שבוע לאחר שמחזיקי האג"ח של חברת אולימפיה דחו את הצעתו של אחד מבעלי השליטה, קארל פרנס, להסדר חוב, נחלץ לטובתו פרופ' אמיר ברנע (מאדריכלי הסדר החוב באפריקה ישראל). חברת הנדל"ן פרסמה הבוקר חוות דעת של ברנע, ובה הוא טוען כי שתי החלופות שמציע פרנס למחזיקים, לאחר כמה שיפורים של ברנע, גבוהות בכ-70% מהסכום שיגיע לבעלי האג"ח בחלופת פירוק החברה. יחד עם זאת, הסיכון בהצעות אלה גבוה יותר.
היקף התחייבויות האג"ח של אולימפיה עומד על כ-210 מיליון שקל. ברנע מעריך כי בהליך פירוק החברה, היקף התמורה לבעלי האג"ח יגיע לכ-80 מיליון שקל בלבד, ולעומת זאת מעריך כי שווי חבילות הפיצוי בשתי החלופות המוצעות נע בין 130-145 מיליון שקל. זאת בהתאם לאומדן שווי שוק של 180-220 מיליון שקל לאולימפיה לאחר ההסדר. כיום שווי החברה עומד על כ-10 מיליון שקל בלבד.
אולימפיה פועלת בתחום הייזום והנדל"ן המניב בארץ, ובמזרח אירופה.
נוסף לפרנס, מחזיקי המניות הגדולים שלה הם אלכס גור, היו"ר אוסקר כצנלסון וכן יוסף בר וחיים גוטרמן, המכהנים כמנכ"לים משותפים.
החברה נפגעה קשה מהמשבר במזרח אירופה, ובמיוחד באוקראינה, שם יש לה כמה פרויקטים יזמיים. בשיא הבועה של טרם משבר האשראי העולמי נסחרה החברה בשווי של 560 מיליון שקל. את מחצית 2011 סיכמה אולימפיה בהפסד של 2 מיליון שקל, כשאת דוחותיה מלווה הערת "עסק חי".
חלופה אחת של פרנס, בהתאם לשיפורים שביצע בהן ברנע, כוללת תשלום של 10 מיליון שקל במזומן למחזיקים, 30% ממניות אולימפיה לאחר ההסדר וסדרת אג"ח חדשה בהיקף של כ-41 מיליון שקל. נוסף לכך יקבלו המחזיקים 10% ממניות החברה הבת נאנט, וזכות מימוש (אופציית PUT) למניות אלה לתקופה של שלוש שנים, תמורת כ-33 מיליון שקל.
החלופה השנייה מציעה למחזיקי האג"ח מזומן וסדרת אג"ח חדשה בהיקפים דומים למוזכרים בחלופה הראשונה, וכן סדרת אג"ח נוספת בהיקף של כ-40 מיליון שקל, וכ-35% ממניות אולימפיה לאחר ההסדר.
"ההצעה מאפשרת פתיחת מו"מ"
ברנע מציין בדוח שפורסם, כי "הצעת המשקיע לאחר שיפורה היא הוגנת לבעלי האג"ח ומאפשרת פתיחת מו"מ עם המשקיע להסדר חובות החברה".
לפי ברנע, "המשקיע מעביר לחברה נכסים בשווי (מאזני) של כ-65 מיליון שקל תמורת כ-55%-60% מהבעלות (בהנחה שיתר בעלי המניות יקבלו עד 10%). שווי השוק הצפוי לחבילה שבבעלותו הוא כ-100-110 מיליון שקל. היחס בין אומדן שווי השוק וההשקעה מהווה, לפחות בחלקו, פיצוי על הסיכון שלוקח המשקיע".
לגבי המחזיקים מציין ברנע כי אלה "מוותרים על 65%-70% מבעלות על חברה אשר ללא תוספת נכסים משמעותית המוזרמת על-ידי המשקיע תהיה חשופה להפסדי שווי עקב אי-יכולת להשלים פרויקטים בארץ, דרישות מהבנקים עקב הפרת Covenants ואי רציפות בניהול".
אולימפיה הציגה הון עצמי של 46.5 מיליון שקל, מזומנים ופיקדונות בהיקף של כ-22 מיליון שקל, לצד התחייבויות שוטפות של כ-334 מיליון שקל.
ברנע גם גויס לאחרונה על-ידי בצלאל איגר, בעל השליטה בחברת הנדל"ן דוראה, בניסיון לסייע לו לגבש הסדר חוב מול מחזיקי האג"ח.
ברנע הבהיר למחזיקים כי ייאלצו לוותר על חלק משמעותי מהחוב במסגרת הסדר, ואתמול צנחה מניית דוראה ביותר מ-27%, לאחר שהמחזיקים התאכזבו מההצעות שהוגשו להם, וכעת הם מאיימים בפירעון מיידי של חובם.