גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הנדל"ן של הנצרות הוא לא רק כנסיות, מנזרים ואכסניות צנועות של צליינים. בישראל, ארץ הקודש לא רק של היהודים (שאמנם היו פה ראשונים), כנסיות מזרמים שונים מחזיקות במספר לא מבוטל של קרקעות, אותן החכירו במהלך השנים למדינת ישראל ולגורמים פרטיים ושעליהן אף בנויים בתים פרטיים. בזמן שהעולם הנוצרי עסוק בחגיגות השנה האזרחית החדשה, מתברר שחוזי חכירה לא מעטים קרבים לקיצם בצעדי ענק ועבור לא מעט ישראלים לא מדובר בסיבה לחגיגה.

תפוגתן של עסקאות חכירה רבות שנחתמו עם הכנסיות עומדת ממש מעבר לפינה, בטווח של 20-40 שנה מהיום. שטחים שמדינת ישראל חכרה מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית בתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת ל-99 שנה יפוגו בעוד פחות מ-40 שנה, בתחילת שנות ה-50 של המאה הנוכחית, ועל אחד מהם יושבת לא פחות מאשר כנסת ישראל. מחשבה זו על סיום החכירה והתלות בכמרים להמשך החכירה היא שהלחיצה את מדינת ישראל ב-2000, והובילה לפרשת הונאת הענק בקרקעות הפטריארכיה היוונית, בה הורשעו שני אנשי עסקים חרדיים שנידונו למאסר.

צרות ברחביה

אם הבית שלכם יושב על קרקע שהוחכרה מאחת הכנסיות לתקופה שתסתיים תוך 20-40 שנה, תצטרכו להביא בחשבון ששוויו של נכס שיתרת תקופת החכירה שלו קצרה מ-30 שנה נופל ביותר מ-30%. ביום עיון שנערך לאחרונה ועסק בחידוש חכירה בקרקעות הכנסייה, הסביר קובי ביר, שמאי מקרקעין ועו"ד במקצועו, המתמחה בתחום, כי בעסקאות בהן נמכרו דירות בשנה וחצי האחרונות ברחוב קרן קיימת שבראש רחביה בירושלים וברחוב הנרקיס בגן רחביה בעיר, היו המחירים נמוכים משמעותית בנכסים על קרקעות שהוחכרו מהכנסיות ושחכירתן תפקע בשנים 2034-2035. כך, דירת שלושה חדרים על קרקע חכורה מהכנסייה נמכרה ב-1.25-1.3 מיליון שקל, לעומת מחירים בטווח של 1.8-1.9 מיליון שקל בהם נמכרו דירות בבניינים סמוכים המצויים בבעלות פרטית. "כלומר", אומר ביר, "דירות בקרקעות שחכירתן עומדת לפוג נמכרו ביותר מ-30% מתחת למחיר השוק".

ישנן כיום קרקעות שיתרת החכירה בהן עומדת על 25 שנה ומטה, אומר ביר ומפרט: "ישנן קרקעות בשכונת רחביה שחוזי החכירה עליהן, ישירות מול מסדר האבות דה ציון השייך לוותיקן, עומדים לפוג ב-2034-2035. ישנן קרקעות בגבעת אורנים בירושלים שחכירתן מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית באופן פרטי תפקע ב-2069, ובשכונת בקעה בירושלים ישנם שטחים שחוזי החכירה עליהם מול המסדר הפרנצ'סקני (השייך לוותיקן ושידוע כ'קוסטודיה דה טרסנטה') יסתיימו ב-2072-2073".

"רב הנעלם"

בשנת 1935, כשהשכונות ראש רחביה וגן רחביה יצאו לחכירה ראשונה, התפרסם בעיתון 'דבר' מאמר של העיתונאי י. שוכמן. במאמר נכתב: "אתם חושבים שחכירה ל-99 שנה היא עולם ומלואו, אבל תזכרו שעוד 99 שנה מישהו יבוא לפרוע את השטר". "אז היום אנשים באים לפרוע את השטר", מציין ביר.

משנת 2000 זכורה לכולם פרשת ההונאה בקרקעות הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית בירושלים, שבה נתנה קק"ל 20 מיליון דולר לשני אנשי עסקים חרדיים, שיוצגו בידי עו"ד יעקב וינרוט, שהבטיחו שבאמצעות קשריהם ישכנעו את הפטריארך היווני להסכים להאריך את חוזי החכירה מול קק"ל ל-999 שנים נוספות. ה-20 מיליון דולר נראו כנזיד עדשים תמורת שטח ששווה הרבה יותר. שני החרדים חזרו עם חוזה חתום ביד, שהתברר כמזויף. אין ספק שמה שהצית את הפרשה היה החשש הגדול של מדינת ישראל לגורל הקרקעות. צריך לזכור שבאותם ימים פרצה האינתיפדה השנייה במלוא כוחה והרשות הפלשתינית הפעילה לחץ כבד על הפטריארך היווני למכור לה את חידוש החכירה כדי לשים יד על המקרקעין בעיבורה של ירושלים. לכן המדינה מיהרה לבצע את עסקת חידוש החכירה, "מפחד אמיתי שהכנסייה בקונוטציות פוליטיות כאלה ואחרות, לא תרצה לחדש את החכירה", אומר ביר.

לגורמים הממשלתיים אין מיפוי של קרקעות הכנסיות בישראל וגם אין להם מספרים, אבל בספרות המקצועית מוגדרת הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית למשל, כאחד מבעלי הקרקעות החוץ-ממשלתיים הגדולים בישראל היום, כך במאמר מ-2007 שעוסק בנכסיה של הכנסייה היוונית אורתודוקסית, מאת ד"ר איתמר כץ ופרופ' רות קרק, האחרונה מומחית לבעלות על קרקעות בחברות מסורתיות בישראל ובמזה"ת מהאוניברסיטה העברית בירושלים. כן מציינים כץ וקרק כי הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית היא בעלת הקרקעות הגדולה ביותר מבין כל הכנסיות בישראל.

משימת כימות הנכסים של הכנסיות מתבררת כבלתי אפשרית. "זהו נושא שרב בו הנעלם על הגלוי והוא איננו פשוט", מסביר ד"ר אמנון רמון ממכון ירושלים לחקר ישראל, שעוסק ביחסי ישראל והכנסיות, בעיקר בהקשר של ירושלים. "מטבע הדברים, היות שמדובר בנדל"ן ובכסף רב, והיות שיש פה נגיעה פוליטית, בין ישראל, הרשות הפלסטינית, הכנסיות, יוון ורוסיה, ומכיוון שהנדל"ן מצוי באזורים יקרים, כל זה מביא לכך שהרבה ידיים בוחשות בעניין ולכן שום דבר לא גלוי וזה הופך את הסיפור למסובך ומורכב. הרכוש בהיקף הגדול ביותר, מבין כל הכנסיות, שייך לפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים. אף אחד לא יודע כמה דונמים יש להם בישראל. אנחנו בזמנו במכון ירושלים לחקר ישראל, יחד עם ישראל קמחי, שעוסק בקרקעות, בניינים ותכנון, ניסינו לעשות הערכה".

לפי אומדנים שערך ישראל קמחי, מתכנן וגיאוגרף במכון ירושלים לחקר ישראל, שנעשו על פי מדידת שטחים על גבי מפות, בבעלות הכנסיות ישנם קרקעות ושטחים מבונים בסך 4,750 דונם בכל ירושלים, מתוכם 550 דונם שנמסרו בחכירה ו-4,200 דונם בשימוש הכנסיות. רמון, עמיתו של קמחי, מציין שירושלים היא העיר היחידה בעולם בה חיות זו לצד זו כ-15 קהילות נוצריות שונות.

לדברי רמון, "מדובר בכמעט 5,000 דונם בבעלות הכנסיות בירושלים, כמעט פי 6 משטח העיר העתיקה, או 10% משטחי ירושלים שלפני 1967. החשיבות של כ-5,000 דונם בבעלות הכנסיות בירושלים היא כמובן גדולה יותר מאשר אם היה מדובר ב-5,000 דונם בנגב. זאת משום שחלק גדול מהעיר העתיקה שייך לכנסיות או לגופים כנסייתיים, כולל מנזרים, בתי ספר, אכסניות וחנויות וכך גם באזור הר הזיתים. השיטה היא עתיקה, ועיקרה הוא ייצור הכנסה עבור הכנסייה, בשיטה של הקדש. זה קיים גם בעולם המוסלמי והיהודי. בשיטה של הקדש הבעלים של הרכוש הוא אלוהים וההכנסות הולכות למוסד הדתי לטובת השירותים הדתיים והחברתיים שהוא נותן, בין אם לצליינים או לקהילה המקומית. בירושלים השיטה קיימת מאות רבות של שנים".

לשאלת "גלובס" מעריכה פרופ' קרק בהערכה גסה שסך הקרקעות בבעלות הכנסיות מכל הזרמים עומד על כ-100 אלף דונם בישראל.

לדברי ביר, למרות שהכנסייה היוונית אורתודוקסית מהווה בקושי 8% מעולם הנצרות, מבחינת מקרקעין היא החזקה ביותר ושולטת על 60% מקרקעות הכנסיות בישראל. בעלותה של הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית על כמות כה משמעותית של קרקע הפכה למקור כוחה הכלכלי והפוליטי, כפי שכותבים כץ וקרק במאמרם "הכנסייה והנדל"ן: הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים", שפורסם ב-2007. בעלותה על כמות כזו של קרקעות "הביאה לתופעה שבה פוליטיקאים יהודים וערבים, לצד אנשי עסקים יהודים, פלשתינים ורוסים מחזרים אחרי אנשי הדת של הפטריארכיה". כץ וקרק מציינים כי שכונות יהודיות מודרניות רבות, כמו רחביה בירושלים, פותחו על קרקעות שנרכשו מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית. הדבר נכון גם לגבי חלק משכונת טלביה בירושלים שהחלה כשכונה ערבית והיום הינה שכונה יהודית ולגבי שכונת המושבה היוונית, בתחילתה ערבית בעיקרה והיום שכונה ישראלית.

אמנם, לפי ביר, הכנסייה היוונית אורתודוקסית החלה לצבור קרקעות החל מהמאות הראשונות לספירה, אולם כמו מרבית זרמי הכנסיות בארץ ישראל, מרבית הקרקעות שבידי הכנסייה היוונית קיימות בידיה החל מאמצע המאה ה-19, תקופה שלפי כץ וקרק החלה פעילות רכישת הנכסים של הכנסיות לצבור תאוצה. רכישת הקרקעות, לפי מאמרם, נועדה לשמש בסיס לחיזוק נוכחותן של הכנסיות בפלשתינה, הן מבחינה דתית והן מבחינה כלכלית. הקרקעות נרכשו בעיקר בירושלים, ביפו ובחיפה, וכן ביישובים קטנים יותר ושכונותיהם. על חלק מקרקעות אלה נבנו בנייני דירות, חנויות, שווקים ומלונות, מה שייצר לכנסיות הכנסות מדמי שכירות.

לפי כץ וקרק, הכנסייה הקתולית רכשה אף היא קרקעות בפלשתינה במחצית השנייה של המאה ה-19. מסדרים דתיים כמו הכרמליטים, סלזיאנים, סנט ג'וזף, האחיות ציון ועוד, רכשו מרחבים גדולים של קרקעות בירושלים, הן בתוך ומחוץ לעיר העתיקה, בהר תבור, בחיפה ובהר הכרמל. לקהילה הגרמנית אוונגליסטית היו נכסים בירושלים, בבית לחם, בבית ג'אלא ובביר סאלם ליד רמלה. גם הכנסייה האנגליקנית החזיקה בנכסים בעלי ערך וכך הכנסייה הרוסית.

במאמר של קרק וכץ מ-2005, על הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית ועל הכנסייה הרוסית, נכתב שהנכסים של שתי הכנסיות נצברו בעת הרחבת מלאי הנכסים, בעיקר במהלך התקופה העות'מאנית (1517-1917), שעד סופה רכשה הכנסייה היוונית אורתודוקסית 631 נכסים. זאת, שנים לאחר שבשנת 614, בפלישה הפרסית לארץ ישראל, מספר גדול של כנסיות ומנזרים נבזזו ונהרסו ובמסעות הצלב ב-1099 נתפסו על ידי הצלבנים הקתולים. הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית התאוששה בתקופה הממלוכית (1267-1517) והחזירה לעצמה את השליטה על מקומות קדושים רבים.

ביום העיון המיוחד שנערך בימים האחרונים, אמר ביר שלפי חוק הקרקעות העות'מאני, שאינו תקף היום, קרקעות הכנסיות הן קרקעות מסוג וואקף או הקדש, כלומר, הקדשת נכסים למטרות דתיות וחברתיות, והיות שקרקעות וואקף הן קרקעות נעדרות בעלים - שהרי אלוהים הוא הבעלים על קרקעות כאלה, לא ניתן לרשום קרקעות כאלה בטאבו.

היום, מוסיף ביר, וואקף מוכר בדין הישראלי כישות משפטית נפרדת, בשונה מהקדש רגיל. היום בטאבו רשומות קרקעות אלה כקרקעות מסוג וואקף (לא בבעלות הוואקף). "יחד עם זאת", אומר ביר, "גם קרקעות שאינן וואקף ושרשומות על שם הפטריארך, ייחשבו לעתים קרובות הקדש ואילו הפטריארך ייחשב כנאמן ההקדש חרף היותו רשום כבעלים. הכנסיה היוונית אורתודוקסית מחזיקה במקרקעין כוואקף ולכן משפטית היא יכולה רק להחכיר אותן ולא למכור אותן. לעומת זאת, הכנסייה הקתולית והכנסייה הלטינית מוכרות קרקעות ועסקאות כאלה מתבצעות מדי פעם".

אחרי המבול

בעסקאות על קרקעות המוחכרות מידי הכנסיות השונות, נקודה קריטית בעסקה, לדברי ביר, היא "אבחון העדה הרלוונטית מבין הכנסיות. למשל, ישנם יוונים אורתודוקסים לעומת יוונים קתולים. הראשונים כפופים לפטריארכיה היוונית אורתודוקסית ואילו האחרונים לוותיקן, והרי היה נתק ביניהם מ-1054 עד 1964, כמעט אלף שנה. חשוב לדעת מהו הליך קבלת ההחלטות בתוך העדה. למשל, בפטריארכיה היוונית אורתודוקסית הפטריארך לא יכול לחתום לבד על עסקה, הוא כפוף לאישור של הסינוד, שהיא מועצה של כ-24 בישופים וכל מיני אנשי דת בדרגות שונות.

"לעומת זאת, כל עסקה עם הכנסייה הקתולית, בהתאם לאמנה מ-1997 בין הוותיקן ומדינת ישראל, צריכה לעבור אישור האפיפיור, לא פחות. לכן, כשמבצעים עסקה מול גורם לטיני, יש לדרוש לראות את אישור הוותיקן".

אחרי אפיון העדה, מציין ביר, יש לאפיין את סוג החוזה - האם הוא כולל אופציה לחידוש חכירה או ללא אופציה לחידוש, האם החוזה מתייחס לקרקע או שמתייחס לנכסים המחוברים לקרקע. ביר: "לעתים רבות שואלים אותי האם מדינת ישראל תאפשר פינוי דיירים מקרקעות הכנסייה. אז ראשית, החוזים הראשונים שמתעתדים לפקוע הם לא במאסה קריטית. המאסה הגדולה של הקרקעות בחכירת קק"ל יגיעו לפקיעתם רק בעוד קרוב ל-40 שנה. באזור ראש רחביה וגן רחביה בירושלים ישנם חוזים (מול מסדר האבות דה ציון השייך לוותיקן) שעתידים לפקוע ב-2035-2034. כמו שאנחנו מכירים את מדינת ישראל, היא לא תרוץ בשביל 30, 50 או 60 משפחות לשנות סדרי עולם".

צריך לזכור, מציין ביר, שהכנסייה, כל עוד הנכס לא חוזר לידיה, לא יכולה לפתח אותו "וכך אנחנו מוצאים נכסים שהולכים ונגמרים כי הכנסייה לא יכולה לפתח אותם ולחוכרים אין אינטרס לעשות זאת. זוהי כרוניזציה של מוות חוזי ידוע מראש. החוכרים הם לרוב אנשים מבוגרים שקנו את הדירות שלהם בשנות ה-30 וה-50 ובדרך כלל הם היום כבר בפנסיה ואין להם חוסן כלכלי. עם כל הסימפטיה שאנחנו רוחשים לשכונות טלביה ורחביה, מדובר באנשים שקנו דירות לפני 50-60 שנה, זה לא כמו מי שקונים שם היום. ערך הנכסים שלהם, מטבע הדברים, ככל שתקופת החכירה מתקצרת, הולך ופוחת בצורה דרסטית. כך אין לדיירים כדאיות לשפץ את דירותיהם בשביל 20 שנה בלבד".

תופעה שביר נתקל בה תכופות היא, כלשונו, "תסמונת 'אחרי המבול', תסמונת 'שהנכדים שלי ישברו את הראש'". "אמר לי בן אדם מבוגר מרחביה 'אתה מדבר איתי על פקיעת חכירה ב-2035 אבל הלוואי שב-2025 אני עוד אהיה בחיים, אז למה לי לשבור את הראש עכשיו?'.במקרה אחר איש נדל"ן ירושלמי רכש בשנה וחצי האחרונות דירה בגן רחביה בירושלים. שאלתי אותו למה לו לעשות את השטות הזו, והוא אמר 'אשתי אוהבת את הדירה הזו. אני קונה אותה עכשיו ב-30% מתחת למחיר השוק. עוד 30 שנה עם לב כמו שלי אני כבר לא אהיה פה, אז תן ליהנות בתוך התקופה'".

ביר פיתח כבר ב-1992 מודל לחישוב ירידת ערך זכויות החוכר בנכסים של הכנסיות, לפי השוואת מקדם תשואה ל-100 שנה לעומת מקדם ליתרת תקופת החכירה, בהתבסס על מקדם תשואה שנתי של 4%. "בחינת העסקאות נועדה למצוא נוסחה שמאית שדרכה ניתן יהיה להעריך את שווי הזכויות האלה", הוא אומר, "להבדיל מחכירות מינהל מקרקעי ישראל, הכנסייה היא גורם כלכלי פרטי ולא חלים עליה כל כללי המינהל ודומיהם. בינתיים השוק אכן מתנהג בהתאם למודל זה". ממודל זה עולה, כצפוי, שככל שמתקדמים לקראת סיום החכירה ערך הנכס יורד בשיעורים גבוהים יותר. בחכירה שנותרו בה 75 שנה תחול ירידה של 3.36% בערך הנכס, וכשיוותרו 60 שנה לחכירה תירשם ירידת ערך בשיעור 7.68%. נכס שיתרת החכירה בו היא 30 שנה ירשום ירידת ערך של כמעט 30%, ועם 10 שנים בלבד לסיום החכירה ירשום הנכס ירידת ערך של 66.90%.

"מטבע הדברים", אומר ביר, "כשתקופת החכירה מתקרבת לחמש-עשר שנים לפני פקיעה, אף אחד כבר לא יקנה את הדירה".

אחת הדרכים להתמודד עם סיום החכירה הממשמש היא חידוש חכירה מוקדם, כמו שהמדינה ניסתה לעשות בעסקה ההיא משנת 2000, באופן בו הכנסייה מוכרת את זכויות חידוש החכירה שנים רבות טרם תום תקופת החוזה. היתרון לחוכר הוא תשלום יחסית נמוך עקב היוון מוקדם, מה שמהווה חיסרון למחכיר (הכנסייה). הבעיה העולה מאפשרות זו היא שלחוכרים לעתים אין די כסף לשלם גם על סכום ההיוון הנמוך יחסית, ובעיה נוספת היא שהכנסייה לא מסתפקת בסכום ההיוון הנמוך יחסית. "המדינה רצתה לבצע את העסקה ב-2000 כדי לא להגיע עם הלשון בחוץ ל-2050", אומר ביר.

אפשרות נוספת שמציע ביר, היא מה שהוא מכנה Win Win Situation, שמטרתה הגדלת העוגה של כל השחקנים: הכנסייה, החוכרים, יזם חיצוני והרשות המקומית. זאת, על ידי הארכת זכויות החכירה לדיירים, בתמורה להסכמה לבנייה נוספת.

החברה לישראל מתעניינת בקרקעות הכנסיה בגליל

רכישת או חכירת שטחים מידי הכנסיות היא משהו שנמשך גם היום. בחודש שעבר פורסם בתקשורת שהחברה לישראל מנהלת מגעים עם הכנסייה היוונית אורתודוקסית לרכישת קרקע בשטח 900 דונם באזור אלון תבור שבגליל. החברה לישראל מעוניינת בקרקע להקמת תחנת כוח פרטית שתוסק בגז טבעי.

קודם לכן הביאה עתירתה של הפטריארכיה הארמנית אורתודוקסית של ירושלים להקפאתו של מכרז של מינהל מקרקעי ישראל למכירת קרקע יוקרתית בנמל יפו לצורך מגורים ומסחר. זאת, בטענה שעל המדינה לאפשר לפטריארכיה הארמנית לרכוש בחזרה את הקרקע שהופקעה ממנה בימי טרום מדינת ישראל.

מהכנסת ועד ביג נצרת, בכסף או בתפוזים

ברחבי המדינה יש נכסים מאוד מוכרים הנמצאים בבעלות הכנסיות: שטחים בבעלות הפטריארכיה היוונית כוללים את אזור גן הפעמון וגן בלומפילד, בין מלון המלך דוד לשכונת ימין משה בירושלים. גם רחוב קרן היסוד בירושלים, שהוא חלק משכונת טלביה, כולל שטחים בבעלות הפטריארכיה. היא מחזיקה גם חלק מאזור עמק המצלבה בירושלים, ממש מתחת לקרית הממשלה ולגבעת רם, וידוע שחלק מבניין כנסת ישראל מצוי על שטחים בחכירה מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית, בדומה למשכן הנשיא ולרבנות הראשית. במתחם הקניות שדרות אלרוב ממילא בירושלים, מציין ד"ר אמנון רמון, ממוקם המנזר הקתולי סנט וינסנט דה פול, ובבעלותו חנויות ששולבו בתוך מדרחוב הקניות של קבוצת אלרוב, שבשליטת אלפרד אקירוב.

לכנסייה היוונית אורתודוקסית, אומרת מירה בורנשטיין, יש קרקע סמוך למלון המלך דוד בירושלים ועליה בית דירות יוקרתי שנבנה לפני 15-20 שנה. בנוסף, היא מציינת, בבעלות הכנסייה היוונית קרקע בת 19 אלף דונם בבית שמש, שאף היא הייתה חלק מפרשת הזיוף ב-2000. קרקע זו מוחכרת לקק"ל והכוונה היתה להפשירה ל-5,000 דירות, אך כוונה זו לא יצאה לפועל.

בנוסף, מציינת בורנשטיין, מחזיקה הכנסייה היוונית אורתודוקסית קרקע בהר הקפיצה בנצרת (ההר ממנו קפץ ישו אל העמק), שעל חלקו בנוי מרכז הקניות ביג נצרת, בו היתה שותפה הכנסייה בעסקת קומבינציה עם אפריקה ישראל, ביג וקבוצת בסט. בחלק נוסף של קרקע זו קיימת תב"ע מאושרת לבניית 400 יחידות דיור. קרקע נוספת היא בנצרת בשטח חמישה דונם, הידועים כארמון הבשורה, שם מתוכנן מתחם לדירות ומלונאות.

כן מוסיפה בורנשטיין שהפטריארכיה היוונית מחזיקה בשטח בבית שאן בו בוצעה עסקת קומבינציה ונבנו עליו שטחים מסחריים ויש לה שטחים רבים בשוק הפשפשים ביפו, שם מחזיקה הכנסייה בשטחים עליהם פועלות חנויות. היא אף מחזיקה בשטח הידוע ככנסיית סן מיכאל בנמל יפו, הגובל בפרויקט המגורים 'פיבקו בנמל', המוקם על שטח שנרכש מהכנסייה הארמנית לפני כ-16 שנה.

לדבריה, גם הקרקע שעליה בנוי פרויקט המגורים האקסקלוסיבי "גבעת אנדרומדה" ביפו, ברחוב לואי פסטר ורחוב יפת, היא בבעלות כנסיית ג'ורג' הקדוש היוונית אורתודוקסית, לגביה נחתם הסכם קומבינציה בסוף שנות ה-90 עם יזם יהודי-קנדי.

משנת 1964 זכורה "עסקת התפוזים", במסגרתה, מזכיר קובי ביר, עברו נכסי הכנסייה הרוסית במגרש רוסים לידי המדינה תמורת 4.5 מיליון דולר. מדובר במתחם משולש בשטח כ-70 דונם במרכז ירושלים, המכיל מספר מבני ציבור ומשמש היום בעיקר את משטרת ישראל ואת רשויות החוק. אכסניית הגברים משמשת תחנת משטרה ובית מעצר, אכסניית המשלחת הדתית שימשה שנים את ביהמ"ש העליון והיום את בימ"ש השלום, וחצר סרגיי שבמתחם שימשה עד לאחרונה את משרד החקלאות ומשרדי החברה להגנת הטבע.

"במדינת ישראל הצעירה שר האוצר אישר מיליון דולר לעסקה", נזכר ביר, "אז מתוך 4.5 מיליון דולר שילמה ישראל מיליון דולר במזומן ושלושה מיליון בתפוזים".

הבריטים אילצו, היוונים מכרו, הישראלים בנו

כיצד התחילה החכרת קרקעות הכנסייה בארץ ישראל? "הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית השקיעה כספים רבים עד מלחמת העולם הראשונה ורכשה חלקים גדולים ממה שיהפוך לירושלים היהודית מחוץ לחומות", מספר ד"ר רמון, "אבל בעקבות מלחמת העולם הראשונה שפרצה ב-1914, ואחריה המהפכה הבולשביקית שהחלה ברוסיה ב-1917, נקלעה הפטריארכיה לפשיטת רגל, משום שהייתה תלויה בכספים שהגיעו מצליינים רוסים".

ביר מוסיף: "בעקבות פשיטת הרגל של הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית מינה המנדט הבריטי שתי ועדות חקירה, בדק את נכסי הכנסייה ואילץ אותה למכור שטחים. חברת הכשרת הישוב, באותם ימים (תחילת שנות ה-20) זרוע של המוסדות הציוניים (שמאוחר יותר תימכר למשפחת נמרודי), מממשת את ההזדמנות ורוכשת קרקעות. היא רוכשת אדמות שלימים הפכו לשכונת רחביה, לרחוב בן יהודה של היום, ולמעשה מי שהולך בירושלים שמחוץ לחומות בגבולות 67', 20%-30% מהקרקעות שהוא דורך עליהן היו שייכות לכנסייה".

רמון מציין שחלק ניכר מאזור "המשולש" במרכז ירושלים (האזור שתחום בין הרחובות יפו, המלך ג'ורג' ובן יהודה) מורכב מקרקעות שרכשה הכשרת הישוב מהכנסייה. "ברחביה הכשרת הישוב מכרה הלאה קרקעות ונבנו שם בתי מגורים", מזכיר רמון, "ובמרכז העיר הכשרת הישוב מכרה את השטחים לגופים מסחריים, כמו בעלי עסקים, חברות מסחריות וקבלנים. בנוסף היו שטחים שהכשרת הישוב רכשה באזור תלפיות בירושלים ובאזור רמת רחל של היום. אפשר להגיד שמכירה זו של קרקעות הפטריארכיה, במידה רבה, היא שביססה את ירושלים היהודית במערב העיר בתקופת המנדט הבריטי".

משנות ה-30, מציין רמון, הפטריארכיה בדרך כלל מחכירה ולא מוכרת. "העסקה הגדולה הבאה הייתה בתחילת שנות ה-50. אזורים ברחוב קרן היסוד ושכונת טלביה הוחכרו לקרן קיימת לישראל ל-99 שנה".

עו"ד מירה בורנשטיין ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', שייצג בין היתר את הכנסייה היוונית, הכנסייה הארמנית והכנסייה המארונית בעסקאות שונות ובהליכים משפטיים, מציינת כי "בטלביה וברחביה מדובר ביותר מ-500 דונם שבבעלות הפטריארכיה היוונית. בטלביה חוכרת קרן קיימת לישראל מתחם גדול של מאות דונמים ל-99 שנה, עד 2050. קרקעות אלה משמשות למגורים בחכירת משנה לדיירים. מדובר שם היום במאות יחידות דיור".