בעודנו עסוקים בשיח ציבורי חשוב בתחום הנדל"ן, זה הנסוב על הצורך לבנות מאסת דירות קטנות וזולות על מנת לפתור את מצוקת הדיור, נבנים בישראל אלפי וילות וקוטג'ים. מתוך כ-22 אלף יחידות דיור שנבנו בישראל במחצית הראשונה של 2011, כ-6,800 היו צמודי קרקע, כך על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
תחשבו על זה: בימים של מצוקת קרקעות, מתוך כל 100 יחידות דיור שנבנות כאן - 31 הן יחידות דיור צמודות-קרקע.
אז נכון, זה ש-31% מהתחלות הבנייה הן בצמודי קרקע מהווה שיפור ביחס למה שהיה כאן בעשור החולף - בשנת 2007, 42% מהתחלות הבנייה היו צמודי-קרקע, ב-2009, שיעורן עמד על 41%, וב-2010 ירד הנתון ל-36%. אבל מרוב התמקדות בבנייה רוויה, הנחוצה כל כך והשכיחה כל כך, כמעט ושכחנו שיש מי שבונה ויש מי שקונה בארץ הזו וילות, והעסקאות הללו מהוות כמעט שליש משוק הנדל"ן למגורים.
מה, אם כן, קונים הישראלים שיכולים להרשות לעצמם צמודי-קרקע, ובאילו מחירים?
לצורך הכנת הסקירה, בחנו באמצעות מערכת המידע המקוונת של רשות המסים את עסקאות הנדל"ן למגורים שנסגרו בחודש ספטמבר 2011. בחנו את ארבע הקטגוריות של צמודי-קרקע: בית בודד, קוטג' דו-משפחתי, קוטג' חד-משפחתי וקוטג' טורי. לא כללנו בסקירתנו עסקאות בקרקעות, לרבות בנחלות.
זירת היוקרה: מ-7 ועד 21 מיליון שקל
מבדיקתנו עולה, כי בחודש ספטמבר נמכרו יותר מ-200 יחידות דיור צמודות-קרקע, אשר היקרה ביותר בהן היתה קוטג' חד-משפחתי ברחוב מיכ"ל בהרצליה פיתוח, שנמכר ב-21.5 מיליון שקל. שטחו הבנוי של הקוטג', שהוקם בשנת 2008, הוא 314 מ"ר והוא כולל 10 חדרים, כך על פי מסד נתוני רשות המסים. אבל למעט הנכס הזה, לא נרכשו צמודי-קרקע ביותר מ-7 מיליון שקל.
אחרי הנכס בהרצליה פיתוח, צמודי-הקרקע היקרים ביותר שנרכשו בספטמבר הם: קוטג' חד-משפחתי בן שבעה חדרים בקיסריה, שנמכר ב-6.6 מיליון שקל; קוטג' בגדול דומה בקיסריה שנמכר ב-5.55 מיליון שקל; בית פרטי בן 6 חדרים בזכרון יעקב, שנמכר ב-4.95 מיליון שקל; וקוטג' דו-משפחתי בן 6 חדרים בהוד השרון, שנמכר ב-4.5 מיליון שקל.
אבל חשוב להדגיש כי עשרות צמודי-קרקע נרכשו במחירים של עד מיליון שקל, ואף מצאנו כמה בתים בפחות מחצי מיליון שקל. גילינו כמה קוטג'ים בני 3 חדרים בישובי הפריפריה - ערד, אופקים, שדרות וקצרין - שעלו 380 אלף שקל עד 480 אלף שקל. ב-600 אלף שקל כבר אפשר לרכוש צמודי-קרקע בני 3 חדרים בשטח בנוי של כ-80 מ"ר בבאר שבע.
העם עם הקוטג' - מיליון עד מיליון וחצי
במיליון עד מיליון וחצי שקל כבר ניתן בהחלט להתקרב למרכז, אפילו בתחום חדרה-גדרה: קוטג' דו-משפחתי בן 4 חדרים בשטח בנוי של 120 מ"ר בנתניה נמכר לאחרונה במיליון שקל; קוטג' דומה בפרדס חנה-כרכור נמכר ב-1.1 מיליון שקל; ובעבור 1.5 מיליון שקל ניתן לרכוש קוטג' בן 5 חדרים בשטח של 130 מ"ר נטו בפרדס חנה-כרכור. לכולם חצר של כ-300 מ"ר.
המחירים, לפיכך, נעים ברובם בטווח הרחב יחסית שבין כ-400 אלף שקל לכ-7 מיליון שקל (למעט עסקה בודדת). אבל נשאלת השאלה כמה גדולים הבתים שקונים הישראלים?
לשם כך, התמקדנו בקטגוריית הקוטג'ים הדו-משפחתיים, הקטגוריה הפופולרית והגדולה מכולן, עם למעלה מ-120 עסקאות שנסגרו בחודש ספטמבר. בקטגוריה זו היו רק נכסים בודדים בשטח 250 מ"ר נטו ומעלה, ועוד כ-20 בתים בשטח 200 מ"ר ומעלה. הרוב המכריע של הנכסים - יותר מ-60 - הם בשטח בנוי שבין 100 עד 200 מ"ר. השאר, 35 נכסים, הם בשטח 50-100 מ"ר. ההתפלגות, באחוזים, דומה גם בקטגוריות הקוטג'ים החד-משפחתיים, הקטגוריה השנייה בגודלה, עם קרוב ל-60 נכסים שנמכרו בספטמבר.
בקטגוריות הבתים הבודדים, נמכרו 20 יחידות דיור בספטמבר, חציין בשטחים שבין 150 ל-325 מ"ר, וחציין בשטח 150 מ"ר ומטה.
מעניין לציין שקרוב לשליש מיחידות הדיור צמודות-הקרקע שנרכשו בחודש ספטמבר נבנו בעשור האחרון, על פי נתוני שנת הבנייה המתועדים במערכת המידע האינטרנטית של רשות המסים.
חובבות צמודים: באר שבע ופרדס חנה-כרכור
אילו ישובים הם הפופולריים ביותר לרכישת צמודי-קרקע? מכל ארבע הקטגוריות של בתים צמודי-קרקע שבחנו, עולה כי מירב העסקאות מתבצעות, שלא במפתיע, בפריפריה, אם כי לא רק בפריפריה הרחוקה כמו רמת הגולן או הנגב. בראש הרשימה ניצבת באר שבע, העיר בה נרכשו מירב צמודי הקרקע. בצמוד אליה, ובמקום השני, ממוקם הישוב פרדס חנה-כרכור הסמוך לחדרה; ערד, נתניה, ורחובות פופולריות גם הן בתחום צמודי-הקרקע.
לדברי ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי, יש נהירה של משפחות צעירות לצפון ולדרום הארץ, בעיקר בהרחבות של קיבוצים ומושבים, אזורים בהם מגרשים של חצי דונם עולים 350-500 אלף שקל. קיים גם ביקוש למגרשים באזורי יהודה ושומרון הקרובים למרכז הארץ, למשל בישוב עץ אפרים, מזרחית לאורנית. "זה מעבר לקו הירוק, אבל 'בקטנה'", הוא אומר.
"מה אנשים רוצים? הם רוצים הרבה מעבר ליכולות שלהם"
בחלוקה גסה, לצמודי-קרקע בפריפריה מגיעים זוגות בשנות ה-30 לחייהם (משפחות צעירות), אומר פסטרנק, שמלווה משפחות בדרכן להגשים את חלום הבית הפרטי. במרכז, היקר יותר, בונים זוגות בשנות ה-40. "באזור המרכז צריך 3 מיליון שקל לקניית מגרש ולמימון הבנייה", אומר פסטרנק. "מתחת לסכום הזה, אי אפשר להיכנס להרפתקה הזו".
לדבריו, משפחות רבות המעוניינות להגשים את חלום הבית עם החצר והגדר הלבנה מוצאות את עצמן בפריפריה. "מה אנשים רוצים? הם רוצים הרבה מעבר ליכולות שלהם", אומר פסטרנק. "הם רוצים ראשון לציון, בית עובד. אבל האם הם יכולים לקנות מגרש במיליון וחצי שקל ולשלם עוד כ-1.2 מיליון שקל על הבנייה? אחרי שאני מאזן להם את התקציב, אני שולח אותם להיכן שהם יכולים לקנות. אדם קונה בבאר שבע כי שם הוא יכול לבנות".
למרות מחאת הדיור, אומר פסטרנק, קיים ביקוש רב לצמודי-קרקע, ולראייה: 1,400 משפחות הגיעו למרכז הבנייה השנה, בהשוואה ל-1,200 ב-2010. "אנחנו באחת התקופות הטובות בתחום הזה - ההרחבות בקיבוצים מתמלאות בקצב מהיר", הוא אומר.
ואיך מסביר פסטרנק את הנהירה לצמודי-קרקע בתקופה של מחאה על יוקר המחיה והדיור? "זועקים? אז זועקים. לא מעט משפחות הולכות דרומה וצפונה, אלפי צמודי-קרקע נבנים בצפון ובדרום, מתחמים שלמים".