלא כמו ברפואה, בתחום התכנון לא נדרשים אישורים לניסויים בבני אדם. המשבר הנוכחי הוא עדות לכישלונם של כל הניסויים האורבניים בישראל ולצורך דחוף להחליף דיסקט.

להבנת ההקשר בין מדיניות התכנון העירוני ומצוקת הדיור, יש להתעמת עם כמה טענות שנשמעות לאחרונה.

1. "דפני ליף היא ילדה מפונקת מכפר שמריהו"

דפני ליף אינה שונה ממיליוני צעירים ברחבי העולם, שמשחר ההיסטוריה נדדו ממגורים כפריים למגורים עירוניים צפופים. שבגללם, מזה כמה שנים חלקה של אוכלוסיית העולם העירונית גדול מזו הכפרית והוא ממשיך לעלות במהירות ובעקביות. הם הבינו, לאורך הדורות, שכדי לממש את עצמם הם זקוקים לעיר הצפופה, בהיותה מאגר גדול של קשרים אנושיים שיכולים לסייע להם להבטיח את פרנסתם ורווחתם. הם ברחו ובורחים מחיים כפריים מפוזרים שבהם מאגר הקשרים מוגבל. עבור בחורה צעירה כמו דפני, כפר שמריהו הוא, במקרה הטוב, כלוב של זהב.

2. "מינהל מקרקעי ישראל אשם"

הטענה הנשמעת כנגד מינהל מקרקעי ישראל על שאינו משחרר קרקעות לבנייה היא טענה מופרכת. במשך השנים שיווק המינהל ברחבי הארץ קרקעות בכמויות עצומות אך בניצול נמוך. ישראל, בין המדינות הצפופות בעולם, בנתה עצמה בצפיפות נמוכה ובפיזור עצום. הצפיפות העירונית הנמוכה תרמה תרומה מכרעת לבעייתן העיקרית של מרבית הערים בישראל, שאינן מסוגלות לשמור את צעיריהן בתוכן.

הערים תוכננו כאוסף של שכונות מבודדות ובצפיפות כה נמוכה, עד כדי כך שכל תנועה ממקום למקום מחייבת נסיעה ברכב. הרחובות שוממים מאדם והסיכוי למפגש אנושי אפסי. גם בערים ותיקות יותר, כמו ירושלים וחיפה, גרם התכנון המפוזר של שכונות שינה לבריחת אוכלוסייה ממרכז העיר ולהחלשתו עד להתמוטטותו ממש. לא בכדי מתבטאת מחאת האוהלים במלוא היקפה במרכז תל אביב - המרכז העירוני היחידי בארץ שמאפשר קשר ספונטני בין בני אדם, קשר שקיומו הכרחי לקיומן של מהפכות.

3. "מאגר קרקע עצום ובלתי מנוצל גורם לעליית מחירים"

לצורך בניית תוספת יחידות דיור אין צורך בתוספת קרקע. בידי רשויות התכנון והרשויות המקומיות נמצא מאגר עצום ובלתי מנוצל של שטחים לבנייה בדמותם של אחוזי בנייה, מאגר הנתמך בתשתיות קיימות של מערכות וכבישים. כל מה שדרוש על מנת להגדיל את מצאי הדיור הוא לאפשר הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה באזורים שכבר בנויים.

4. "מגדלים מיועדים לעשירים ומחמירים את מצב הדיור"

רבים, גם בקרב משתתפי המחאה, מתנגדים לבנייה לגובה. בנייה כזאת, אכן אינה הכרחית. פריז מוכיחה שאפשר להגיע לצפיפות של מנהטן בבנייה של עד שבע קומות. אבל שימורם של מתחמים שלמים במרכז תל אביב, הכוללים בניינים בני שלוש או ארבע קומות, במסגרת הכרזת אונסק"ו על 'העיר הלבנה' כאתר מורשת עולמית, דורש לאשר בנייה לגובה באזורים אחרים כפיצוי על הצפיפות הנמוכה.

יש משמעות לאופן שבו מתכננים מתחמי מגורים כאלו. שמם הרע של ה"מגדלים" בישראל נובע, בין השאר ולא במעט, מהאופן שבו הם מתוכננים כמתחמים אקסקלוסיביים דוגמת פארק צמרת על מגדליו. פארק צמרת כמוהו ככפר שמריהו. מתחם חד שימושי ומנותק מחיי התושבים בסביבה. כמו בכפר שמריהו, גם בפארק צמרת חייבים להיכנס למכונית כדי לקנות לחם או לבקר במסעדה, אחרי שברביבה וסיליה, האופציה הזמינה היחידה בשכונה, כבר נמאס. אך יש היבט אחר שלא מרבים לדבר עליו. העשירים שרוכשים דירות במגדלים מפנים דירות בבניינים נמוכים בעיר, דירות שהופכות לחלק מההיצע של שוק הנדל"ן. דירות כאלו הן גם מועמדות טובות לפיצול ולהגדלת מצאי הדירות לצעירים ועל כך עוד ידובר בהמשך.

5. "ריבוי שטחים פתוחים תורם לאיכות חיים"

מקובל על רבים שריבוי שטחים פתוחים משפר את איכות החיים העירונית. אולי יפתיע רבים להיווכח שבפריז, עיר טובה לפחות כתל אביב, כמות השטח הפתוח לאדם נמוכה פי חמישה. פריז צפופה בהרבה מתל אביב, אך כמוה משמשת מרכז החיים הכלכליים והתרבותיים של ארצה. בנוסף, היא גם מוקד משיכה אדיר למבקרים מכל העולם. במודיעין, בראשון לציון מערב, בנתניה דרום ובבאר שבע יש עודף ענק של שטחים פתוחים. התוצאה היא סביבה שאינה מזמינה נוכחות של בני אדם - תנאי הכרחי לקיומה של עירוניות.

6. "בשכונות מגורים אין לאפשר שימושי תעסוקה"

לקיומם של חיים עירוניים תוססים דרוש, מעבר לצפיפות, גם עירוב שימושים ואוכלוסיות. בישראל עדיין שלטת, בתחום התכנון, שיטת ה"איזור" (zoning) שמחלקת את המרחב העירוני למתחמים על פי שימושים. מוקמים ישובים הומוגניים כמו מודיעין ושוהם, לצד מתחמי תעסוקה כמו איירפורט סיטי. מדובר באוכלוסייה צעירה שבחיפושה אחר "איכות חיים" נמשכת אחר פיתיון השטחים הירוקים כסביבה אטרקטיבית לגידולם של ילדים, אך מגלה שהפרנסה והחיים נמצאים במקום אחר, אליו הם נאלצים לנסוע תוך בזבוז שעות יקרות בפקקים מדי יום. וכשהילדים מתבגרים, הם עוזבים לעיר הגדולה. אוכלוסיית ההורים מזדקנת בבת אחת והעיר הופכת לבעיה במקום לפתרון.

7. "פיצול דירות הוא תופעה שלילית שמדרדרת לסלאמס"

לפני קצת למעלה משנה פסק בית המשפט קנס בגובה 220 אלף שקל לבעל דירה מפוצלת בשד' בן גוריון בתל אביב, בנימוק של העמסה על תשתיות ויצירת מחסור במקומות חניה. העירייה החמיצה הזדמנות שנפלה בחלקה לאפשר דיור בהישג יד לאותם צעירים שהיום מפגינים באוהלים בשדרה.

במקום להגיש תביעות הייתה העירייה צריכה לאפשר לציבור, ואף לעודדו, לפצל דירות, תוך הבטחה שתקים יחידה מיוחדת באגף הרישוי לטיפול מזורז בפיצול, שיאפשר קבלת היתר בתוך 30 יום ותוך ויתור על היטל השבחה. פיצול דירות אינו מעמיס דבר על התשתיות העירוניות. 6 נפשות בדירת שלושה חדרים שקולות לשתי משפחות של שלוש נפשות בדירה של חדר וחצי. והחניה? תשובה להלן.

8. "על העירייה לספק פתרונות חנייה לתושבים"

העומס בכבישים, כמו המחסור בחניה, הם תוצאה של העדפה מובהקת של המכונית הפרטית על פני אמצעי תחבורה אחרים, ומבט צר על מושג הכלכליות של פתרונות תחבורה. מדינת ישראל השקיעה מיליארדים בתשתית כבישים, מחלפים וחניות, ועכשיו היא משקיעה מיליארדים בתשתית רכבות בין עירוניות ומערכות הסעה המונית מסילתיות בערים.

תחבורה ציבורית נראתה ונראית עד היום כמיועדת רק לאנשים שידם אינה משגת לרכוש מכונית. גם בעניין זה נדרשת חשיבה חדשה. תחבורה ציבורית חייבת להתחרות ביעילות, בנוחות ובמהירות ברכב הפרטי, כך שגם מי שיכול לממן אחזקת מכונית פרטית יעדיף לנסוע בתחבורה ציבורית.

מערכת כזאת תחסוך מיליארדים בהשקעה בתשתיות - כבישים, חניונים, מחלפים וכדומה, ותעלה מיליונים אותם יש להשקיע בהתחייבות שכל חמש דקות יהיה אוטובוס נוח וממוזג בתחנה ללא קשר לשעות עומס. ה*בזבוז* בנסיעות של אוטובוסים ריקים בשעות מסוימות נמוך בהרבה מהבזבוז בהשקעה בתשתיות שמיועדות לרכב הפרטי.

הכותב עומד בראש משרד שוקן אדריכלים, פרופ' לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב וממייסדי עמותת "מרחב" לעירונית מתחדשת בישראל.