הגוש הגדול, מתחם ירקונים, כיכר המדינה, שכונת מנשיה - ואלה רק דוגמאות ספורות לפוטנציאל אדיר לאלפי דירות חדשות, על קרקעות ריקות בלב אזורי ביקוש, שברור לכל כי יקומו עליהן בנייני מגורים. אבל הפוטנציאל נותר במשך שנים בחזקת פוטציאל בלבד, בעיקר בשל ריבוי הבעלים במתחמים אלה.
עשרות ישראלים שקנו את הקרקעות המבטיחות הפכו בתוך דור למאות יורשים, בפלונטר שאף אחד לא יודע, ואולי גם לא ממש רוצה, להתיר. ובדור הבא, כל פיסת קרקע תתחלק שוב לפי מספר הילדים, ומשימות התכנון והביצוע יסתבכו עוד יותר.
מריבות בעלי קרקע
מתחם ירקונים, למשל, שטח בפתח תקוה שבמקור תוכנן למסחר, נופש, פנאי ופאוור-סנטרים, הוא בבעלות מאות. "הקרקע היא קרקע חקלאית ושנים רבות מנסים לקדם בה בנייה", מספר עו"ד צבי שוב המטפל במספר בעלים פרטיים במתחם. "במקור ניסו לקדם שם בנייה בשנות ה-90, תוכנית שירדה מהפרק לאור תוכנית מתאר מחוזית שמכוונת לפארק בשילוב בנייה ומגורים. המגורים מקודמים באיטיות בגלל ריבוי הבעלויות והשטח הגדול, שמסתכם בכ-29 אלף דונם, מתוכם 15 אלף בפ"ת. אין גוף אחד שהולך לממן ולהזיז דברים, אין כיס שיטפל בזה, וזה נופל בין הוועדה המקומית, המחוזית והמועצה הארצית. גם אחרי שינוי הייעוד, עדיין המריבות בין בעלי הקרקע יארכו מן הסתם שנים".
דוגמה נוספת היא תוכנית 1200 לשכונת מנשיה בת"א. התוכנית חלה על 1,500 דונם שבבעלות אלפים, קיבלה תוקף ב-1975 עם פוטנציאל ל-10,000 דירות, שמעולם לא נבנו.
גם במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב יש שטח ענק ומבוזבז, כ-24 דונם, שבבעלות עשרות אנשים. לדברי עו"ד דוד בסון, ממשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין בסון ושות' המייצג חלק מהבעלים, "קשה לארגן את כל בעלי הקרקעות לשתף פעולה.
משרדנו מייצג שישית מהבעלים, כשבמקום בעלויות נוספות רבות, כולל העירייה. לפני כ-15 שנה ביוזמת חלק מהבעלים בנייה של מאות דירות בשטח, בהסכמת כל הבעלים. כדי לפנות את הדיירים המוגנים והפולשים היה צורך במימון, אלא שהעירייה סירבה לשתף פעולה ולא נתנה זכויות, והיוזמה התמוססה. למרות שהעירייה מחזיקה ברבע מהקרקע, היא לא יוזמת באזור כלום ולא מתעניינת בקרקע. בתכנון נבון, אפילו אם יופקעו חצי מהזכויות של כל אחד מהבעלים, ניתן היה לבנות שם שישה מגדלים".
עיריית ת"א מסרה כי "במשך השנים ועד היום חלוקים הבעלים הפרטיים במתחם התחנה המרכזית הישנה בשלל מחלוקת פנימיות, אשר מתבררות בבית המשפט. העירייה הציעה לא פעם לבעלים להתחיל בהליכי תכנון ואף זימנה נציגות זו או אחרת לדיונים בנושא, אך לשווא. בכל מקרה, העיריה פועלת לפיתוחם של המקרקעין השייכים לה והמיועדים לשימוש ציבורי, כמו למשל הקצאת שטח להקמת ביה"ס מנשר ופיתוח רציפי התחנה המרכזית לכיכר ציבורית עירונית. בניגוד לנאמר, העירייה רואה חשיבות בפיתוח המקום . אנו מקווים כי עם תום הליך פירוק השיתוף ואולי עוד טרם לו, יראו הבעלים הפרטיים את חשיבות הנושא ויתאגדו, בשיתוף העירייה, לפעול לפיתוח המקום".
אחת הסאגות הידועות בעיכוב תוכניות היא זו שנקשרה בכיכר המדינה. האזור מורכב מבעלים המחזיקים בנכסים במעגל הפנימי של הכיכר ובמעגל החיצוני שלה. ב-1969 נקבעה התוכנית הראשונה של כיכר המדינה (תוכנית 600), מכוחה נבנו הבניינים במעגל החיצוני מיד לאחר אישורה, אולם לגבי המעגל הפנימי היה צורך בתוכנית איחוד וחלוקה בכדי לחלק את הזכויות.
במעגל הפנימי היו אמורות להיבנות כמה שורות בניינים בני 11 קומות. רק שב-1980, ביוזמת ראש העירייה דאז שלמה להט (צ'יץ'), הוחלט להפוך את הכיכר לריאה ירוקה ללא בנייה. שר הפנים דחה תוכנית זו בשל החשש מפיצויים גדולים לבעלים ותוכנית חדשה התגבשה למעגל הפנימי - תוכנית 2500, שאושרה בשנת 2000 לאחר אינספור התנגדויות והליכים רבים - בין היתר התנגדויות של הבעלים במעגל הפנימי ושל שכנים במעגל החיצוני.
זו דוגמא קלאסית להתנהלות לא נכונה: ברגע שנבנו הבניינים במעגל החיצוני, היו בעלים רבים שהאינטרס שלהם היה שלא יבנו להם מגדלים ליד הבית. התוכנית שאושרה ב-2000 כללה בניית 387 דירות במגדלים בני 25 קומות וכן קניון גדול. הפרק האחרון בסאגה, שנבע בין היתר בשל העובדה שריבוי בעלים והבעייתיות בחלוקת שטח קניון מסחרי לכמה בעלויות, הוריד את הקניון מהתוכנית וקבע שהמגדלים יצמחו ל-40 קומות ויכילו 450 דירות. לשם כך הוכנה תוכנית חדשה, 2500 א', שאושרה על ידי הוועדה המקומית, אבל כעת מצויה בוועדת ערר עקב התנגדות חלק מהדיירים ולאחר שגם התברר שלא ניתן לבנות את כל היח"ד בגלל קרן משרד הביטחון שעוברת באזור.
וד"לים לאומיים בלבד
יתרה מכך, התקוות הרבות שתולים קובעי המדיניות ואחרים בחוק הווד"לים שאושר לאחרונה - אותן ועדות דיור שאמורות לטפל בהאצת הבנייה למגורים במסלול מהיר לאישור תוכניות בנייה גדולות - שוכחות שאותן וד"לים, בהגדרה, יטפלו רק בקרקעות מדינה (80% מהשטח בבעלות המדינה), בזמן שרבים מהמתחמים התקועים ברמת התכנון הם כאמור קרקעות פרטיות, מרובות בעלים, במרכז הארץ.
שוב: "כשאומרים שלמינהל יש 91% מהקרקעות בארץ, מתייחסים לקרקעות באזור באר שבע, דרום הנגב וכו', וכך מגיעים ל-91%. במרכז אולי בחלק מהיישובים מדובר בקרקעות מינהל, אבל בחלק נכבד מהמרכז אין קרקעות מדינה וגם אין בהם וד"לים".
בעבר, כשהמדינה רצתה להוציא לפועל תוכניות גדולות על קרקע פרטית היא ידעה להשתמש בסמכויות ההפקעה, שלא ממש ישימות במציאות הקניינית והמשפטית של היום. "היו מתחמים שביצעו בהם הפקעות גדולות, אבל היום ההפקעות לא קיימות", אומר שוב, "בשנות ה-60 וה-70 המדינה הפקיעה שטחים, כולל הפקעות יום האדמה בגליל ב-1976 והפקעות ביפו ובמנשיה, כי המדינה הגיעה למסקנה שבכדי לקדם תכנון בקרקעות מרובות בעלים, עליה להפקיע אדמות. אבל בהדרגה ההפקעות לא בוצעו. גם ביפו ובמנשיה הפקיעו קרקעות, אבל פעמים רבות נתנו לאנשים להישאר ותוכניות המשך לא יושמו. כשיש הרבה בעלים יש הרבה התנגדויות והמשמעות היא שנים רבות של הליכים, מלחמות על טבלאות איזון ועל זכויות. אנשים רבים על חלוקת העוגה".
לדברי השמאי, אהוד המאירי, "מי שמתנגד להכנסת תוכניות להליך מזורז במסגרת הווד"לים חושש שבאמצעות מסלול עוקף ביורוקרטיה לא ישימו לב לתנאי הסביבה. החשש שזה יקרה בתוכניות מינהל הוא קטן יותר מאשר בקרקעות פרטיות. אם הקרקעות הפרטיות היו נכנסות לווד"לים, הירוקים היו חוששים עוד יותר כי התפיסה היא שבעל קרקע פרטית מסתכל רק על הקרקע שלו ולא על הסביבה בתפיסה רחבה".
בתוכנית אחרת, באזור אם המושבות בפ"ת, מייצג משרד משה שוב חלק מהבעלים הפרטיים בקרקע בת כ-200 דונם, שניתן לבנות עליה 1,000 דירות לפחות. אחת הסיבות שתוכנית זו לא מקודמת היא משום ש"מי שדוחף אותה בפועל הם רק חלק מהבעלים, בעוד שחלק אחר יושב בצד ומחכה שמלאכתו תיעשה בידי אחרים", אומר עו"ד שמואל שוב, "מדובר בשטח עירוני לבנייה רוויה של מגורים, גם לפי תוכניות האב של פ"ת. זהו השטח החקלאי האחרון להפשרה ואין מחלוקת שצריך להפשירו. הליכי התכנון נמשכים כבר כמה שנים. זוהי קרקע פרטית, אבל אין לי ספק שאם היא היתה מקודמת בווד"לים, הפשרתה היתה יכולה להיות מהירה יותר והיו יוצאות למעלה מ-1,000 דירות לשוק כשהן מופיעות כשטח עירוני".
דיווח לבימ"ש
עו"ד ענת בירן מייצגת בעלי קרקעות בתוכנית בשכונת נוה גן ברמת השרון, בגבול תל ברוך, שם התגלה חוסר איזון בין כוונות המיעוט לכוונות הרוב: "התוכנית חלה על 235 דונם ואת המתחם חילקו למבננים, בגלל ריבוי הבעלויות. במבנן 1, ששטח 40 דונם, נוצרה סיטואציה מאוד מעניינת ובעייתית. 94% מבעלי הזכויות התארגנו ביחד והם רוצים תב"ע מסוימת, אבל מולם ניצב יזם שרכש 2%-2.5% מהקרקע ויזם תוכנית אחרת".
מתחם גדול ומוכר שתכנונו סבוך הוא הגוש הגדול בצפון ת"א. מנהלי הגוש הביעו בחודש שעבר תסכול בראיון ל"גלובס" על חוסר המעש, שהביא לפספוס הזדמנות לבניית 25-30 אלף דירות.
המתחם, 1,400 דונם, הוא בחלקו (503 דונם) בבעלות כ-3,000 בעלים פרטיים. במקרה זה הטענות על חוסר התכנון מגיעות דווקא מצד אלפי הבעלים - המיוצגים בידי מנהלים מטעם ביהמ"ש - והן מכוונות למדינה, שכנראה מתאמצת פחות כשמדובר בקרקעות שאינן נמכרות על ידה ומרבית הרווחים יזרמו לידיים פרטיות. בחודשים האחרונים השיגו מנהלי הגוש החלטה משפטית שעשויה לקדם את המתחם, המחייבת בין היתר את המדינה לדווח לביהמ"ש אחת ל-4 חודשים על התקדמות הפעולות לפינוי שדה דב.
"הרבה פתיחות ואורך רוח"
תוכנית שיצאה לאחרונה מהפלונטר התכנוני אליו נקלעה לאור ריבוי הבעלויות היא תוכנית המשולש הגדול בר"ג, לכ-1,000 דירות חדשות. התוכנית פורסמה למתן תוקף (השלב האחרון והסופי בהליך אישור תוכניות) באוקטובר האחרון, לאחר 20 שנות תכנון בווריאציות שונות. למרות שהתוכנית קיבלה תוקף כבר ב-2006, היא נתקעה כמה שנים בעקבות עררים והתנגדויות לתוכנית האיחוד והחלוקה של הזכויות בין הבעלים השונים, אולם במארס 2010 הוסרו ההתנגדויות והעררים ובכך התאפשר פרסום התוכנית למתן תוקף לפני פחות משנה. שטח המשולש הגדול, שבו מחזיקות בין היתר החברות צמח המרמן, אשדר ואזורים, הוא 235 דונם והוא גובל בכפר אז"ר ממערב, בר אילן בצפון, תל השומר בדרום וקרית קריניצי ממזרח.
בזכויות הקרקע במתחם מחזיקות שלוש קבוצות. הקבוצה הראשונה מורכבת מהחברות צמח המרמן, אשדר ואזורים, והיא זכאית לבניית כ-500 דירות בארבעה מגדלים. קבוצה נוספת היא חברת ברען המחזיקה בתב"ע לבניית כ-100 דירות במגדל נוסף. הקבוצה השלישית מורכבת מבעלי קרקע פרטיים שיוכלו לבנות 184 בתים דו-משפחתיים ו-156 דירות בבניינים בגובה ארבע קומות, נוסף על 40 דירות בבניינים בני חמש קומות וחזית מסחרית.
צמח המרמן, אשדר ואזורים רכשו את חלקן במתחם בעסקה גדולה שנחתמה לפני שלוש שנים בינן לבין 38 בעלי קרקע שיוצגו בידי עו"ד ברוך אדלר. לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, "צריך להגיע לעסקה כזאת עם הרבה פתיחות ואורך רוח. התנהלות מול 38 בעלי קרקע היא ארוכה ומייגעת, ומחייבת את הצדדים להיות קשובים ולנסות לפגוש את הצרכים הספציפיים של כל אחד מהבעלים. מאחורי כל בעל קרקע יש ילדים, משפחה ואינטרסים כאלה ואחרים שמנהלים אותם. בנוסף, אנשים כל הזמן משנים דעתם, בהרבה מקרים גם אחרי שהחוזים נחתמים".
