ליבנו עם הזוגות הצעירים וסתם ישראלים, שתכננו לקנות דירה ומתהלכים אובדי עצות.
צריך לומר את האמת. גם אחרי עליית מחירים של יותר מ-60% בארבע שנים, אף אחד לא יודע לומר בביטחון מה ילד יום. האם יטו את הכף ההיצע ההולך וגדל של דירות למכירה (יד ראשונה ושנייה); הגזירות נגד משקיעים (ביטול הפטור ממס שבח, העלאת מס רכישה); החמרת התנאים לקבלת משכנתאות; והעדר משקיעים זרים; או שמא הריבית הנמוכה, החיבה הישנה שלנו לנדל"ן, מצוקת האשראי והעובדה שגם הקבלנים מפחיתים את הקצב הם שיכתיבו הכיוון - ואוטוטו המגמה שוב תורה על עליות.
כך או כך, להלך הרוח הציבורי יש כמובן משקל גדול לתחזיות.
מכון 'חקר רייטינג' בהנהלת מרים חונן, ערך במחצית השנייה של פברואר סקר אינטרנטי, בקרב 500 גולשים יהודיים בגיל 18 עד 70 המהווים מדגם כלל ארצי מייצג של גולשים יהודיים בגילאים אלו, כדי לקבל תשובה לדעות הציבור הרחב לפחות לחלק מהשאלות הכי בוערות כעת.
טעות הדגימה המירבית בסקר עומדת על 4.4%.
מה יקרה למחירי הדירות ב-2012
השאלה הראשונה בסקר הנדל"ן נגע לשאלה כנראה הכי חמה כרגע בכל שיחת סלון בישראל - מחירי הדירות לאן.
התוצאות מגלות כי הציבור בעיקר מבולבל: 30% מעריכים כעת כי מחירי הדירות יעלו גם בשנת 2012. שליש מהם (10% מהנשאלים) סבורים שהמחירים אף יעלו ביותר מ-10%. מנגד, 34% סבורים שמחירי הדירות צפויים לרדת בשנת 2012 (רק 5% מהנשאלים סבורים שהמחירים ייפלו פה ביותר מ-10%). 27% מהציבור מעריך כי המחירים ישארו יציבים בשנה הקרובה.
מדובר בתזוזה די משמעותית מעמדות הציבור בסקר שביצענו אשתקד, מה שכמובן מעיד שמשהו השתנה באווירה הכללית בשוק. לפני שנה, אמרו 57% מהנשאלים כי מחירי הדירות יעלו בשנת 2011. רק 9% העריכו אז שמחירי הדירות יסיימו את השנה בירידות מחירים.
בעלות או שכירות
למרות שמדובר כמעט בדיון יומיומי אודות הכיוון אליו הולכים מחירי הדירות, כדאי לזכור שמרבית הציבור אדיש למדי בשגרת יומו לשאלת המחירים. אז נכון שאלה שאין בבעלותם דירה רוצים כמובן מחיר נמוך ככל האפשר, בעוד שמולם ניצבים אותם מאושרים שיש ברשותם יותר מדירה אחת, והם כמובן מעוניינים למקסם ככל הניתן את הרווח על השקעתם (גם אם הוא נשאר "על הנייר").
אבל בתווך, נמצאים בעלי דירה אחת. מאות אלפי משפחות "רגילות" שיש בבעלותן דירה אחת. אותם אנשים נהנים אמנם מ"אפקט העושר", שהפך אותם לעשירים יותר במרוצת השנים האחרונות, אולם הם מפנימים שהדרך לשדרוג לדירה גדולה יותר - הפער במחירים בין הדירות השונות - רק הלכה והתארכה.
על פי הסקר האינטרנטי, שנערך בקרב 500 גולשים בגילאי 18 עד 70, המהווים מדגם כלל ארצי מייצג של הגולשים היהודים בגילאים אלו, 57% מהנשאלים גרים בדירה שבבעלותם. הם מתפלגים ל-41% שלא מתכננים לקנות דירה אחרת או נוספת בשנה-שנתיים הקרובות בעוד 16% ציינו כי הם מתכננים לרכוש דירה אחרת או נוספת בתוך שנה-שנתיים.
30% מהנשאלים גרים בשכירות - 15% אמרו כי הם מתכוונים לרכוש דירה משלהם בשנה-שנתיים הקרובות ו-15% אמרו שאינם מתכוונים לבצע רכישה בפרק הזמן האמור.
13% סיווגו את עצמם כ"אחר" - גרים בדיור ציבורי, אצל ההורים, בבנייה לא חוקית וכד'.
מי אחראי לעליית המחירים
מי לדעתנו האשם העיקרי בעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות? בסקר שעשינו בדיוק לפני שנה, האשימו 27% את משרד השיכון ושיעור דומה האשים את משרד האוצר. עוד 9% תלו את האשמה במשרד הפנים (ועדות התכנון), 8% האשימו את בנק ישראל ו-16% האשימו את כלל קובעי המדיניות שהוזכרו.
השנה נותר משרד השיכון לבדו בצמרת: 27% אמרו כי משרד השיכון הוא הוא האשם העיקרי בעליית המחירים של השנים האחרונות. 21% האשימו את האוצר, 9% את בנק ישראל, 5% את משרד הפנים ו-4% סוברים כי ראשי הערים הם האשמים הגדולים בעליות המחירים (דרישה לסטנדרט גבוה מדי של דירות, אישור להקמת דירות גדולות בלבד וכד').
מי יוביל לירידות מחירים
במקביל, שאלנו את הישראלים מי לדעתם הגורם המרכזי שיכול להוביל לירידת המחירים בשוק המגורים.
מסתבר, שהציבור עדיין מאמין גדול במחאה: 29% אמרו שהמחאה הציבורית היא הגורם שיכול לחולל את השינוי.
רק 43% נותנים את הקרדיט לממשלה בירושלים - 21% למשרד השיכון, 20% לאוצר ו-2% למשרד הפנים. 6% תולים תקוות בנגיד בנק ישראל ו-5% אמרו כי בכוחם של ראשי הערים להוביל את המחירים לירידות.
עד כמה השפיעה המחאה בקיץ
עד כמה השפיעה, אם בכלל, המחאה החברתית שהתפרצה בקיץ האחרון על הורדת מחירי הדירות ומצב שוק הנדל"ן?
19% אמרו במפורש כי לדעתם לא הייתה למחאה שום השפעה. עוד 58% מהנשאלים ייחסו למחאה "השפעה מינורית" בלבד. 11% ציינו כי למחאה החברתית הייתה השפעה משמעותית על מצב הנדל"ן ועל הורדת מחירי הדירות. ואגב, 3% מהנשאלים אמרו כי "מהפכת המחירים בדרך", בעקבות המחאה. מנגד, 5% כפרו בקביעה שבבסיס השאלה - והדגישו כי "המחירים דווקא עלו" מאז יצאו ההמונים לרחובות.
לגור בשכירות
בתקופה האחרונה חזר לכותרות פתרון חדש/ישן למצוקת הדיור בישראל: הקמת פרויקטים של מגורים בשכירות.
חוק התכנון והבנייה אמור לכלול סעיף חדש, ולפיו המדינה תחייב יזמים להקים בפרויקטים שונים גם דירות לשכירות, במחיר שיהיה נמוך ב-20% ממחירי השוק. במקביל, מתכוונת המדינה לשווק מגרשים לשכירות בהטבות מיוחדות, בניסיון להתגבר על התשואה הנמוכה מהשכרת דירות ולתמרץ יזמים להיכנס למגרש החדש.
הסקר שאל: "נניח שהיו מציעים לך דירה מתאימה לצרכיך, לתקופה לא מוגבלת, בדמי שכירות נמוכים ב-20% ממחירי השוק, האם היית עובר אליה?". רצינו לדעת כמה מהישראלים יהיו מוכנים לוותר על החלום הידוע לגור בדירה שבבעלותם, ויבחרו מרצון במגורים בשכירות - מציאות רווחת ברבות ממדינות העולם.
48% הודיעו כי הם אינם מוכנים לגור בשכירות, גם בהתקיים התנאים האמורים - 23% יסרבו לגור בשכירות מאחר ו"להיות בעל נכס נותן תחושה טובה". 25% סירבו, כי הם "מעדיפים לקנות נכס, כדי שיהיה מה להוריש לילדים".
אבל מנגד, ופה אולי טמונה בשורה קטנה, 47% קפצו על ההצעה. ל-18% אין בעיה לגור בשכירות "לכל החיים". 29% אמרו כי היו מוכנים לעבור לגור בדירה כזו "לתקופה מוגבלת".
איפה תשקיע כסף פנוי
ומי שחשב שהגזירות על המשקיעים חיסלו את החלום לדירה כהשקעה צפוי להתאכזב. לא בכדי, גם נתוני האוצר מלמדים כי שיעור המשקיעים התייצב בחודשים האחרונים סביב 25%, לעומת 33% בשנות השיא, מה שמלמד שקיים ביקוש קשיח למדי של משקיעים לדירות, גם כשהסנטימנט הכללי שלילי.
הסקר בדק "נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה גדולה, במה תבחר להשקיע אותו?". 56% אמרו כי היו קונים דירה בישראל, בפער ניכר על כל השקעה אלטרנטיבית אחרת ודומה לנתונים שהתקבלו אשתקד (58%), חרף שינוי האווירה בשוק . 17% ישקיעו בחיסכון סולידי בבנק, 7% ישקיעו במניות, 6% יירכשו אג"ח ו-10% אמרו כי היו רוכשים דירה בחו"ל.
ב'חקר רייטינג' מציינים, כי שיעור המתעניינים ברכישת דירה כהשקעה גבוה יחסית בקרב נשואים (60%) לעומת רווקים (47%). ובאופן מפתיע למדי, הבחירה בדירה כהשקעה מועדפת גבוהה יותר ככל שההכנסה נמוכה יותר: 51% בחרו בדירה כהשקעה בקרב בעלי הכנסה גבוהה, 57% בקרב הכנסה ממוצעת ו-64% בקרב בעלי הכנסה נמוכה.
בנוסף, מסתבר שהדתיים אוהבים יותר נדל"ן בישראל. 49% מהישראלים שמגדירים עצמם חילוניים ציינו דירה כהשקעה מועדפת, לעומת 59% מהמסורתיים ו-72% בקרב הדתיים והחרדים. התמונה מתהפכת כשמדובר בדירה בחו"ל: 1% בקרב דתיים וחרדים ציינו כי היו רוכשים דירה להשקעה בחו"ל, 8% בקרב מסורתיים ו-13% מהחילוניים.
מי היא חברת הנדל"ן המובילה
גם השנה ביררנו מי לדעת הישראלים היא "חברת הנדל"ן למגורים המובילה כיום בישראל". גם השנה זו אפריקה ישראל של לב לבייב, שנבחרה על ידי 18% מהנשאלים כחברה מובילה. 15% בחרו את שיכון ובינוי של שרי אריסון, 9% את חברת אזורים, 4% ציינו את גינדי החזקות ושיעור דומה בחר את בני הדודים, מגינדי השקעות.
ב'חקר רייטינג' מציינים כי מבין הבוחרים באפריקה ישראל נמצא שיעור גבוה יחסית (30%) של ישראלים שגרים בשכירות, "המתכננים לקנות דירה בשנה-שנתיים הקרובות", נתון שיכול כמובן לשמח עוד יותר את ראשי החברה.
ויחד עם זאת, מהפך: אחרי שהשקיעו כל כך הרבה בשיווק ובמיתוג, המותג גינדי הוא בסה"כ ללא ספק השם החזק ביותר בשוק המגורים.
למרות שכאמור רק חלק קטן מהישראלים יודע להבחין בין הזרועות השונות של המשפחה, ולציין במפורש את מי מהגינדים הוא מבכר, אמרו 21% מהנשאלים כי לדעתם "גינדי" (השקעות, החזקות, או שאמרו במפורש כי אינם יודעים להבחין ביניהן) היא חברת הנדל"ן המובילה בישראל.
עוברים לתחבורה ציבורית
ועל רקע עליית מחירי הדלק, השביתות הרבות ברכבת ישראל, הרפורמות המדוברות בתחבורה הציבורית והתחושה הכללית שנמאס, שאלנו את הישראלים מה מכל דבר אחר יגרום להם לוותר על הרכב הפרטי ולנסוע בתחבורה ציבורית.
24% הודו מיד כי שום דבר לא יגרום להם לוותר על הרכב הפרטי (שיעור שעולה כצפוי בהתאם לרמת ההכנסה). מנגד, 29% יוותרו (או לפחות אמרו כי יוותרו) על הרכב הפרטי אם התחבורה הציבורית תהיה "נוחה ואמינה"; 23% מחפשים בעיקר חיסכון בזמן - שהתחבורה הציבורית תביא אותם מהר יותר ליעדם; 10% מצפים שהתחבורה הציבורית תהיה זולה יותר, ודאי יותר מנסיעה ברכב; 5% אמרו - עוד לפני שמועצת העיר ת"א חוללה סערה זוטא כשהחליטה לקדם תחבורה ציבורית בשבת - שאם תהיה תחבורה ציבורית בשבת הם ייפטרו מהרכב הפרטי. עבור 8% השאלה לא הייתה רלוונטית, שכן גם ככה אין להם רכב פרטי.
הפתרון לדיור בר השגה
בשורה התחתונה, בדקנו מה הפתרון הכי אפקטיבי בעיני הישראלים להוזלת מחירי הדירות ומתן קורת גג עבור מחוסרי הדיור. למעשה, רצינו לדעת מהו התוכן שהם היו רוצים לראות את המדינה יוצקת בסיסמא השחוקה כל כך, "דיור בר השגה" בישראל.
37% מצפים מהמדינה לסבסד רכישת דירה לזוגות צעירים. 32% רוצים לראות כאן בנייה ממוסדת של דירות להשכרה. 14% מבקשים פשוט לבנות פה יותר דירות קטנות. 11% רוצים לראות הרבה יותר שיווק קרקעות - היצע שיתורגם באופן טבעי גם לירידות מחירים. לו יהי.