ה-4 בספטמבר הוא המועד האחרון להגשת תביעות לירידת ערך בגין תוכנית השימור של תל-אביב, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (הסעיף המאפשר לתבוע את הרשות המקומית בגין ירידת ערכו של הנכס כתוצאה מאישורה של תוכנית בנייה).
התוכנית לשימור מבנים ואתרים בתל-אביב מפרטת רשימת שימור של כ-1,600 בניינים המוגדרים לשימור בתל-אביב, מתוכם כ-300 שהוגדרו לשימור מחמיר. תוכנית זו אושרה לפני כ-3 שנים, והיא מתייחסת למספר סוגים של נכסים בדרגות שימור שונות שנושאות מגבלות שונות בחומרתן.
לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני התכנון והבנייה, הגשת התביעות נעשית על רקע טענת עיריית תל-אביב, לפיה תוכנית השימור אינה בהכרח תוכנית פוגעת, שכן לפי עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, התוכנית אף משביחה את הנכסים. אולם לדברי שוב, שמאי המקרקעין שמייצגים את בעלי הזכויות סבורים כי קיימת פגיעה רבה כתוצאה מהכרזת המבנים לשימור.
עו"ד שוב הוסיף כי דרך המלך לקבלת הפיצוי הינה הגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הוא אף ציין כי ישנן פרשנויות שונות והחלטות שטוענות כי ניתן יהיה להגיש את התביעות גם 15 יום מתום תקופת 3 השנים מאישור התוכנית, אולם הוא הוסיף כי הדבר איננו מומלץ ושלא כדאי לקחת סיכון.
"נכון להיום העירייה צפויה לדרוש היטלי השבחה, ומי שלא יגיש תביעה צפוי לטענת התיישנות, ולא תהיה לו כל תביעה נגדית לדרישת העירייה", אמר שוב.
לאור סיום תקופת הגשת התביעות, החליטה לשכת שמאי המקרקעין לגייס שמאים להכנת הערכות שווי עבור בעלי נכסים שמעוניינים להגיש תביעות פיצויים בגין תוכנית השימור.
לדברי יו"ר מחוז תל-אביב בלשכת שמאי המקרקעין, דן לאופר, מדובר בחוות-דעת מורכבת במיוחד, שעלותה הממוצעת היא כ-50 אלף שקל לבניין.
לאופר ציין כי ב-3 השנים האחרונות מאז אושרה תוכנית השימור, הוגשו תביעות בסכומים של מיליוני שקלים ואף עשרות מיליוני שקלים לבניין. הוא הוסיף כי בתום המועד האחרון להגשת תביעות עלולים בעלי הנכסים לשימור לעמוד בפני חיובים אדירים של דמי השבחה, ללא יכולת לתבוע את ירידת הערך שנגרמה להם כתוצאה מתוכנית השימור, לאחר שזכות זו תתיישן בחלוף 3 שנים מיום אישורה.
הערכת הנזק הכספי: מיליון שקל לבניין במרכז העיר
בלשכת שמאי המקרקעין ציינו היום (א') כי תוכנית השימור קבעה מגבלות לתוספות בנייה והוראות שימור יקרות ומסובכות לביצוע. בלשכה העריכו את הנזק הכספי כתוצאה מהתוכנית בסך של מיליון שקל לבניין באזור מרכז העיר (רחובות הס, מונטיפיורי, אלנבי ועוד), שהפגיעה העיקרית הצפויה להם היא בניצול יתרת הזכויות ועלויות השימור, וסך של החל מ-3 מיליון שקל לבניין לשימור באזורים הצפוניים של מתחמי השימור (שדרות בן-גוריון, שדרות ח"ן, רופין, מאפו ועוד), שלאחר ההכרזה על שימורם תיאסר הריסתם.
מאפיינים נוספים לנזק הכספי שייגרם מהתוכנית, לפי לשכת השמאים, קשורים בדרגת השימור שתיקבע לכל בניין ושטח המבנה, שמביאים לשיעורי ירידת ערך מגוונים בין המבנים השונים. בין השמאים ישנן גם הערכות המדברות על ירידת ערך שמגיעה במקרה הקיצוני אף ל-15 מיליון שקל לבניין - למשל בניין השוכן ברחוב מאפו ולו 3 כניסות.
שמאי המקרקעין ד"ר בועז ברזילי ערך במשך כשנתיים מחקר במתחמים לשימור בארץ וברחבי העולם, ממנו עולה כי תוכנית השימור במתחמים שונים שימשה זרז לפינוי אוכלוסייה שלא עמדה בעלויות השימור.
אוכלוסייה זו פינתה את מקומה לאוכלוסייה בורגנית שזיהתה את ההזדמנות העסקית. ברזילי הסביר כי חילופי אוכלוסין אלה הם הגורם העיקרי לעליית הערך המוכרת במתחמים סגורים (למשל שכונת נווה-צדק בתל-אביב).
מחקרו של ברזילי זיהה עליית ערך במבנים בעלי אופי מסחרי (למשל בשדרות רוטשילד), כמו מסעדות וחברות ביטוח, שניצלו את מסר היציבות וההמשכיות של ערך השימור כמנוף שיווקי.
לדברי ברזילי, ממצאים אלה דומים לממצאים במתחמי שימור בחו"ל, שם נמצא ערך כלכלי לתוכניות שימור באזורי תיירות, אלא שמרבית המבנים לשימור בארץ לא נהנו כלל מהערך ההיסטורי וספגו ירידות ערך ניכרות.
לדברי ברזילי, ממצא זה איננו מפתיע, היות שבעוד שבעולם תחום השימור מתמקד באתר ובסביבתו, הרי שבתל-אביב השימור מתמקד במבנה עצמו בלבד.