אחרי תקופת היעדרות קצרה, חזרו חברות הנדל"ן המניב המקומיות לרשום ברבעון השני רווחי עתק כתוצאה משערוכי נכסים בארץ ובחו"ל ("עליית ערך שווי הוגן"). זאת לאחר הפחתות ענק שבוצעו לנכסים במהלך המשבר הפיננסי שפקד את השווקים.
מבדיקת "גלובס" את הדוחות הכספיים שפורסמו לרבעון השני של 2011, עולה כי עליית השווי המצרפית כבר מגיעה ליותר מ-1.7 מיליארד שקל (ראו טבלה). מדובר בעלייה של יותר מפי 3 לעומת שערוכים שהציגו אותן חברות נדל"ן ברבעון המקביל ב-2010. במספרים, מדובר בזינוק של יותר מ-1.1 מיליארד שקל בשערוך שווי הנכסים שברשות החברות.
למעשה ניתן לראות בכך המשך לתופעה, שאת ניצניה ראינו כבר במהלך 2010. סיבה מרכזית אחת להשבחת הנכסים, היא עלייה של יותר מ-2% שרשם במחצית החולפת מדד המחירים לצרכן בישראל, אשר סייעה לבעלות הנכסים בישראל להציג שיפור בדמי השכירות, הצמודים למדד ברובם.
העלייה במדד גררה אמנם גם עלייה בהוצאות המימון שהציגו החברות, אולם בהשוואת שני הפרמטרים ניכר כי החברות עדיין נהנו מפער חיובי לטובת השערוכים, שהשתרשר אצל רובן לשיפור בשורת הרווח הנקי. כמעט מיותר לציין, כי לשערוכים חשיבות גדולה ברווח הנקי של החברות: אצל חלקן נטרול השערוכים "מעלים" את הרווח לחלוטין, ואצל אחרות הוא מצמצם אותו בעשרות אחוזים - מה שהיה מקשה על חלוקת דיבידנדים.
לדברי האנליסט אדר עציוני ממגדל שוקי הון, "בנקודה הנוכחית יש לחברות הזדמנות להתאים את שווי הנכסים במאזן לעלייה בהכנסות מהם. המשמעות היא שההון העצמי גדל, ומסייע לחלק מהחברות לחלק דיבידנדים.
"צריך לזכור שחברה לא ממונפת 100% על הנכסים, לכן היא נהנית ממרווח חיובי מעבר לחלק הממומן של הנכס. אני לא רואה שינויים מהותיים בשיעורי התשואה להיוון בנכסים, כפי שראינו בשערוכים שבוצעו בסוף 2010".
במבט לעתיד עציוני אומר: "ראינו ביולי מדד חריג, שהיה שלילי, ורואים ירידה בציפיות האינפלציה. אם המגמה תימשך, לא נראה שערוכים בהיקף כזה גם בהמשך השנה".
בין המשערכות בולטת חברת ההשקעות אלוני חץ של נתן חץ ומשפחת ורטהיים. החברה הציגה ברבעון זינוק של יותר מפי 2 בעליית שווי נכסיה, לכ-100 מיליון שקל, הנזקפת לעלייה בשווי נכסי החברה-הבת אמות השקעות, שפעילותה מתרכזת בישראל.
"לא ראיתי שערוכים הזויים"
היקף שערוכים דומה הציגה חברת בריטיש ישראל , שבשליטת מליסרון של משפחת עופר, שגם פעילותה מתרכזת בשוק המקומי. בבריטיש ציינו כי, "בתקופת הדוח, עליית שווי נדל"ן להשקעה נבעה בעיקרה משיפור ב-NOI (רווח תפעולי נקי, א' ל') המייצג של הנכסים".
אצל חברות אחרות חלק נכבד מהשערוכים נובע מפעילותן בחו"ל. כך לדוגמה, כ-90% מעליית שווי נכסים של 651 מיליון שקל שהציגה גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל, הגיעו משערוכים שביצעה החברה-הבת הקנדית FCR לנכסיה. זאת לאחר שעברה בתחילת השנה לדווח לפי כללי חשבונאות ה-IFRS.
חברה נוספת שנהנתה מעליית שווי נכסיה בקנדה היא אדגר , המשתייכת לקבוצת צור-שמיר של משפחת שניידמן. נכסים אלו עמדו מאחורי עליית ערך של כ-72 מיליון שקל שהציגה החברה, שייחסה את השערוך ל"ירידה של 0.25%-0.5% בשיעורי ההיוון, ועלייה בתזרים העתידי המייצג".
אצל נכסים ובנין , זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, בלטה הערכת שווי מעודכנת לבניין HSBC שבמנהטן, שבו היא מחזיקה ב-50%. שוויו, שעודכן שנה לאחר רכישתו, שוערך בכ-139 מיליון שקל, ותרם לחברה רווח נקי של כ-70 מיליון שקל מסך הרווח הנקי הרבעוני שלה, שעמד על כ-91 מיליון שקל.
גם אלרוב נדל"ן של אלפרד אקירוב נהנתה מרכישה בחו"ל, והציגה אתמול עליית שווי של 83.5 מיליון שקל בבניין משרדים בציריך שבשוויץ, שאותו רכשה רק לפני שלושה חודשים. בראק קפיטל של שמעון וינטרוב ורונן פלד הציגה היום בדוחותיה שערוכים של כ-32 מיליון שקל לנכסיה (6.4 מיליון אירו).
בראק רשמה רווח חשבונאי נוסף, של 26.5 מיליון אירו, מ"מוניטין שלילי" בעסקת Matrix, שבמסגרתה רכשה 13 נכסים מסחריים תמורת כ-120 מיליון אירו.
לדברי האנליסט שי ליפמן מאי.בי.אי, "לא ראינו שינוי תשואות בשערוכים שנעשו, וזה אומר שהחברות עדיין נוקטות גישה שמרנית בדוחות. כך, אם המצב בסוף השנה יהיה גרוע יותר, הן לא תצטרכנה למחוק. לכן לחברות כמו אמות וגב ים קל לשערך את הנכסים גם לפי תשואה קצת יותר נמוכה, אבל הן עדיין הולכות על קו זהיר יותר. לא מצאתי חברה שביצעה שערוך שנראה הזוי".
לגבי השפעת השערוכים על הרווחיות אומר ליפמן: "צריך להפריד בין החברות - יש מקרים שבהם אפשר לראות רווח יפה גם מהפעילות השוטפת. לכן אולי יש מקום לתקנה שתקבע שאי-אפשר לחלק דיבידנדים על בסיס שערוכים, למרות שמצד שני, שווי הנכסים לא יכול להישאר כמו זה שנקבע להם עם הקמתם".
