בעוד ארה"ב ואירופה נאנקות תחת משבר החוב וההאטה הכלכלית, מתפקדת בסין בתקופה האחרונה כדוד העשיר בעל יתרות המזומנים האדירות, שיכול לחלץ את מדינות אירופה הטובעות. רק בשבוע שעבר פורסם שבאיטליה פנו לסין, בבקשה שתחלץ לעזרה ותרכוש את האג"ח של המדינה.
אז איך זה שבעוד המדינות המפותחות נלחמות במשבר, הבעיה המרכזית של סין היא היכן להשקיע את טריליוני הדולרים העודפים שלה? סין נהנית בשנים האחרונות מצמיחה מואצת, הנובעת מרפורמות שונות שבוצעו במדינה לאורך שנים, שהתוצאה המרכזית שלהן היא תהליך עיור מאסיבי.
לפי הערכות של חברת מקינזי, עד שנת 2025 יתווספו לערים בסין 350 מיליון תושבים, 200 ערים במדינה יכילו יותר ממיליון תושבים, ו-15 ערים גדולות יכילו יותר מ-25 מיליון תושבים, כל אחת. וכדי להכיל את הצמיחה הזו, צפויים להיבנות כ-5 מיליון בניינים חדשים. התוצאה בפועל של כל הנתונים הללו היא שבערים רבות בסין, לאן שלא תסתכלו, תראו עוד ועוד שלדים של בניינים רבי קומות, שצצים כמו פטריות אחרי הגשם.
מי שזיהתה את הפוטנציאל והחליטה לקחת חלק בחגיגה היא קבוצת קרדן, שבשליטת יוסף גרינפלד ואבנר שנור, שנכנסה לסין כבר לפני כ-6 שנים. "תהליך העיור כאן הוא בממדים שקשה לתפוס", מספר ארז אפלרוט, מנכ"ל GTC סין, החברה הבת של קרדן. "זה כמו שארה"ב כולה תעבור דירה".
"סין שונה ממה שהיא הייתה לפני 10 שנים, ועוד 20 שנה היא שוב תהיה שונה", אומר ג'יימס האקווי, דירקטור בכיר, המתמחה בנדל"ן בסין בחברת המחקר Cushman & Wakefield. ואכן, אם לפני ארבע שנים עוד עמדו שוטרי תנועה בצמתים המרכזיים של בייג'ין, ותפקדו כרמזור אנושי, היום כבר אין לכך זכר, ומרכז העיר מרומזר כולו.
אולם, לצד הפוטנציאל והמספרים העצומים, קיימים גם לא מעט סיכונים בפעילות בסין. ראשית, סין אינה מדינה דמוקרטית. הממשל בה חזק מאוד, ושולט למעשה על המשאבים ובכללם כל שטחי הנדל"ן, אותם הוא מחכיר לגורמים פרטיים. בנוסף, התרבות העסקית בסין שונה מאוד מזו שבמערב, ובנויה בעיקר על קשרים אישיים ומוניטין. וכך, טעות אחת עלולה למחוק מוניטין, ולמנוע מהחברה לעשות עסקים במדינה.
"עסקים של חברות זרות בסין נחלקים לשני סוגים: עסקים עם אסייתיים ועם שאר המדינות בעולם", מספר אלון שלנק, העומד בראש פעילות קרדן בסין. "למדינות שאינן אסייתיות יותר קשה, כי הן מתנהגות הרבה פעמים בהתנשאות, או שהן מציעות בתחילה מחירים זולים בכדי לחדור לשוק, ואז מעלות את המחירים, מה שלא נתפס בעין יפה".
שלנק, המכיר היטב את סין, ונמצא על קו ת"א-בייג'ין כבר שמונה שנים מספר כי דווקא היותה של קרדן ישראלית היווה יתרון בפעילות בסין. "בניגוד למדינות אחרות, שבהן אנו נוטים פחות להבליט את היותנו ישראלים, בסין אנו מדגישים זאת. הסינים מאוד אוהבים את ישראל ובמיוחד את היהודים, בעיקר בגלל תחושת המכנה המשותף, שלשני העמים יש היסטוריה של אלפי שנים", הוא מסביר.
כאמור, למרות הפוטנציאל הגדול, אין הרבה חברות ישראליות שפעילות בסין. קרדן הצליחה לעשות זאת לאט ובזהירות, לאחר שכבר צברה ניסיון בשוק מתפתח אחר: השוק המזרח אירופי. למזרח אירופה נכנסה קרדן עוד בשנות ה-90, ובדרך היא נאלצה לצלוח את המשבר הקשה שעבר על האזור לפני שלוש שנים, אך עדיין יש לה שם פעילות מהותית, בעיקר בתחום הנדל"ן, עם נכסים בשווי של כ-2.4 מיליארד אירו.
"רצינו לשחזר את ההצלחה שלנו במרכז-מזרח אירופה במקום חדש", מספר גרינפלד ל"גלובס" על ההחלטה להיכנס לסין."GTC פולין נרשמה למסחר בבורסה בוורשה ב-2004 ולאחר ההנפקה החברה התבססה. בשלב זה התחלנו לבחון היכן קיימים תנאים דומים של פתיחת השוק ליזמות פרטית".
- ומדוע בחרתם דווקא בסין?
"סין היא מקום שתואם במידה מסוימת למציאות שהייתה קיימת במרכז-מזרח אירופה בתחילת שנות ה-90: שוק חדש שהיה סגור קודם לכן ליזמות פרטית, עם ביקושים גדולים במגזר הנדל"ן. המהפך שעברו מדינות אלה - כאשר המטרה היא לסגור פערים של עשרות שנים מול המדינות המפותחות - מתרחש אחת לכמה מאות שנים.
"סין היא מבחינתנו שער הכניסה לאסיה. היא מובילה את כל היבשת לפיתוח כלכלי מואץ. על פי מחקר שנעשה על ידי ה-OECD, ב-2020 יגיע מעמד הביניים באסיה פסיפיק לכ-1.7 מיליארד נפש, ויהווה כ-54% ממעמד הביניים בעולם".
"חשוב להבין את הצד השני"
שלנק, שעומד כאמור בראש פעילות קרדן במדינה, נשלח בשנת 2003 לסין כדי לבחון האם ניתן להקים בה פעילות. במשך יותר משנה הוא רק הסתובב וחקר את הפוטנציאל. בסופו של דבר, הוחלט בקרדן כי הדרך הטובה ביותר לחדור לסין היא באמצעות חבירה לשותף מקומי. קרדן חברה לחברת Lucky hope, שבראשות פרופ' וילסון יאנג, איש אקדמיה שעשה הסבה לתחום השיווק בנדל"ן, ובשנת 2005 רכשה את הקרקע הראשונה במדינה.
כיום, שש שנים אחרי שהוקמה, כוללת הפעילות של קרדן בסין צוות של 300 איש, כש-98% מהם סינים. לחברה יש שבעה פרויקטים בתחום הנדל"ן למגורים ומרכזי הקניות, בחמש ערים. בנוסף, לפני כארבע וחצי שנים היא החלה גם בפעילות בתחום טיהור המים, והיום יש לה פרויקטים בתחום בארבע פרובינציות.
- האם הקמת הפעילות בסין הייתה יותר קשה ממזרח אירופה?
"זה שונה. התרבות שונה. בסין מאוד חשוב להבין את הצד השני. שיתוף פעולה מקומי מוצלח מותנה בתחזוקה שוטפת של האינטרס ההדדי. כשבוחנים עסקה חדשה, חייבים גם לקחת בחשבון את השיקולים של הצד השני ולהבין אותו, בין אם זה גורם פרטי או ציבורי".
- אתה יכול לתת דוגמה לשוני של סין?
"הארוחות בסין הן מאוד ארוכות, והן מהוות חלק חשוב של הקהילה העסקית המקומית. מטעמי כשרות, אני יושב ואוכל רק תפוח ובננה, כאשר מולי יושבים משתתפים רבים סביב שולחן עגול ואוכלים בהנאה, בקצב איטי, 28 מנות שונות ומשונות. קשה לי להשתלב ולהיות שותף אמיתי לאירועים כאלה".
- איזו עצה היית נותן למי שרוצים לפעול בסין?
"להיות ממוקדים במה שרוצים לעשות, לבוא עם הרבה סבלנות ומשאבים. בדיקת נאותות מדוקדקת תקטין סיכונים, אך היא מחייבת השקעה של משאבים כספיים וניהוליים".
הפעילות המרכזית של קרדן היא בתחום הנדל"ן. הפרויקטים של החברה הם בשטח כולל של כ-3 מיליון מ"ר, ומתבצעים בערים שהן בשורה השנייה והשלישית מבחינת גודלן. בשש השנים שהיא פעילה במדינה השקיעה קרדן בסין הון עצמי 350 מיליון דולר, כאשר סך היקף ההשקעות בהקמת הפרויקטים צפוי להגיע למיליארד דולר, והפרויקטים שלה מניבים תשואת IRR שנתית של 15% לפחות בכל נכס.
- למה החלטתם לפעול בערים מהשורה השנייה והשלישית ולא בערים המרכזיות?
גרינפלד: "רמת הסיכון בבייג'ין ובשנגחאי גבוהה יותר, בגלל מחירי הקרקע והשווי הגבוה של הנכסים, כך שירידה של 10% בשווי נכסים עלולה להתבטא במספרים גדולים. התחרות במקומות הללו היא עם חברות גדולות או עם חברות ממשלתיות. בניתוח נכון של השוק, הבנו שזה לא המקום בשבילנו. אנו פועלים בשווקים בהם אין למתחרים מולנו יתרון משמעותי. בערים בהן אנו פעילים - ערים של 3-10 מיליון תושבים - הממשל המקומי רואה בחיוב את הפעילות שלנו, ומזמין אותנו לבחון פרויקטים נוספים".
"יש מחירים מוגזמים אבל לא בכל המדינה"
סין מציגה בשנים האחרונות נתוני צמיחה מרשימים של 8%-10%, כך שהיא מצמצמת במהירות את הפער מול ארה"ב, וצפויה לקחת ממנה את הבכורה ככלכלה הגדולה ביותר, בתוך 5 שנים. יחד עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שלמרות גודלה האדיר, סין עדיין תלויה במצב כלכלות העולם ומושפעת ממנו מאוד בהיותה מדינה יצואנית. המשבר בארה"ב ובאירופה מעמיד בסימן שאלה את יכולתה להמשיך ולצמוח באותו קצב אליו התרגלנו בשנים האחרונות.
"ההאטה בארה"ב ובאירופה תשפיע על סין", מסכים איתן רכטר, מבעלי השליטה בקרדן, "אבל מדינות מתפתחות כמו ברזיל ואסיה מתחילות לקחת חלק הולך וגדל בייצוא. הצריכה המקומית תחליף לאט לאט את התלות של סין בעולם. גם אם בעקבות ההאטה בעולם הצמיחה בסין תהיה 7% ולא 8%, זה עדיף ממדינות רבות אחרות שמציגות צמיחה של 2%".
שלנק מוסיף שרזרבות העתק של סין, העומדות על מעל ל-3 טריליון דולר, יסייעו לה לצלוח את ההאטה העולמית. "גם אם סין נפגעת מירידת צריכה בארה"ב, יש לה אמצעים עצמיים לפצות עצמה על כך. כלומר, אם תהיה ירידה בביקוש העולמי הממשלה הסינית תצטרך להוציא מכיסה ולהשקיע. הדוגמה הכי טובה זה הרכבת התחתית בעיר דליאן שהייתה אמורה להתחיל לפעול בשנת 2018. בגלל המשבר, כל תוכנית הפרויקט הוקדמה בחמש-שש שנים, כדי לתרום לצמיחת הכלכלה", מסביר שלנק.
תופעות הלוואי של הצמיחה המהירה בסין הן חשש מאינפלציה, וכן חשש מתהליך של התנפחות בועה בתחום הנדל"ן. מחירי הנדל"ן בערים המרכזיות, בייג'ין ושנגחאי, כבר גבוהים מאוד. דירת שלושה חדרים במרכז העיר מגיעה למחיר של 4-5 מיליון יואן (600-800 אלף דולר), זאת בעוד המשכורת החודשית עומדת בממוצע על 600 דולר.
"יש יותר מדי תשומת לב בתקשורת לאזורים מעטים. אמנם יש אזורים עם מחירים מוגזמים, בייחוד בשטחי פרימיום, אך זה לא המצב הכללי במדינה", אומר האקווי. שלנק מסביר כי הוא "מאמין שאין בועה בסין. אבל יש בעיות שחייבים לפתור בטווח הקצר. התהליך המהיר של המעבר לעיר, עלול להביא לאי יציבות".
הבנקים בסין מממנים בערך 55% מהיקף רכישות הנדל"ן. כדי לקרר את השוק הזה הממשל עשה מספר צעדים, כשהמרכזי בהם הוא מגבלות על היקף המשכנתאות: אם על דירה ראשונה ניתן לקחת עד 80% משכנתה, לדירה שנייה כבר יש מגבלה של עד 50%, ולדירה שלישית אי אפשר בכלל לקבל משכנתה. כמו כן, ישנן מגבלות גם על כמות הבתים שיכולה משפחה לקנות בעיר אחת.
"אלו צעדים משמעותיים", אומר האקווי, "ובחמש השנים הקרובות נראה שוק דיור בריא יותר, עם עלייה מתונה במחירים. חברות הבנייה רואות מה קורה, אז הן עוברות לתחומים אחרים כמו שטח מסחרי וכרייה".
גינדי, גרסת סין
זוכרים את פסטיבלי המכירות של קבוצת גינדי, בהם התנפלו המוני אנשים על דירות לרכישה כאילו מדובר בשרפרף מקיקה? אמנם כיום, בעידן המחאה החברתית, זה נראה כזיכרון רחוק, אך מי שרוצה תזכורת לאירועים המפוארים האלה יכול להגיע לעיר שיאן בסין, שם בונה קרדן את אחד מהפרויקטים הגדולים שלה במדינה בתחום המגורים.
מדובר בפרויקט מגורים בינוני בסטנדרטים סיניים, וענק בממדים ישראליים שמיועד לאכלוס של 25 אלף איש. גם שיאן עצמה, על 8.4 מיליון התושבים שבה, היא לא יותר מעיר בינונית במונחים סיניים.
הפרויקט של קרדן נקרא אולימפיק גרדן. בתקופת האולימפיאדה כל עיר בסין קיבלה זכות לקרוא לאחד מהפרויקטים שלה בשם הזה, וקרדן זכתה שהפרויקט שלה בשיאן ייקרא כך. לשם הזה יש משמעות שיווקית מבחינת המיתוג של הפרויקט.
האולמיפיק גרדן מתפרש על פני 550 דונם והוא נבנה בהשקעה של 350 מיליון אירו. הוא מכיל 9,363 יחידות דיור, מתוכן נמכרו כבר מעל לחמשת אלפים. משרדי המכירות של הפרויקט מפוארים למדי, ומזכירים מרכזים למכירת דירות יוקרה. לחברה סוללה של אנשי שיווק ומכירות, ואלה מתחילים כל יום בהתעמלות בוקר כדי לחלץ עצמות לפני עוד יום של מכירת דירות.
מהסרטים בהם נראים אירועי המכירות ניתן לזהות את ההתלהבות וההיסטריה שאפיינה את אירועי המכירות בארץ. גם שם עמדו הלקוחות בתור ארוך לקראת האירוע, והתבצעו הגרלות לקראת בחירת הדירות. "הלופטים בפרויקט נחטפו כמו לחמניות", מספרים לנו במקום.
דירת שלושה חדרים נמכרה לא מזמן ב-40 אלף אירו, וכיום המחיר כבר מגיע ל-60 אלף אירו (ועדיין המחירים זולים משמעותית לעומת בייג'ין, שם עולה דירה באותו הגודל עולה פי שלושה). מה שתרם רבות להצלחת הפרויקט הוא הדגש על בניית מוסדות חינוך. "אנחנו נותנים בפרויקט מענה לחינוך, באמצעות גן ובית ספר סינגפורי, שמופעל על ידי מוסד חינוך מאוד איכותי, וכך הצלחנו למשוך אוכלוסייה איכותית", מספר אפלרוט, שעומד כזכור בראשGTC סין.
כיום בית הספר כולל כ-900 תלמידים, ובעתיד מספרם יעלה ל-2,000. בתחילה הוא נבנה בשל ביקוש מצד האוכלוסייה, אבל היום הוא גם רווחי לחברה. בנוסף, מאז הקמתו, עלו מחירי הדירות בכ-10%.
לאחר שחשו יותר ביטחון בפעילות בסין, עברו בקרדן לעסוק בתחום ההתמחות שלהם - מרכזי קניות. לפני קרוב לשנה חנכו שם את מרכז הקניות "הגלריה" בעיר שנגדו, ששטח המסחר בו עומד על 92 אלף מ"ר. בשנגדו מתגוררים "רק" 1.5 מיליון תושבים. היא נמצאת בבנייה מואצת, וממותגת כעיר בריאות. זו עיר צעירה עם רמת צריכה גבוהה, ולכן הוחלט להקים בה את הקניון.
"במקום הזה חווים מה היא סין החדשה. זהו גם גן עדן לארכיטקטורה, עם הארכיטקטורה הכי חדשנית", אומר אפלרוט. האקווי מסכים ש"הגלריה הוקמה בטיימינג מצוין. פרויקט כזה בעוד שנתיים-שלוש באותו מקום היה נאלץ להתמודד עם תחרות קשה".
תחום הקניונים בסין בכלל נמצא בפיתוח מואץ, כאשר כרגע מתוכננת הקמה של 1,200 קניונים חדשים. פיתוח הקניונים בסין אינו טריוויאלי. הסינים נחשבים לחסכנים, והאתגר הוא לגרום להם להוציא יותר, שכן הם בעיקר חוסכים לחינוך, טיפול רפואי ופנסיה. "כשהסיני ירגיש שיש לו רשת ביטחון בדמות קרנות פנסיה לדוגמה, הוא יתחיל להוציא יותר", מעריך האקווי.
כיום שטחי הקניונים בסין נחשבים למצומצמים ועומדים על כ-0.2 מ"ר לאדם, בזמן שבאירופה מדובר על 0.5 מ"ר לאדם (כי יש יותר חנויות ברחוב), ובארה"ב על 2-3 מ"ר לאדם. "השאלה מה תהיה התרבות בסין", אומר שלנק. "האם היא תהיה קרובה לאירופה, ואז תגדל רק פי 2-3, או קרובה לארה"ב ואז תגדל פי 10. גם אם השוק בסין יאמץ התנהגות אירופאית, עדיין מדובר בפוטנציאל אדיר".
"החלק הואט"
בקרדן לא מסתפקים בפעילות בתחום הנדל"ן, ולפני כחמש שנים איתרו שם פוטנציאל לפעילות נוספת במדינה: תחום המים. עיקר הטיפול הוא בטיהור מי שפכים, והתשואה בפרויקטים השונים עומדת על 15%-18%. גם כאן האסטרטגיה היא ללכת לערים מתפתחות עם פער בין הפיתוח הכלכלי לפיתוח התשתית.
"סין אחראית לרבע מצריכת המים בעולם, וסובלת ממחסור במים ראויים לשתייה. ועדיין, מים לא נתפסו בה כמשאב שצריך לחסוך בו", אומרת איריס ארבל, המנהלת את פעילות המים של קרדן בסין. "לכן מחירי המים במדינה היו נמוכים. אם במדינות מפותחות מים מהווים 2%-3% מההכנסה, בסין הם מהווים 0.3%".
ואם בפעילות הנדל"ן קשה יותר לעבוד עם הממשל, הנחשב לחשדן, הרי שהפעילות בתחום טיהור המים, קלה יותר. הממשל מעודד את הפעילות שכן אחד הפרמטרים שלפיהם הוא נמדד הוא כמה הון זר הושקע בתחום הזה, שהוא מאוד חשוב במדינה.
בניגוד לתחום היזמות, בו קרדן בונה מאפס את הפרויקטים, כאן היא קונה מתקן מוכן, ומייעלת ומשביחה אותו. כך, לדוגמה, לפני שנתיים רכשה החברה בכ-40 מיליון דולר מתקן בעיר שיאן חואה - הנמצאת קרוב לבייג'ין - וכעת היא מתכננת לשדרג אותו.
טיהור המים מהנהר הסמוך למתקן, נעשה בשלושה שלבים. בסופו של דבר שני שלישים מהמים מוחזרים לנהר ממנו הוא טוהר, לפי תעריף שסוכם מראש עם הממשל. השליש הנותר נמכר לשימוש של תעשייה באזור, מה שנחשב לרווחי יותר. מכירת המים לתעשייה נעשית במיזם משותף עם הממשל, ולכן יש לו מוטיבציה לעודד ולפתח אותו.
- יוסף גרינפלד, שש שנים אחרי שהתחלתם לפעול בסין, אתה מרוצה מקצב ההתקדמות?
"אילולא המשבר הכלכלי היינו עושים עוד חצי צעד קדימה. יש דברים שהקצב בהם הואט בגלל האווירה הכללית בעולם, שהשפיעה על כל השווקים וגם על השוק בסין. להתחיל מאפס זה קשה בכל מדינה חדשה, ובסין זה קשה לא פחות, אבל החלק הקשה מאחורינו. בהנחה שנמשיך לפעול בקצב שבו פעלנו בשש השנים האחרונות, אני מאמין שנוכל לפתח בעתיד את הפעילות בסין לממדים גדולים מאוד".
*** הכותבת הייתה אורחת של קרדן בסין
GTC סין
שנת הקמה: 2005
מנהלים: יו"ר: אלון שלנק; מנכ"ל: ארז אפלרוט
פעילות: 7 פרויקטים במגורים ומסחר ב-5 ערים
היקף הפרויקטים: 3 מיליון מ"ר
יחידות דיור שנמכרו מההקמה: 12.1 אלף
מספר עובדים: 300
הכנסות 2009 עד מחצית 2011: 100 מיליון אירו
רווח 2009 עד מחצית 2011: 30.4 מיליון אירו
שווי נכסים: 461 מיליון אירו
