"זו לא שאלה של האם, אלא מתי ובכמה ירדו מחירי הנדל"ן למגורים?". כך פותחת איילת ניר, כלכלנית המאקרו הראשית בבית ההשקעות פסגות, את סקירת המאקרו שלה העוסקת בשוק הנדל"ן בישראל. גם ניר מצטרפת לכלכלנים אחרים שצופים האטה בשוק הנדל"ן נוכח הנתונים האחרונים שהצביעו על ירידה בביקושים ובמכירות דירות חדשות, לצד הגדלת ההיצע. בשבוע שעבר הצהירו גם כלכלני בנק לאומי ואלכס זבז'ינסקי מדש כי הם צופים ירידות מחירים בשוק.
"הגידול בהיצע הדירות והירידה במקביל בביקוש לדירות, יצרו מגמת עלייה במלאי הדירות החדשות למכירה בשנתיים האחרונות, לרמה הגבוהה ביותר מזה 4 שנים", כותבת ניר. "מגמה זו צפוי להימשך ולהוביל לירידה במחירי הדירות, שתחל להערכתנו כבר במהלך חצי השנה הקרובה".
מקור: פסגות
על פי נתוני הלמ"ס, ב-8 החודשים הראשונים של שנת 2011 הסתכם הביקוש לדירות חדשות ב-38 אלף דירות, והוא מצוי במגמת ירידה בשל נסיגת משקיעים משוק הנדל"ן, הגבלת התנאים לקבלת משכנתאות ועוד. בצד השני של המשוואה, צד ההיצע, נתוני הלמ"ס מצביעים על קצב התחלות בנייה שנתי של 44 אלף דירות וקצב גמר בנייה של 33.6 אלף דירות חדשות.
"לראשונה מזה מספר שנים, היקף התחלות הבניה גבוה מהגידול נטו במספר משקי הבית (כ-38.9 אלף בממוצע לשנה ב-7 השנים האחרונות)", כותבת ניר.
ירידות מתונות, לא נפילות
אז בכמה יירדו מחירי הדירות? "זו שאלת מיליון הדולר", כותבת ניר, ומציינת 2 גישות היום בשוק: הראשונה גורסת כי אנו עומדים בפני ירידת מחירים חדה של 30% ויותר, ואילו השנייה גורסת כי מחירי הדירות יירדו באופן מתון. תומכי הגישה הראשונה נוהגים להשוות את שוק הנדל"ן בישראל לזה שבארה"ב ערב התנפצות הבועה, ואאלה התומכים בגישה השנייה טוענים כי אין להשוות בין השווקים.
"אנחנו לא צופים תסריט כזה בישראל", כותבת ניר, תוך שהיא מתייחסת לנפילות במחירי הבתים בארה"ב לאחר פיצוץ הבועה, עיקולי בתים רבים והפסדי עתק לבנקים ולבעלי הדירות. "גם אם תתרחש ירידה במחירי הדירות (כפי שאנו צופים), היא לא תהיה מלווה במשבר כלכלי דומה שיוביל לעלייה כה חדה בשיעור האבטלה במשק. בנוסף, בשונה מבארה"ב, בישראל אין יכולת להחזיר את הנכס המשועבד ולמחוק את כל החוב, באם שווי הנכס נמוך משווי החוב. מסיבה זו, משקי הבית יעדיפו לשמור על הנכס ככל שיוכלו, ואין לצפות כי המערכת הבנקאית תיאלץ למכור בחסר מלאי עצום של דירות מעוקלות".
אז למה כן יש לצפות? לדברי ניר, הירידה בביקושים לדירות ירדה באופן זמני והיום ישנו בשוק מצב של "ביקוש כבוש" בו אנשים ממתינים לירידת מחירים ואז ירכשו דירה. מכאן היא מסיקה כי ירידות המחירים יהיו מתונות.
"מחירי הדירות יחלו לרדת במהלך 6 החודשים הקרובים", כותבת ניר. "עם זאת, היקף הירידה צפוי להיות מתון בהשוואה לעבר ולהימשך לאורך תקופת זמן מצומצמת יותר. המספרים שהופיעו בכלי התקשורת (30% ואחרים) הינם מוגזמים".