בשיח על דיור בר-השגה נותרה שאלה אחת לא ברורה: מיהו הגוף שצריך להיות אמון על קביעת הכללים שיאפשרו לבנות ולמכור דירות בישראל במחיר מוזל. בספטמבר 2010 בישר משרד הפנים לרשויות המקומיות - שהרבו להתגאות שהן מקדמות פרויקטים לדיור בר-השגה בתחומן - כי הגיעה הנחייה חדשה מעו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שלא לקדם תוכניות לדיור בר-השגה, וזאת בשל היעדר חקיקה ראשית המסדירה את הנושא.
מונח אמורפי
בראיון בלעדי ל"גלובס", קובעת דנה נחרצות כי "קודם כל המודל צריך להיקבע על-ידי הממשלה, כחלק ממדיניותה. ברגע שהממשלה תקבע מודל, משרד המשפטים, על אף שזהו לא חוק שבאחריותו, יירתם ויתגייס לסייע בניסוח הצעת החוק. כבר הכנו תשתית משפטית, למרות שאף אחד לא פנה אלינו, אבל ככל שמקבלי ההחלטות ירצו לקבל החלטות, התשתית קיימת".
- איך אפשר לצאת מהסבך, שבו מצד אחד יש ביקוש לדיור בר-השגה, ומצד שני אין חקיקה ראשית שמסדירה את הנושא?
"דיור בר-השגה הוא מונח אמורפי, שכולל סוגים רבים של פתרונות דיור שלא כולם נמצאים באותו מצב משפטי. אין תמימות-דעים בשאלה מהם סוגי הדיור בר-השגה שראוי בכלל שיהיו במדינת ישראל. יש פה שאלות גדולות של איזון בין הקניין הפרטי לבין האינטרסים הציבוריים ויש פה גם שאלות של חלוקת העושר. אם ניקח לדוגמה יוזמות שהסתובבו בוועדות המחוזיות, לחייב קבלן למכור חלק מיחידות הדיור שלו בהנחה של 20% ממחיר השוק, אז כבר קובעים את מחיר השוק. זו שאלה מרתקת בפני עצמה: אם נקבע שכמות מסוימת של יחידות דיור, שבהגדרה לא תהיה גדולה - עשרות בודדות של דירות, תמכר ב-20%-30% הנחה ממחיר השוק, זה כמעט בהגדרה נותן טובת הנאה מאוד גדולה למעטים. מעבר לזה, זו חלוקת טובת הנאה באופן מאוד בלתי שוויוני. ככל שאדם יותר עשיר ויכול לקנות בית במקום שעולה יותר כסף, ככה הוא יהנה מהטבה בסכום גדול יותר. אם כל מה שיש לו הוא בית בקריית-שמונה, אז 20% הנחה בקריית-שמונה שווה הרבה פחות מ-20% הנחה בצפון תל-אביב. לכן, יש פה שאלות כבדות משקל, והתנגדות מצד לא מעט גורמים להכללת סוגים שונים של דיור בר-השגה, ובכל מקרה, זו שאלה של מדיניות הטעונה חקיקה.
"עם זאת, אין מחלוקת שדירות קטנות הן חלק מהקונספט של דיור בר-השגה ואין שום מניעה, לפי החוק הקיים ולפי החוק העתידי, שמוסד תכנון יקבע בתוכניות חיוב להקים דירות קטנות. זהו בוודאי אספקט שראוי לטיפול ויכול לקבל טיפול במסגרת המשפטית הקיימת. פתרון נוסף שנחשב גם דיור בר-השגה הוא הדיור להשכרה, וידוע שיש כשל שוק בתחום זה מטעמים כלכליים. גם בעניין זה אין שום מניעה כבר היום, כפי שגם הבהרנו לכל מי ששאל אותנו, לכלול בתוכניות הוראות שאומרות שדיור יהיה דיור להשכרה. לכן, את זה יכולים לעשות כבר היום ויכלו במשך השנים והתשובות לשאלות למה זה לא נעשה הן מורכבות. ביחס להליכי החקיקה בכנסת, יו"ר הוועדה המשותפת (פנים-כלכלה) הבהיר באופן שאינו משתמע לשתי פנים, שהוא יכלול בחוק התכנון והבנייה החדש דיור בר-השגה, והממשלה לא מתנגדת, אבל יצטרך להתקיים שיג ושיח עם הוועדה על סוגי הדיור בר-השגה ובאיזה אופן הם ייכללו בו".
שאלה של מדיניות
כמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, מופקדת דנה על כל תחומי המשפט האזרחי וכן על רפרנטורה של משרד הפנים בנושאי התכנון והבנייה והשלטון המקומי, משרד הבינוי והשיכון, מינהל מקרקעי ישראל, המשרד לשירותי דת ומשרד התיירות.
- לא מעט רשויות מקומיות מפנות אלייך אצבע מאשימה בשל חוסר יכולתן לקדם דיור בר-השגה.
"אנחנו מכירים בעולם מודלים בהם הרשויות המקומיות אחראיות גם על השיטור המקומי וגם על דיור, אבל היכולת ללמוד מחו"ל ממילא מוגבלת, כי משטר חלוקת הסמכויות אצלנו שונה. אני חושבת שצריך לשים לב לכך שככל שידובר על דיור בבעלות הרשות המקומית, כשהיא זו שמופקדת על ניהולו, יש פה סיכון לרשות המקומית - גם חובות תחזוקה וגם סיכון. צריך לשקול בכובד ראש האם ראוי שהשלטון המקומי בישראל, שלא תמיד מאוזן תקציבית ושיודע עליות ומורדות, ייקח על עצמו את הסיכון הזה. בשונה מהממשלה, לשלטון המקומי אין יכולת אמיתית להעלות באופן משמעותי את רמת המיסוי המקומי ולכן הסיכון, אם הוא באמת מתממש, משמעותו, לפחות בחלק מהמקרים, הפחתת השירות השוטף לתושבים ואני לא בטוחה שזה המתווה הנכון ושנכון להעביר לשלטון המקומי את האחריות לטיפול בבעיה הזאת.
"באשר לקריטריונים, תמונת העולם יותר מורכבת. ישראל זו מדינה קטנה ולמרות ההבנה שיש לשלטון המקומי מקום בקביעת סדרי העדיפויות לפתרונות הדיור שיינתנו בתחומו, צריך להבין שהותרת שיקול דעת בידי השלטון המקומי לקביעת קריטריונים עלולה ליצור חסמי מעבר בלתי ראויים בין הפריפריה למרכז. למשל, אם עירייה במרכז הארץ תקבע שרק בני המקום יוכלו ליהנות מדיור בר-השגה בתחומה, ברור שזה יקשה על צעירים מהפריפריה לשנות את מקום מגוריהם. זה גם מייצר פעולה הפוכה, הרי ממשלת ישראל מנסה מזה עשורים לקדם מעבר של אוכלוסייה איכותית לפריפריה כדי לחזק אותה וככל שתושב עיר במרכז הארץ יוכל ליהנות מהטבות רק במקום מגוריו, ברור שהתמריץ שלו קטן לעבור לפריפריה ולחזק אותה. לכן, נדמה לי שהעניין צריך להישקל ביתר זהירות, ולפחות רובו המכריע של שיקול הדעת צריך להיוותר בידי הממשלה, שצריכה להסתכל על סוגיה זו כסוגיה לאומית. אבל, כאמור, זו שאלה של מדיניות ואפשר לסבור גם אחרת".
הדרכה מאסיבית
במארס 2010 עבר בכנסת בקריאה ראשונה החוק לרפורמה בתכנון ובנייה, 600 סעיפים שונים עליהם עמלה דנה במשך שנתיים. הוועדה המשותפת (פנים-כלכלה) נמצאת היום בסעיף 417 בהקראת החוק, והסיום נראה לרבים עוד רחוק.
דנה: "לחוק יש אמנם 600 סעיפים, אבל סעיפיו האחרונים הם טכניים, שלא מחייבים דיון, לימוד או תיקונים מקיפים. בעצם הוועדה המשותפת סיימה לדון בכל הפרקים שעניינם תכנון ורישוי וכן מוסדות התכנון. היא תדון בחודש הקרוב בפרקים הכלכליים ולאחר מכן בפרק העונשין. יו"ר הוועדה המשותפת, ח"כ אמנון כהן, הודיע לפני כמה חודשים במכתב למנכ"ל משרד ראש הממשלה, שגם הוצג בבית המשפט, שבדעתו לסיים את הליכי החקיקה עד תום המושב הנוכחי ולהערכתנו זה יסתיים עוד קודם לכן".
- עורכי דין בשוק הפרטי אומרים שחוק תכנון חדש ישתק את השוק לתקופה ארוכה, עד שיילמד.
"אמרו לנו שזו רפורמה גדולה מדי, מקיפה מדי, שעשו אותה מהר מדי ושהמצב הקיים לא כל-כך רע. לראשונה, אחרי הרבה שנים בתחום, אני שמחה לשמוע שהממשלה עושה עבודה רצינית מדי ומקיפה מדי, עובדת מהר מדי ולא מסתפקת בתיקון טלאי על טלאי. אחרי עשרות תיקונים שנעשו בחוק התכנון והבנייה, וכיוון שהנחות יסוד משמעותיות שעמדו ביסוד חוק התכנון לא התממשו לצערנו במשך השנים, הרי שעריכה או תיקון בדרך של טלאי על טלאי הייתה גורמת הרבה יותר נזק מתועלת.
"כנראה שכל מי שעוסק בתחום אינו יכול להכחיש שהיה צורך בשינויים של ממש. לכן, הדרך היחידה להסתכל על מערך התכנון ולשפר אותו באופן אמיתי, היא בהתבוננות חדשה ובעריכת חוק חדש, שיהיה קוהרנטי, סדור ועקבי. כמו כל שינוי, גם לשינוי הזה תהיה תקופת הסתגלות ומשרד הפנים נערך למהלך הדרכה מאסיבי. כבר פניתי ליו"ר לשכת השמאים על מנת שגם הלשכה, ביחד עם מועצת שמאי המקרקעין, תכין מערך הדרכה מקביל לשמאים, שיהיו חלק משמעותי מהרפורמה החדשה, ואני בטוחה שהשוק יסתגל תוך תקופה כזו או אחרת.
"אגב, אותן טענות היו נשמעות גם לו היינו עושים שינויים מינוריים. במצב כזה היו טענות שזה טלאי על טלאי, שזה לא קוהרנטי ולא מטפל בבעיות היסוד. כשניגשנו לטפל בחוק הקדשנו מחשבה לשאלה מה טעון תיקון, ואם היינו מגיעים למסקנה שמה שטעון תיקון הם דברים שבשוליים, אני מניחה שלא היינו מוציאים חוק חדש. הגענו להבנה שתשתיות היסוד של המערכת צריכות שינוי כיוון, שזה בעיקר מה שהחוק החדש עושה, הרי שזה הכלי שהלכנו עליו".
"מקצוע השמאות תופס לאט לאט את המקום הראוי"
בין שאר תפקידיה, אחראית דנה על תחום שמאות המקרקעין ומכהנת כיו"ר מועצת השמאים. ביום ראשון השבוע, כמו בכל שנה, היא הגיעה לפתיחת כנס הלשכה שמתקיים באילת.
- מה את יכולה לומר על השמאים הישראלים, על האמינות של הערכות השווי ועל עבודת השמאות בארץ?
"כשנכנסתי לתפקידי כיו"ר מועצת שמאי המקרקעין, לפני כ-5 שנים, התחושה של רבים מהעוסקים בתחום הייתה שלמרות שזה מקצוע שההכשרה אליו מאוד משמעותית, הרי שהמהימנות היא לא בהכרח הקו המנחה של כל העבודה המקצועית של שמאי מקרקעין. לא המהימנות ולא המקצועיות.
"היום המקצוע במקום אחר, ואנחנו ממשיכים לעבוד. אני חושבת שחל שינוי דרמטי באיכות העבודה השמאית, מבחינת רמת האמינות של המקצוע. לאט-לאט המקצוע תופס את המקום הראוי לו, כי זהו באמת מקצוע חשוב למשק ולאזרחים כאחד".