מוטי זיסר משוכנע שהסיבה היחידה לכך ששוק ההון איבד מהאמון בו היא הפרשה שלו עם בנק הפועלים. בגלל הפרסום על חובו האישי לבנק, ורק בגללו, כך טוענים בסביבתו הקרובה, החל מחול השדים. אותו חוב הוא הסיבה לכך שאנליסטים מביטים אל האופק ותוהים מנין תשלם אלביט הדמיה, שבשליטתו, את חובות המיליארדים שלה לבעלי איגרות החוב בעוד שנה וחצי-שנתיים. לגרסתם זו גם הסיבה שבעלי סדרות אג"ח של החברה הבת פלאזה סנטרס מכנסים אסיפה דחופה וסוערת רק מפני שהחברה חילקה דיבידנד לא מאוד משמעותי של 30 מיליון אירו.
פעם, זיסר נהנה מתואר אצולה בבנק. נסיך ממש. עוד כשהיה צעיר נטול ממון ורב חזון, הבנק העניק לו את ההון הראשוני, נתן לו אקוויטי לכל הדברים הגדולים שעשה, להאמין בו ולממן את החלומות שרקם. עד לפני שנים ספורות זיסר נהנה מתואר אצולה גם בקרב פעילי שוק ההון. היה זה רק באוקטובר 2007 שמניית אלביט הדמיה נסחרה על-פי שווי של כ-5.5 מיליארד שקלים; משקיעים רכשו את איגרות החוב של החברה בתשואות נמוכות, כיאה לחברה שהסיכון שלא תשרת את חובה במלואו הוא נמוך.
אבל בבנק הפועלים התחלפה ההנהלה, והנסיך, אם נמשיך עם עולם הדימויים המלכותי, הפך לצפרדע שחייב לבנק, כך פורסם במאי האחרון, כמיליארד שקלים. פעילים בשוק סבורים שאולי הכימיה שהייתה לזיסר עם ההנהלה הקודמת אינה קיימת עם ההנהלה הנוכחית בראשות ציון קינן ויאיר סרוסי. אחרים מסבירים שהזמנים השתנו, ועמם גם מדיניות הגופים הפיננסיים לנוכח סיכונים. כך או אחרת, בסביבתו של זיסר מודים שהוא נפגע מאוד מהבנק, גם ברמה האישית, אולם הם מקפידים שלא לשבור את הכלים: "בנק הפועלים היה ביתו במשך עשרים שנים וימשיך להיות כזה, והוא בטוח שהעניין יסתדר. בכל מערכת יחסים יש עליות ויש ירידות".
דבר אחד די ברור, אפקט בנק הפועלים היכה קשות באלביט הדמיה. מניית החברה, שעמדה ערב חשיפת החוב האישי של בעליה על 34.5 שקלים, נסחרת היום באזור ה-8 שקלים. איגרות החוב צללו גם הן, ולא עזרו ניסיונות ההרגעה של זיסר. אלביט הדמיה פרסמה "דוח מקורות ושימושים" המפרט כיצד היא מתכוונת לעמוד בתשלומים, אילו נכסים תממש, ומתי כל זה יקרה להערכתה. זיסר אף צירף מכתב אישי למשקיעים, שבו התחייב שלא ייקח דיבידנד מהחברה הציבורית לצורך כיסוי חובו האישי.
"הפתיע אותו מאוד הניסיון לחבר בין הנושאים הפרטייים שלו לבין אלביט הדמיה", כך בסביבתו של זיסר. "מי שקורא בדוח רואה, לא באותות ובמופתים אלא בעובדות, שאלביט היא חברה איתנה ויש ביכולתה לעמוד בכל ההתחייבויות שלה ואף מעבר לכך".
את השוק זה לא הרגיע, שכן, גם בלי קשר לחוב האישי לבנק הפועלים, האוויר הדליל של גובהי המינופים של אלביט הדמיה מעורר לפחות אצל חלק מהאנליסטים ומשחקני שוק ההון חוסר שקט ותהיות; עד כדי כך שאחד מהם אומר ש"אם לפני חצי שנה היה ספק, היום השאלה אינה אם אלביט הדמיה תגיע לחדלות פירעון, אלא מתי תגיע לשם".
"איך מישהו יכול להגיד שאין לחברה מקורות הכנסה", מתמרמרים באלביט הדמיה. "יכול להיות שיש כאלה שחושבים כי היחס בין נכסים מניבים ונכסים בשלב היזמות היה יכול להיות יותר טוב. גם אלביט הייתה מעדיפה יחס קצת שונה".
"כבר 17 שנים אומרים על מוטי שהוא ממונף מדי, שלא יוכל לפרוע את חובותיו", מוסיפים בסביבתו של זיסר. "הוא חולם, מממש, והולך הלאה. אבל בין החלומות תמיד מספידים אותו, אומרים שהוא ייפול. תסתכלו על חופי הים של מדינת ישראל - שלושת הפרויקטים הכי גדולים הם פרי ידיו של זיסר: סי אנד סאן, המרינה בהרצליה והמרינה באשקלון. ובכל פעם, עד שהפרויקט הבשיל, אמרו 'הוא לא יצליח, זה שאפתני מדי'. אחר כך הוא יצא למזרח אירופה. העיתונים צלבו אותו; אמרו לו, מה אתה הולך למקום שבו אנשים מרוויחים 100 דולר לחודש ואין להם כסף לאוכל, ופותח קניון. אחרי שבע שנים הוא מכר את חבילת הקניונים הראשונה שלו במזרח אירופה ברווח אדיר. השנה החברה סיימה לבנות את הקניון הארבעים שלה".
- אז הכול ורוד?
"מוטי לא היה רוצה להתחלף עם אף אחד אחר. לאלביט יש פרויקטים נהדרים - גם המיזמים במזרח אירופה, מרכזי קניות ומלונות, גם 49 קניונים בארצות הברית, גם זירה אדירה בהודו. זו חברה נהדרת, שהחזירה את חובותיה ותמשיך להחזיר".
זיסר, עצמו, בהתבטאות אישית נדירה, נענה לפניות G ומסר כי "רבים יושבים על הטריבונה ונותנים פרשנות. זו זכותם ואני מכבד אותם. כשאני מסתכל על הרקורד שלי, אני מבין שיש מי שמדבר ויש מי שעושה. המשקיעים שלי, השותפים שלי, הבנקאים שלי, מחזיקי האג"ח הם שותפיי לאורך כל הדרך - הם קבוצת ההתייחסות שלי והם המפה והמצפן העסקיים שלי. כל אלה שהלכו איתי לאורך כל הדרך יודעים היטב שאלביט הדמיה היא חברה חזקה עם ליבת עסקים בריאה שמעטים יש כמוה. חברה שמנוהלת היטב ושתביא הישגים גדולים, כשם שעשתה זאת בעבר".
הדירוג יורד
זיסר אכן מחזיק ברקורד מרשים של מימושים: בין השנים 2004 ל-2008 מכרה פלאזה סנטרס במזרח אירופה מרכזים מסחריים בסכום כולל של 6 מיליארד שקלים, אולם שנת המפתח בנתון הזה היא 2008 - האחרונה שבה התרחש מימוש, וזה קרה שלושה חודשים לפני פרוץ המשבר הכלכלי הגלובלי. מכאן גם נובעת השאלה האם נוכח הקיפאון השורר בכלכלה האירופית בעיקר והעולמית בכלל, הקשיים למצוא קונים, וקשייהם של הקונים למצוא מימון, לא ימנעו מזיסר לשחזר את הישגי העבר.
מי שאינה משוכנעת ביכולתו של זיסר להחזיר את חובותיה היא חברת הדירוג מעלות, שבתחילת ספטמבר הורידה את דירוג איגרות החוב של אלביט הדמיה ל-BBB, עם תחזית שלילית, תוך שהיא מציינת כי נזילות החברה היא פחות ממספקת, ועל אף שיש לה מוניטין מוצלח במימוש נכסים בעבר קיים חוסר ודאות לגבי יכולה להשלים את תוכנית המימושים שלה.
"נכון לסוף הרבעון השני היו בקופת אלביט הדמיה יתרות נזילות של 580 מיליון שקל", פירטו כלכלני מעלות, "ולאחר מכן השקיעה החברה 150 מיליון שקל בפעילות בארצות הברית. צורכי החברה מהרבעון השני ועד סוף 2012 כוללים תשלומים של 540 מיליון שקל למחזיקי האג"ח ולבנקים, ועוד הוצאות מימון של 250 מיליון שקל, ולפיכך יש פער בין הצרכים העתידיים למזומן הקיים".
באלביט הדמיה מגיבים לדברים: "הדוח משקף פחד שלצורך פתרון החוב עם בנק הפועלים זיסר ייקח דיבידנדים, ולכן הוא התחייב ששנה הוא לא נוגע בכסף של אלביט הדמיה. מעלות עצמה כתבה שהשוק מתייחס לבעיות ברמת החברה האם".
את הפעילים בשוק ההון זה לא מאוד משכנע. "ברור לחלוטין שהם לא יכולים למחזר חוב, וכחברה יזמית הם לא יכולים שלא למחזר. בסופו של דבר זה יגיע לעצירה מוחלטת, כמו דלק נדל"ן וכמו אפריקה ישראל. רוב הסיכויים הם שהבעיה תתחיל מסוף 2012".
- אבל באלביט הדמיה נחושים בכך שהם יכולים לממש נכסים.
"כבר שנה וחצי הם אומרים שהם רוצים לממש, ומחפשים קונה למלונות שלהם. האם יש רוכשים? בין להגיד שאפשר לממש לבין לממש בפועל, גם בסכומים ראויים וגם בקצב הדרוש לשרת את ההוצאות - יש הבדל. היום קשה למצוא קונים באירופה ובארצות הברית, ולקונים קשה להשיג מימון בריבית סבירה. אני מעריך שהיא תצליח לממש משהו באמצע 2012, השוק יגיב בחיוב, תהיה עלייה, יפתחו שמפניה, וב-2013 תגיע הנפילה".
- יש להם דוח שמסביר לפרטי-פרטים מנין יבוא הכסף.
"יש יותר מדי דברים שצריכים לקרות כמו שצריך כדי שהתוכנית שלהם תעבוד. זו לא רמת ביטחון שאני מרגיש נוח איתה. החברה הלכה רחוק מדי, והלכה על הקצה. אגב, היא לא היחידה שעשתה זאת".
- זה התיאבון הגדול של זיסר?
"כן. בשנת 2007 החברה ביצעה מימושים של הרבה מאוד פרויקטים, הייתה לה קופת מזומנים אדירה, והיא השתמשה בה כדי להתנפח, לרכוש המון קרקעות. אילו הייתה מתונה יותר, סביר להניח שלא הייתה מגיעה למצב הזה".
- ומה לגבי פלאזה סנטרס, שנהנית מהכנסות?
"במצב גרוע באותה מידה. יש לה יותר כסף בקופה, אבל סדרת אג"ח ענקית, והיא צריכה לשלם יותר. יש לה קרקעות, אבל לכי תמצאי רוכש לקרקע ברומניה".
- אתה כועס על זיסר?
"לא. זיסר ידוע כ'זיסר בעל החלומות'. איש עם שאיפות ופנטזיות. והוא גם פרסם תשקיף והיה ברור למה מיועד הכסף. אני חושב שהשוק תמחר לא נכון את איגרות החוב שלו, מבחינת רמת הסיכון. חברה יזמית במזרח אירופה לא צריכה להיסחר ב-5%-4.5%. הציבור מטומטם, ולכן הציבור ישלם".
חוב של 10 מיליארד שקלים
באלביט הדמיה כמובן לא קונים את תסריט הבלהות הזה, ומראים, גם אם מאוד בקטן, צעדים חיוביים בכיוון של הצטיידות במזומן. בין היתר, החברה מחזרה ברומניה הלוואה שתכסה את ההלוואה שנלקחה על מלון רדיסון בוקרשט היוקרתי; בחודש הבא צפויה להיחתם עסקה בהודו, למימוש בשלבים של החברה בפרויקט מגורים גדול בצ'נאי. אלביט הדמיה תקבל במזומן 40 מיליון דולרים, ואת שאר הכסף בעסקת קומבינציה שלפי הערכותיה תזרים לה 200 מיליון דולרים בארבע השנים הקרובות - בכפוף לשיווק מוצלח של יחידות הדיור ולמכירתן כמובן.
"נשארה בהודו רק הפעילות של הנדל"ן, והיא תתחיל להניב בקרוב מאוד", אומר רמי גורן, שניהל עבור זיסר את הפעילות בהודו עד לפרישתו בסוף השנה שעברה. "אלה פעילויות שהבשילו פחות או יותר, ומדובר בנכסים טובים מאוד במחירים טובים. נכון שיש תחומים מסוימים שבהם גם הודו סובלת מהאטת פעילות, אבל המצב בה רחוק מזה שבארצות הברית ובאירופה. אלביט לא מתחילה שם יזמויות חדשות, וזה הגיוני. יש נקודה שבה צריך לעצור בדברים הקיימים".
בשבוע שעבר הודיעה אלביט הדמיה על קבלת דיבידנד לראשונה מהחברה הבת האמריקאית EDT, המחזיקה ב-49 קניונים בארצות הברית, בגובה 26 מיליון דולרים, כאשר חלקה של הקבוצה בו הוא כ-12 מיליון דולרים. ובסביבתו של זיסר מוסיפים גם את מכירת חלקו של זיסר לשותפו הוותיק אלי פפושדו בשלושה מלונות יוקרה בלונדון בסוף השנה שעברה. אמנם התמורה הייתה נמוכה מאוד (21 מיליון ליש"ט), אבל לפחות מההלוואות שרבצו על המלונות הצליח זיסר להיפטר.
בקרב המשקיעים המודאגים ממצבה של הקבוצה הכספים הללו הם בגדר "בוטנים". אפשר להבין אותם, שכן היקף ההתחייבויות של זיסר בחברות השונות שלו נוסק עד ל-10 מיליארד שקלים. "ככה נראית חברה שעושה פרויקטים גדולים", מגוננים בסביבתו של איל ההון. "צריך לראות 10 מיליארד שקל יחסית למה. רק רדיסון בוקרשט שווה מיליארד ורבע שקל, והוא אחד משישים פרויקטים בחברה. החברה היא לווה קטנה במערכת הבנקאית, ויש לה אג"חים פרוסים על 15 שנה. כל מימוש גדול יסדר לה את העניינים לארבע השנים הקרובות".
מחזיקי האג"ח של פלאזה סנטרס חשבו, באותה ישיבה סוערת, שמימושים בעתיד אינם דבר כה מרגיע, וטענו כי החברה הייתה אמורה לחלק את הרווח מתוך מימושים שכן בוצעו, וב-2011 לא התרחש ולו מימוש אחד כזה. בסביבת פלאזה סנטרס אומרים על כך: "היום בעלי אג"ח חושבים שהם מנהלים את החברה. זו חברה מפוצצת מהון עצמי. החברה מכבדת אותם, והיא הסבירה להם בעדינות שהם לא מנהלים את החברה".
כאשר חבר אחר שאל פעם את זיסר אם ההעזה הרבה שלו, להתמנף ולעבוד מאוד בגדול, לא מעוררת אצלו חשש, הוא ענה לו: "ליזם כל הזמן יש חששות, אבל יש לו יצרים כאלה גדולים שהם גוברים על החששות". אבל עכשיו, זיסר מוצא את עצמו מתמודד לא עם החששות שלו, אלא עם חששות השוק. מצב מורכב ונפיץ עד מאוד.
זיסר עצמו מסר ל-G: "כואב לי שמספידים אותי, אבל הספדים מוקדמים הם סגולה לחיים ארוכים. הדבר היחיד שזה עושה לי זה דרבון מחודש ליצור ולעשות את הדברים שאני יודע. חשוב להבין שהמספידים אינם יזמים ואינם בעלי חזון עסקי".
"הוא חדשן גדול"
זיסר מתורגל במצבי משבר. הרזומה הארוך שלו מצביע על נועזות ועל חדשנות אבל גם על דמות קונטרוברסלית שנאלצה להגן על מעשיה לא אחת בין כותלי בית המשפט. הוא היה אחד הראשונים שלקח חברת היי-טק - אלביט הדמיה - והפך אותה לחברת נדל"ן - תוך שהוא מעורר ביקורת של המדענית הראשית של התמ"ת אז ושל משקיעים; הוא מהראשונים שגילו את מזרח אירופה ובין הראשונים שיצאו להודו.
אחת העסקות היותר קצרות ומוצלחות שלו הייתה ההתמודדות ב-1996, יחד עם חברו איתן ורטהיימר, על רכישת השליטה באפריקה ישראל: השניים רכשו יחד 20% ממניות החברה, לא זכו בחברה, אולם כדי שלא יפריעו לתהליך המורכב של המכירה קיבלו כפשרה אפשרות למכור את המניות שברשותם לפי ערך של מניות שליטה ולא של מניות מיעוט. כך הרוויחו בתוך שלושה חודשים כמעט 50 מיליון דולרים. השניים טענו, וטוענים עד היום, כי אכן התכוונו לרכוש את אפריקה ישראל, אבל בהחלט מודים כי ה"סיבוב" הזה היה ה"תוכנית ב'" שלהם.
"הוא חדשן גדול", אומרת עליו דמות בכירה בתחום הנדל"ן הישראלי, "אבל גם עודף חדשנות עלול להיות בעייתי, כאשר לא מתלווה אליו זהירות".
אורח חייו היום רחוק שנות אור מילדותו כילד עני בשכונת התקווה ובבני ברק; במשרדו, מצד אחד ארון ספרי קודש, מצד שני מקרר יינות ומעליו בקבוקי קריסטל מהודרים זהובי תוכן - וויסקי וקוניאק. הוא מתנייע במטוס פרטי, צ'לנג'ר 604, שבו הוא מטיס חברים ומקורבים לקונצרטים ברחבי אירופה. הטירה שבנה לו בפתח תקווה משתרעת על-פני 3,000 מטרים רבועים, ועל עיצוב הפנים שלה הופקדה אדריכלית האלפיון אורלי שרם. בקומה התחתונה של הבית יש בית כנסת, מקווה, בריכה, באולינג, סנוקר, אולם קולנוע פרטי ומכונות משחק.
זיסר הוא בן לניצולי שואה מפולין, דבר שאותו הוא חוזר ומזכיר בכל קניון שהוא פותח שם. לאנשי קרקוב אמר, עם פתיחת מרכז הקניות שם, "היינו צריכים לבוא אחרי 57 שנה ללמד אתכם, שראיתם אותנו הולכים למות, איך לחיות".
בשנות ילדותו זיסר למד בחדר, ולמזלו שכנעו את אביו לשלוח אותו לישיבה שמלמדת גם לימודי חול. כך הגיע לנתיב מאיר, ה"הרווארד של הדתיים" באותה תקופה. אברום בורג היה איתו בחדר והמחזור מתחתיו הוא מחזור האלופים - יאיר נווה ואלעזר שטרן. בצבא למד בכרם יבנה בישיבת ההסדר, היה שנה בכולל, והיה מ"פ השריון הראשון מישבות ההסדר. לאחר מכן למד כלכלה באוניברסיטת בר-אילן, והתחתן עם ד"ר ברכה זיסר, נצר למייסד העיר בני ברק, יצחק גרשטנקורן, שאותה הכיר באמצעות אחת מבנות הדודה שלה.
בשנת 1980, בגיל 25 בלבד, יזם את העיר החרדית הראשונה מעבר לקו הירוק, עמנואל, עם שלושה מחבריו ללימודים: ישראל חרמץ, מאיר מנדל ויעקב קאופמן (בתחילה קראו לעצמם "חבורת מחוזק", ראשי התיבות של שמות ארבעת היזמים). לא היה לו כל הון ראשוני, ולכן להקמת החברה שתבנה את העיר הביא כמשקיעים את איל ההון היהודי-בריטי זלמן מרגוליס ואת בן דודה של אשתו פנחס ארנרייך. הפרויקט לווה בשורה ארוכה של שערוריות שכללו פשיטת רגל, משתכנים שנותרו ללא קורת גג וכדומה.
בשלב מסוים מכרו ארבעת היזמים את חלקם למרגוליס, תמורת מיליון וחצי דולרים כל אחד. לימים, לאחר קריסת החברה ובריחת מרגוליס פושט הרגל מהארץ, מפרק החברה פרופ' יעקב נאמן תבע בחזרה את הסכומים הללו, ואף כתב כי "המשיבים (זיסר ושותפיו) ויזמים נוספים תרמו תרומה מכרעת למצב שנוצר (כלומר פשיטת הרגל) על-ידי שאיבת סכום אדיר מקופת החברה לכיסיהם של ארבעה יזמים תמורת הסכם מחפיר".
מקורבי זיסר מספרים כי הפרידה הייתה שלוש שנים וחצי לפני הקריסה, כאשר החברה הייתה בשיא פריחתה, וכי היא נבעה מחילוקי דעות על אופי העיר. מרגוליס וארנרייך רצו עיר חרדית בלבד, וזיסר ושותפיו חשבו על שילוב של שכונות דתיות לאומיות. סביב המחלוקת הזאת - כך המקורבים - מרגוליס "קנה החוצה" את זיסר ואת האחרים. בבוא הכונס לטפל בשוקת השבורה שנותרה, הוא גילה מצד אחד קופה מרוקנת, ומצד שני חבורת יזמים אשר שלשלה לכיסה לא מעט כסף במהלך הדרך, מאותה קופה שהתרוקנה. עסקת המכירה גם עמדה במרכז חקירה של מס הכנסה, והפרשה הסתיימה בכופר.
הקרב על המרינה
אחרי עמנואל עבר זיסר לאפריקה, לתקופה של כעשר שנים. עו"ד אליהו מירון ז"ל ערך לו היכרות עם המיליונר היהודי גרמני הנרי לנדשפט, וזה שלח אותו לדרום אפריקה לפקח על בניית אלפי יחידות דיור שהקים. בתוך פחות משנה הפך לשותפו של לדנשפט. במקביל חבר גם ליזם המלונאות היהודי סול קירשנר, בעל רשת סאן אינטרנשיונל.
קירשנר לימד את זיסר את יסודות המלונאות, ולא בדרך הקלה: ממשלת מדינת החסות בופוצואנה הציעה לזיסר הצעיר בונוס של 2 מיליון דולרים - אם יגמור עד יום העצמאות שלהם מלון, שאותו עמדה לנהל החברה של קירשנר. חודש לפני הדד-ליין קירשנר נכנס ללובי, הסתכל, ואמר, הבריכה לא במקום. כשאני בלובי של המלון, הודיע לזיסר, אני צריך לראות את כל החתיכות שיושבות על הבר בבריכה. זיסר פרץ בבכי - הנה הבונוס מתאדה. קירשנר שם יד על כתפו והסביר לו, אתה חושב כמו בחור ישיבה, כל דבר יכול להיות ככה או ככה. אבל מלון הוא דבר פשוט. אנשים באים לשם בשביל שלושה דברים: לאכול, לשתות, וסקס. לכן הם צריכים לראות מהלובי את החתיכות בביקיני. כדרכן של אגדות כאלה, בסוף כמובן המלון היה מוכן בדיוק בזמן, וקירשנר הביא לזיסר שיבאס ריגל נדיר במיוחד שממנו לגמו השניים בעת שצפו מהלובי בנוף הבריכה.
בשנות ה-80, עם שובו לארץ, היה מעורב זיסר בשני פרויקטים שעוררו לא מעט מחלוקות סביב הפקעת קו החוף לטובת דיור לעשירים - סי אנד סאן בצפון תל אביב והמרינה בהרצליה עם מגדלי הדירות. סי אנד סאן נבנה עד שבעים מטרים מקו החוף, בניגוד גמור לתוכנית המתאר הארצית לחופי ישראל (תמ"א 13), שאוסרת להתקרב יותר ממאה מטרים לקו החוף.
מקורבי זיסר מכנים את המהומה הציבורית שקמה "אחד השקרים הכי גדולים שיש. הקרקע נקנתה עם כל האישורים, תמ"א 13 עוד לא הייתה אז. סי אנד סאן היה הסנונית הראשונה בצפון החדש של תל אביב. היום זה אחד הפרויקטים הכי יקרים בארץ, אבל כשמוטי בנה הוא היה צריך להתחנן למשפחות מדרום אפריקה שיבואו לקנות".
סיפור מרינה הרצליה היה סבוך אף יותר. חלקו עודנו מצוי בהליך משפטי ובערעורים הדדיים של זיסר ושל העירייה, אולם עניין שבו פסק בית המשפט במפורש נגד הדרך שבה נבנה הפרויקט הוא דירות הנופש. העניין נוגע לכך שעל קו החוף מותר להקים רק מלונות ולא דירות מגורים. זיסר מכר לחברות בנייה שונות את זכויות הבנייה, ובמשותף עמם שיווק את הדירות כדירות יוקרה למגורים, שנחטפו כלחמניות במחירים גבוהים במיוח. בתום מאבק ארוך קבע בית המשפט כי הדירות במרינה חייבות להיות דירות נופש שמושכרות לאחרים חלק מהשנה, למעט כ-300 דירות שנמכרו עד תאריך מסוים, ושקוניהן לא היו מודעים לבעייתיות בנכס החדש.
המרינה בהרצליה סללה בפניו של זיסר את הדרך גם לבניית המרינה באשקלון, מכרז שבו הקבוצה שהוביל, עם יולי עופר ועם מוזי ורטהיים, הייתה היחידה שניגשה. גם כאן הבנייה הייתה על חשבון היזמים, ובתמורה קיבלו שטחי בנייה בעורף המרינה. גם באשקלון נבנו דירות מגורים על קו החוף, אולם שם המכרז אפשר את הקמתן.
אלי אלעזרא, היום בעלי אלבר והכשרה ביטוח, ואז מנכ"ל החברה הכלכלית באשקלון, שטיפלה במכרז יחד עם המינהל ועם העירייה, מפרגן לזיסר: "אשקלון של לפני עשרים שנה לא הייתה מקום אטרקטיבי. אחד היתרונות של מוטי הוא שיש לו חזון וידע ודמיון. הוא רכש ידע רב במרינה בהרצליה, ולא היו רבים אז בארץ שהבינו במרינות. מתוך עשרות גופים שרכשו את מסמכי המכרז הייתה הצעה אחת, שהוא הוביל".
זיסר ואלעזרא נשארו ידידים, ועשר שנים אחר כך, כאשר אלעזרא רצה לרכוש את חברת אפרידר האשקלונית, הוא חבר לזיסר כמממן. אולם לאחר שהמכרז התארך והמחיר עלה, פרש זיסר והותיר את אלעזרא לארגן מימון ברגע האחרון. "ממש לא כעסתי עליו", אומר אלעזרא. "הוא מעולם לא התחייב לשלם כל מחיר. נשארנו בקשר חברי. הוא אדם מוכשר באופן חריג, עם מעוף ועם חזון שמעטים ניחנים בו, ואומץ בלתי רגיל".
בכינרת מעורב זיסר בפרויקט המחייב ייבוש של , 17 דונמים בחוף הצפוני, שעליהם יקומו טיילת ומלון סוויטות. גם למכרז הזה הוא היה היחיד שניגש, וגם שם ספג ביקורת. "מינהל מקרקעי ישראל ומשרד התיירות מוציאים מכרז שבו מפורט מה צריך לייבש לצורך הטיילת", מתקומם מקורב לזיסר, "ואומרים, 'זיסר עוד פעם ייבש את הים'. מה, מוטי החליט לייבש את הכינרת, או את חוף הים של הרצליה? מוטי קם בבוקר והחליט לבנות שוברי גלים? המדינה הוציאה את המכרזים האלה, ומוטי רק ניגש אליהם".
"יזמים זה רצי מרתון"
על היציאה לחו"ל החליט זיסר לפני עשרים שנה. בעבר אמר כי החלטתו נבטה ביום שבו זוכה בבית המשפט בפרשת המרינה. מבחינתו, זה המקום שבו "מתקנים לאחור את המכרזים" ועם זה "הוא לא היה יכול לחיות", אומרים בסביבתו הקרובה.
ההתחלה הייתה במלונאות באירופה. מהר מאוד חבר שם לאלי פפושדו, ויחד קנו את מלון ויקטוריה באמסטרדם, תחילה עם ז'ק דלל, שנפרד מהם בהמשך. הם הקימו יחד את חברת פארק פלאזה סנטר לפני כ-13 שנה, לאחר מכן הפרידו את פעילות המרכזים המסחריים (זיסר) ואת ניהול המלונות (פפושדו), אולם נותרו שותפים במלונות רבים באירופה. השותפות והחברות בין בחור הישיבה לשעבר ובין הנהנתן בעל הדימוי ההולל מחזיקה מעמד עד היום.
"מוטי חבר מאוד קרוב שלי", אומר פפושדו. "אנחנו שותפים כבר כמעט 18 שנה. הוא יזם מדהים שעשה דברים מכובדים. אני חושב ששוק הכספים הישראלי עושה לו עוול בכל הנבואות האלה שהוא ייפול. השוק מתנהל לפעמים בצורה קיצונית. כשדורך כוכבו של אדם מרעיפים עליו את כל שבחי העולם, וכשיש בעיה הכי קטנה השוק מתנהג באופן היסטרי ולא שקול. גם מוטי וגם אני יזמים, ויזמים זה רצי מרתון, צריך לשפוט אותם לטווח הארוך. אנחנו מייצרים את המוצר שאנשים משחקים איתו בניירות אחר כך".
כשזיסר כבר היה פעיל באירופה, אהרון מאיר, מי שהיה בעבר מנכ"ל בנק המזרחי, לקח אותו להונגריה וערך לו היכרות עם קבוצה הונגרית שהיה לה מגרש, עם תוכניות למרכז מסחרי. שותף אחר של זיסר באותה תקופה היה יולי עופר. זיסר בנה את דונה פלאזה, אחד ממרכזי המסחר והבידור הגדולים בבודפשט, ונזקק למימון, שאותו קיבל מעופר. ב-1987, כאשר רצה זיסר להתרחב ולבנות קניונים נוספים, הוא מכר לעופר את הדונה פלאזה, ובכסף הקים כשבעה-שמונה קניונים נוספים.
ב-2001 שוב כדררו השניים ביניהם את הדונה פלאזה, והפעם היה זה זיסר שקנה מעופר את הקניון, יחד עם עוד שני קניונים. "עופר היה אחד המשקיעים הראשונים שעבד עם זיסר", מספרים אנשים שמכירים את שניהם. "הוא אהב את מוטי אהבת נפש".
אהבת הנפש לא מנעה לימים מזיסר ומחברת האחים עופר של יולי ז"ל ושל ילדיו דורון וליאורה, בניהולו של אבי לוי (היום מנכ"ל מליסרון) לנהל סכסוך בן חמש שנים על כמה מיליוני שקלים, עלות הקמת חניון במרינה בהרצליה. לאחר כמה ניסיונות גישור שלא עלו יפה הגיעו הצדדים לבית המשפט, שהכריע במאי השנה לטובת זיסר וחייב את העופרים בתשלום של כ-6 מיליון שקלים.
עסקיו של זיסר התרחבו והלכו מאז המלונות והקניונים הראשונים ההם, וכעת הם פרוסים על-פני שלוש יבשות, מלאים פוטנציאל, אבל גם צריכים להוכיח שהפוטנציאל הזה יתממש בזמן הנכון ובמחיר הנכון להחזיר את החובות. "נוכיח לכולם שאנחנו משלמים את האג"חים רבעון ועוד רבעון", אומרים בחברה. ובינתיים, זיסר בעל החלומות צריך למתן מעט את החשק שלו לפרויקטים חדשים.
"אם הוא לא מתאפק", אומר אדם שמכיר אותו היטב, "הסביבה מרסנת אותו. הוא, עם הלהט שלו, יכול לשכנע את כולם; אבל אם הוא רוצה לעשות משהו שלא עומד בדוח מקורות ושימושים, מועצת המנהלים שלו אומרת לו לא".
