מאז התפרקה קבוצת הרכישה להקמת פרויקט "רביעיית פלורנטין" בתל-אביב לפני שנה וחצי - פירוק שסימל את תחילת הדעיכה של הטרנד הלוהט - ספגו קבוצות הרכישה קיתונות של ביקורת. רוכשי דירות קבלו בעיקר על כך שתקציבים נפרצו ועלויות לא צפויות הושתו עליהם, וטענו כי פרויקטים התעכבו (ועדיין מתעכבים) וכי הדרך לדירה נמשכת שנים רבות. זוהי, כמובן, רק רשימה חלקית של הפרשות שרחשו סביב מארגני קבוצות קטנות כגדולות.
לרוב, מופנות הטענות נגד מארגני הקבוצות, ונדיר שיש טענות נגד בעלי הקרקע שעליה אמור לקום הפרויקט בו חלמו לגור חברי קבוצת הרכישה. והנה, בשבוע שעבר, בצעד נדיר, הגישו חברים בקבוצת רכישה להקמת פרויקט בן 180 דירות בשכונת הדר גנים בפתח-תקווה תביעה כנגד בעלות הקרקע שמהן סיכמו לרכוש מגרש לבנייה.
מרבית התובעים הם אנשים מהיישוב, שאמורים היו לקבל בסוף התהליך דירה למגורים (עבור חלקם מדובר בדירתם הראשונה), אך כמעט שנתיים אחרי שהחלה להתגבש הקבוצה, הם נותרו ללא דירה, ומשום שמחירי הדירות עלו בשיעור דו-ספרתי בשנתיים שעברו מאז - כנראה גם ללא אופק לדירה.
כתב התביעה שהגישו מגולל את סיפורם הפתלתל של חברי הקבוצה בדרך לדירה שמעולם לא קיבלו, וגם מעלה נקודות עקרוניות - וכואבות - שעומדות ביסוד כל קבוצת רכישה באשר היא.
החלום: 4 חדרים ב-900 אלף שקל
תחילת הסיפור בנובמבר 2009. הנדל"ן פרח, מחירי הדירות היו במגמת עלייה, וישראלים רבים הצטרפו לקבוצות רכישה במטרה לקנות דירות חדשות במחירים מוזלים. איילה אגם, חברה שהקימו יוצאי צבא קבע, ושניגשה למכרז דרום הקריה בתל-אביב (והפסידה לחברת גינדי), החלה לגבש קבוצת רכישה במטרה להקים פרויקט מגורים למגזר הדתי במגרש שבין הרחובות דרך מנחם בגין, רחוב הרב פינצ'י ורחוב ניסים יצחק בפתח-תקווה.
מדובר היה בפרויקט לא קטן, שהיקפו נאמד ב-200 מיליון שקל, ושצפוי היה לכלול בניין בן 9 קומות ועוד שני מגדלים בני 17 קומות. המחיר המשוער לדירת 4 חדרים היה 900 אלף שקל.
כבר בסוף 2009 החל המשא-ומתן עם בעלות המגרש לרכישת הקרקע לפרויקט, וכל חבר קבוצה הפקיד מקדמה בסך 100 אלף שקל בשלבים הראשונים לתהליך, שנמשך יותר משנה. אך לקראת כריתת ההסכם הסופי לרכישת הקרקע, ולאחר שסוכמו עקרונית פרטיו, נסוגו מוכרות הקרקע מהעסקה במפתיע.
לכן הגישו 70 מחברי הקבוצה, באמצעות עו"ד ארנון גרפי ועו"ד תומר מזרחי ממשרדו, תביעה כנגדן על סך 9.6 מיליון שקל לבית המשפט המחוזי.
בשל עליית מחיר הדירות מאז סוף 2009, טוענים התובעים כי נגרם להם נזק כספי כבד ותובעים בגין אובדן הזדמנויות עסקיות ממשיות חלופיות, מניעת רווח צפוי, עוגמת-נפש וסבל, והוצאות כספיות בניהול המשא-ומתן שכשל בשל נסיגתן מהעסקה של בעלות הקרקע.
מכתב התביעה עולה כי בעלות הקרקע היו מעורבות בהתוויית העסקה: הן קבעו את תנאיה המסחריים, השתתפו בבחירת קבלן מבצע, נכחו בפגישות הקבוצה ובחרו לעצמן דירות בפרויקט, כחלק מההסכם שהתגבש.
המוכרות התחייבו שלא לקיים משא-ומתן בנוגע לקרקע עם אף צד שלישי מלבד איילה אגם, במסגרת "No Shop Agreement". זאת, בניגוד לשיטה הרווחת בענף, ולפיה מארגן הקבוצה רוכש אופציה לקניית המגרש (בדרך כלל בסכום לא מבוטל בגובה כמה מיליוני שקלים), וחברי קבוצת הרכישה מתחייבים לממש את האופציה ולרכוש את הקרקע בתוך פרק זמן מסוים.
דרישות קיצוניות
לאחר חצי שנה של דין ודברים, ולאחר שחברי הקבוצה חתמו על הסכם השיתוף והפקידו מקדמה, כאמור, דרשו לפתע מוכרות הקרקע שתופקד לטובתן ערבות בנקאית בסך 46 מיליון שקל כתנאי לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים על הקרקע, על-פי התביעה. לדברי גרפי, מדובר בדרישות חדשות שהועלו לראשונה וש"חורגות לחלוטין מהסכם העקרונות ומהסיכומים שהושגו בין הצדדים".
נוסף לכך, הציעו מוכרות הקרקע להפוך את העסקה לעסקת קומבינציה, "דרישה קיצונית אף יותר מקודמתה ואשר עומדת בניגוד מוחלט לכל הסכמה שהושגה עד כה, מייקרת את עלות העסקה במיליוני שקלים ומחייבת את הרוכשים להוסיף סכום כסף בשיעור ניכר ממחיר הדירה שרכשו". כך על-פי התביעה.
למעשה, ביקשו בעלי הקרקע שהרוכשים ירכשו ישירות מהקבלן את הדירות ויישאו בעלויות המס והמע"מ, כמו בעסקת מכר רגילה, דבר שייקר את מחיר דירות הרוכשים בכ-7% ממחיר הדירה הקודם, לטענת התובעים. עסקת קומבינציה היתה הופכת את הפרויקט ליזמי מיסודו.
למרות התביעות החדשות, ומתוך רצון למנוע את פיצוץ העסקה בשלב כה מתקדם, נעתרו חברי הקבוצה לדרישות המוכרות. אגב, לא מעט חברי קבוצות מספרים בשיחות סגורות כי הם מתנהלים בצורה דומה: הם זקוקים לדירה ומפחדים לעשות צעדים שיפגעו בהקמת הפרויקט. מתוך פחד, ומתוך חוסר ברירה, רבים מהם נכנעים לדרישות מבעלי הקרקע ולתוספות כסף שדורשים מארגנים שונים, בשל חריגות תקציב, בעיקר.
אך גם אחרי שהסכימו חברי קבוצת הרכישה בהדר גנים לדרישות החדשות, הודיע בא-כוחן של המוכרות על הפסקת המשא-ומתן.
בפני שוקת שבורה
"כתוצאה מההתנהלות הפסולה של הנתבעות ופרישתן מהמשא-ומתן, נגרמו נזקים כספיים עצומים לתובעים, אשר כלכלו צעדיהם בהתאם ושינו מצבם לרעה, תוך שהם מסתמכים על ניהול המשא-ומתן ומצגי הנתבעות ומצפים לבניית הפרויקט", כותב עו"ד גרפי בתביעה. "עניינה של התביעה הוא פיצוי לתובעים בגין משא-ומתן שנוהל עימם בחוסר תום-לב ובדרך בלתי מקובלת המנוגדת לדין. אך בתביעה קיים גם רצון לקביעה עקרונית, תקדימית וחשובה, לפיה לא יתאפשר עוד לנהוג בחוסר אחריות וזלזול (לשון המעטה) בזכויותיהם, מאווייהם וכספיהם של המנויים על קבוצת רכישה ככלל, ורוכשי דירות פוטנציאלית בפרט, וקביעה כי יש לנהוג במשנה זהירות בניהול משא-ומתן עם כל רוכש ככלל כאמור, קל וחומר כאשר מדובר בקבוצת רכישה המונה מאות אנשים ומשפחות, אשר תולים עיניים בתקווה ובאמונה כי הדברים מתנהלים ביושר, אחריות, הגינות, מקצועיות ובוודאי שעל-פי דין".
הסכום שדורשים התובעים, 9.6 מיליון שקל, מגלם את הסכום שצריכים להוסיף חברי הקבוצה על מנת לרכוש כעת דירה זהה באזור, שנהנה מעליית מחירים.
"הפרת ההסכם העמידה את התובעים בפני שוקת שבורה וללא דירה מגורים אותה התכוונו לרכוש לאחר כריתת ההסכם, דבר המצריך אותם להמשיך ולשלם דמי שכירות או להיות סמוכים אל שולחן הוריהם, ולרכוש דירה במחיר הגבוה עשרות מונים ממחיר הדירה בפרויקט", נכתב בתביעה. "בשל אי-קיום ההסכם על-ידי הנתבעות, נשללה ונמנעה מהם הזדמנות עסקית חלופית לרכוש דירה בפרויקטים מקבילים במחיר אטרקטיבי, שכן כיום נוכח נסיקת מחירי הדירות ואכלוס הפרויקטים המקבילים הרי שעליהם להוסיף סכום כסף גדול לרכישת דירה זהה באותו אזור, נזק לגביו אחראיות הנתבעות עקב ניהול המשא-ומתן בחוסר תום-לב".
"סיפור עצוב ולא רציונלי"
מה גרם לפיצוץ העסקה אחרי חודשי משא-ומתן ארוכים, חלופת מסמכים, והכנות לקראת הפרויקט מבחינת מס, תכנון אדריכלי ועוד? הדבר יתברר בעתיד. האם הוצע לבעלות הקרקע מחיר גבוה יותר על המגרש? לא ברור, אם כי מקורות נדל"ן הבקיאים באזור זה סיפרו ל"גלובס" שבעבר ניהלו בעלות הקרקע משא-ומתן על אותו המגרש עם כמה יזמים.
איתן לוי, מבעלי איילה אגם, קורא לפרשה "סיפור עצוב ולא רציונלי". הוא מודה כי טוב היה לו נחתם הסכם אופציה. "בדיעבד, ברור שאם היה הסכם אופציה הן לא היו יכולות לסגת או שהיה לזה מחיר כבד".
האם המקרה מוכיח שחברי קבוצות רכישה נותרים "ללא אמא ואבא"? לדברי לוי, "מערכת משפטית שלמה ליוותה את הקבוצה. ההתקשרות היתה בין הקבוצה לבין בעלות הקרקע. אבל העסקה לא יצאה לפועל. בכל העסקאות שלנו אחר-כך היה הסכם אופציה - זו הדרך היחידה לוודא שהעסקה תושלם".
אבי קרני, בנה של אחת מבעלות הקרקע, סירב להגיב, ומסר בשם הנתבעות ובא-כוחן כי הן יענו על הטענות בבית המשפט.