במצבור הנושאים שבהם עוסקת "הרפורמה לתכנון ובנייה" נחבאת הצעה למדיניות הפוגעת באופן ישיר ובוטה בזכויות הקניין, שאם תתקבל אף עלולה לדעתנו לגרום לעלייה במחיר קרקע ודירות.
זכות הקניין לענייני נדל"ן מוגנת בין היתר בכך שהרשות מפצה על כל פגיעה אשר נגרמת למקרקעין. למשל, אם ועדה המקומית מחליטה לאסור בנייה על קרקע או להגבילה, זוכה הבעלים הנפגע מכך לפיצוי. יש בכך צדק, שכן אם הפגיעה נובעת מצורך ציבורי, נכון שנטל הפיצוי ייפול על הציבור כולו. הוראה זו מהווה גורם מאזן בוועדות, ומניעה אותן למזער ככל הניתן את הפגיעה בבעלי קרקע, כתוצאה מתכנון. הצד השני של המטבע הוא שבמקרה שקרקע מושבחת כתוצאה מהליך תכנוני, מתחלק הרווח בין הבעלים לציבור, וזאת באמצעות היטל השבחה.
והנה, במסגרת הכנת החוק החדש, עלתה טענה שהפיצויים שמשלמות הרשויות בהקשר זה גבוהים מדי, ונולדה הצעה לשנות החוק, כך שיקטין הפיצוי שיקבלו בעלי קרקע מצד אחד, ויגדיל המס שהם משלמים לרשויות, מצד שני.
הרפורמה מציעה לחשב את הפיצוי: במקום לפי שווי השוק, כנהוג היום, לפי שווי תיאורטי שממנו יופחת מרכיב הפוטנציאל. דבר זה משנה לחלוטין את כללי המשחק ומכאן את גובה הפיצוי שמקבלים בעלים. נביא לכך שלוש דוגמאות:
1. תביעה לירידת ערך: קרקע חקלאית בסמוך ליישוב, הנסחרת לפי 250 אלף שקל לדונם, שינתה ייעוד לשמורת טבע ובכך חולטה האפשרות לשינוי ייעודה בעתיד. במקרה כזה לא יושלמו בה הליכי הפקעה והבעלים יישארו עם קרקע ללא שימוש וללא פיצוי סביר. זה, למשל, מצב אלפי דונמים ביערות הכרמל כבר עשרות שנים. שווי אותה קרקע, לאחר שינוי הייעוד, ירד ל-40 אלף שקל לדונם וירידת הערך מסתכמת ב-210 אלף שקלים לכל דונם. אם תתקבל הרפורמה בהקשר זה, לא יינתן לבעלים כל פיצוי בגין ירידת ערך זו.
2. היטל השבחה: על אותה קרקע, באותם ערכים מהדוגמא הראשונה, שינתה ייעוד למגורים. מכל דונם הופרשו לצרכי ציבור (דרכים, גנים ובנייני ציבור) כ-50% ועל היתרה הותרה בניית מגורים. שווי הקרקע במצב החדש 450 אלף שקל, ההשבחה מסתכמת ב-200 אלף לדונם והיטל ההשבחה שיתבקשו הבעלים לשלם לפי החוק הקיים הוא 100 אלף שקלים. לעומת זאת, בהצעת החוק במסגרת הרפורמה תחושב ההשבחה כהפרש שבין השווי החדש 450 אלף שקלים, לבין השווי הקודם, בעיקור 40 אלף שקלים (המבטאים את שווי הפוטנציאל). אלה מסתכמים ב-410 אלף השבחה, שמהם ייגזרו 205 אלף שקל היטל על הבעלים. נדגיש שבמציאות כזו מחירי הקרקע החקלאית, שנקבעו בשוק טרם נולדה שיטת "עיקור הפוטנציאל", יולידו אבסורד: הפסד לבעלים בעת שינוי הייעוד. אנו מאמינים שהפסד זה יועמס על מחירי הדירות וייקר אותן.
3. הפקעות: בעבר היה נהוג בישראל לפצות רק בגין 60% מהשווי וזאת בשל הוראת החוק אשר התירה להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי. נוהג זה פסק לפני כעשור, בהוראת בית המשפט העליון. ברפורמה מוצע לקבוע את שוויה "כפי שוויה של קרקע באותו מרחב תכנון מקומי או במרחב תכנון מקומי בעל מאפיינים דומים, אשר לא צפויה לגביה תכנית משביחה ב-20 השנים הבאות", ולא כשוויה הנוכחי בשוק, כפי שנהוג היום. בעל קרקע שרכש אותה כפי ערכה בשוק ב-250 אלף שקל לדונם, מצפה שבעת הפקעת זכויותיו יושב לו סכום שיאפשר לו לקנות חטיבת קרקע בשווי זהה לשווי חטיבת הקרקע שהופקעה ממנו לטובת הציבור. אם הצעת החוק המונחת על שולחן הממשלה תאושר כלשונה, יקוזז שווי הפוטנציאל משווי הקרקע והפיצוי שיקבל הבעלים בדוגמא שלפנינו על שווי חקלאי, ללא כל פוטנציאל, יהיה בסך 40 אלף שקל. בסכום זה יוכל בעל הקרקע, שזכויותיו הופקעו לצרכי ציבור, לרכוש תחת כל דונם שהופקע ממנו 160 מ"ר (16%).
אנו סבורים שהשינוי המוצע סותר את זכות הקניין, המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. הצעת החוק פוגעת באופן בוטה בקניין הפרטי ומעדיפה את כיס הרשויות על פני צדק לאזרחים. המהלכים הללו יביאו לייקור קרקעות וכתוצאה מכך לייקור מחירי הנכסים במדינה, וזאת בניגוד להצהרות וכוונות המושמעות תדירות, במיוחד נוכח גל המחאה החברתי שפרץ על רקע מחירי הדיור המאמירים.
מקדמי הרפורמה נתלים בדוגמאות ממחקר השוואתי שערכה הפרופסור רחל אלתרמן ובו נמצא שבמקומות רבים בעולם מקובל לצמצם פיצויים. לדעתנו, מדינת ישראל צריכה להתגאות בצדק הנעשה בה ולא להעתיק אי צדק, גם אם הוא קיים במקומות אחרים.
הכותבים הם שמאי מקרקעין
