בניינים רבים ברחבי הארץ מתאימים לחיזוק מבנים בהתאם לתכנית מתאר ארצית המיועדת לכך והמכונה תמ"א 38. מטרתה של התכנית הייתה עידוד דיירי בניינים ישנים, שהוקמו לפי היתרים שניתנו לפני 1.1.80 לחזק אותם, באמצעות הענקת זכויות בנייה לבניית דירות נוספות. במציאות הנוכחית היא שיזם מציע לדיירי הבניין לחזק אותו, להתקין מעלית, לשפץ את הכניסה והמראה החיצוני, להוסיף ממ"דים לדירות ועוד, ובתמורה הוא מקבל את הדירות החדשות והן הרווח שלו מהמהלך.
אמנם תמ"א 38 כוללת דרכים נוספות לחיזוק המבנה, שלא כוללות בניית דירות חדשות, אך באופציות אלו הדיירים עצמם יאלצו לממן את החיזוק של הבניין, דבר שהופך אותן לפחות פרקטיות במציאות הישראלית.
על פי החוק, אם שני שליש מהדירות שיש להן שני שליש מהרכוש המשותף, יסכימו לתכנית של יזם כלשהו לחיזוק הבניין ובניית הדירות החדשות, אז ניתן להגיש תביעה כנגד השליש "הסרבן", המתנגד, ולכפות עליו את הבנייה.
הסכמות בעניין זה ניתנו למפקח על רישום מקרקעין, שהוא גם המפקח על בתים משותפים. לאחרונה נתנה המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה החלטה תקדימית (ונדמה כי גם ראשונה מסוגה), אשר כפתה על דיירת סרבנית את חיזוק המבנה.
הדיון נסב סביב בניין מספר 30 ברחוב י"ל ברוך בהרצליה. חמש דירות מתוך שש הדירות בבניין הסכימו לתכנית הקבלן שאמור היה לחזק את המבנה ולתת, בין היתר, מרפסת לכל דירה, וכנגד זה תיבנה קומה נוספת עם דירות ויציאות אל הגג החדש.
משפחת זוסקוביץ, שהתנגדה למהלך, היא הבעלים של דירה בקומה האחרונה וטענה כי הבנייה פוגעת בקניינה, בין היתר בשל הגדלת צפיפות, בניית מרפסת מתוך ביתה וכניסה לפרטיותה.
המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה, אסתי רחל, דחתה את טענות זוסקוביץ ואישרה, בהחלטה תקדימית את הבנייה, והוסיפה כי אם זוסקוביץ לא תהיה מעוניינת במרפסת, הנבנית כתוספת וכתמורה מן היזם, תהיה פטורה מקבלתה.
לפי המפקחת, די בכך שהוכח שהתוכנית שמציע הקבלן תואמת את תכנית חיזוק המבנים וכן תכניות התקפות של רשויות התכנון וזאת על פי אשור של הוועדה המקומית, בכדי לקבוע שהתכנית המוצעת עומדת בתנאי סף של חיזוק מבנים. בעלי יתר הדירות הביאו אישור מהוועדה המקומית ולכן דין הצעתם להתקבל.
לעניין הפגיעה בקניינה, קבעה המפקחת שהמתגורר בבית משותף צריך לצאת מנקודת הנחה, שאינו חי בחלל ריק וכי קניינו מוגבל ו"האוטונומיה הקניינית" שלו מוגבלת (כלשון כב' השופט חשין בפסק הדין בפרשת צודלר מבית משפט העליון).
המפקחת קובעת כי התועלת שיוצאת לבניין כולו וגם לזוסקוביץ גדולה בהרבה מהפגיעה בפרטיותה ועל כן דחתה את תביעתה. פסק דין זה מהווה אות אזהרה לכל מי שמתנגד לתכנית חיזוק המבנים ומעדיף להשאיר את הבניין הישן להיראות כפי שהוא במקום לשדרגו לבניין הכולל מערכות מודרניות.
מספר תיק :20/11 פרי אהרון נ' רחל זוסקוביץ.
הכותב הוא עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה