זכות השכירות המוגנת נוצרת לרוב מכוח הסכם שנחתם בין בעל הנכס והדייר. עיריית לוד, בעלת הקרקע, טענה בכתב התביעה כי בעל הנגרייה, חיים פרבמן, אינו דייר מוגן, וכי לא קיים הסכם שכירות מוגנת, וכי תיק הנכס אבד על כל מסמכיו.
פרבמן טען מנגד כי רכש את זכות השכירות המוגנת מדייר מוגן שהחזיק בנכס לפניו, אולם הסכם השכירות המוגנת של הדייר הקודם אינו מצוי בידו. כל שהיה בידי פרבמן להציג הוא הסכם לפיו קיבל את הזכויות מהדייר הקודם, אולם בהסכם זה לא נכתב במפורש כי הזכות המועברת היא זכות דיירות מוגנת.
למרות היעדרו של הסכם, טען פרבמן להיותו דייר מוגן, וכהוכחה הביא בין היתר את העובד ששילם במשך עשרות שנים (משנות ה-70) דמי שכירות מופחתים (בסך 190 דולר). פרבמן טען עוד כי ב-1994 העלתה העיריה לפתע את דמי שכירות בעשרות מונים (לסך 1,450 דולר), בטענה כי אינו דייר מוגן.
בהליך הראשון שהתנהל בין הצדדים הורה בית משפט השלום על פינוי פרבמן, משום שבהיעדר הסכם שכירות, אין הוכחה לקיום זכות הדיירות המוגנת. אלא שהדברים התהפכו עם ערעור פרבמן לבית המשפט המחוזי באמצעות עו"ד מוטי בניאן. המחוזי קיבל את הבקשה והורה על השבת התיק לבית משפט שלום, שם הועבר התיק לדיון בפני השופט זכריה ימיני, במצורף לתביעה כספית שהגישה העיריה כנגד פרבמן לחיובו בדמי שימוש ראויים.
בהליך זה נחשף מסמך שבו אישרה העירייה את העברת זכויות השכירות מהדייר הקודם לפרבמן, אך גם במסמך זה לא צוין כי מדובר בזכות דיירות מוגנת או כי שולמו דמי מפתח.
בית המשפט השתכנע מהטיעונים שהביא עו"ד בניאן כי נטל הוכחה מונח על כתפי העירייה, כי שוכנע כי הדייר הקודם בנכס היה מוגן, וכי למד על קיום זכות הדיירות מוגנת לפרבמן מנסיבות נוספות: השוואה לדמי שכירות נכס אחר, סמוך.
בית המשפט שוכנע מכל אלה כי העירייה התייחסה לפרבמן כדייר מוגן, אך ניצלה את היעדרו של הסכם כדי לפנותו.
בית המשפט הוסיף וקבע כי אין הכרח לקיום הסכם שכירות מוגנת להוכחת הזכויות, ואף אין הכרח לקבל אישור שר הפנים (במקרה שהמשכירה היא רשות ציבורית). (4604/07 עיריית לוד נ' פרבמן).
הכותב בעל משרד עורכי דין למקרקעין.